Je viens d’ouvrir une AV Linxea Avenir, aujourd’hui essentiellement en fonds euros et actions.
Je souhaite me diversifier en immobilier.
J’ai vu que Suravenir prélève 15% sur les loyers des SCPI. Par conséquent je me posais la question d’investir dans Capimmmo Croissance, qui est une SCPI par capitalisation - donc pas de reversement des loyers, mais uniquement revalorisation des parts si j’ai bien compris.
Qu’en pensez-vous ? Est-ce une bonne SCPI en termes de couple performance-frais ?
Pas tout à fait: si l’on prend l’exemple de Spirica, les « loyers » des SCPI sont versés sur le Fonds € … vous pouvez bien sur les re-investir sur la SCPI d’origine -en réglant au passage les frais d’entrée-, mais ce n’est pas de la capitalisation à proprement parler
Merci pour les explications.
Cette SCPI n’avait pas retenu mon attention car elle ne rentrait pas dans mes critères de sélection lorsque j’ai investi.
Pour l’instant, l’investissement en nu propriété ne m’intéresse pas mais j’y pense pour plus tard.
Néanmoins, je choisirai probablement une ou des SCPi bien diversifiées et au rendement correct pour ce type d’investissement car après la période de démembrement, je les garderai pour avoir un complément de revenu à la retraite et éventuellement les transmettre à mes enfants en faisant une donation, de nouveau, en démembrement.
Plusieurs points m’interpellent dans le business model, notamment l’absence de revenus entre autres:
C’est une SCPI qui n’est pas toute jeune. Elle a plus de 8 ans mais n’a que 1617 associés et sa capitalisation n’est que 195M€.
Elle n’investit qu’en France et uniquement dans les lots résidentiels affectés à la location dans le logement social et intermédiaire. C’est un marché très restreint qui n’intéresse pas forcément tout le monde, ce qui diminue le nombre d’acheteurs potentiels au terme des démembrements.
A 67% , elle est investie dans la région parisienne.
Tout cela en fait une SCPI très spécialisée et très peu diversifiée.
Hors le cadre de l’assurance vie, je m’interroge donc sur la liquidité de la SCPI à la vente.
Par ailleurs, comme l’a explique bade78, le seul « revenu » potentiel est la revalorisation des parts qui correspond à la revalorisation « mécanique » des biens qu’elle possède.
Cela suppose l’augmentation continuelle des prix de l’immobilier résidentiel social français et tout particulièrement ceux de la région parisienne.
Or, j’ai l’impression qu’on assiste plutôt à un retournement du cycle immobilier alors que le patrimoine de la SCPi a été essentiellement acheté en haut du cycle.
Que se passe-t-il à l’échéance de démembrement d’un immeuble que la SCPI possède? Puisque l’usufruit prend fin et que la SCPI n’a pas vocation à avoir des locataires, elle ne serait pas contrainte à vendre quelque soit le sens du cycle immobilier? Et en face, il faudra trouver un acheteur qui veut bien gérer du résidentiel social où les loyers sont plus facilement bloqués que pour le commercial (ce qui est le cas actuellement). Ceci ne diminue-t-il pas l’intérêt des potentiels acheteurs?
La valeur des parts est calculée, je suppose, par l’expertise. En cas de retournement du marché et donc de baisse du prix de la part, si les demandes de retrait devenaient nombreuses (avec 1617 associés, c’est vite fait), comment la SCPI les gérerait?
Avec les autres SCPI diversifiés de rendement, vous n’êtes pas obligés de vendre vos parts si leurs valeurs ont bien baissé. Vois pouvez vous « contenter » que des loyers… D’ailleurs, une éventuelle baisse de valeur, augmente mécaniquement le rendement global ce qui rend la SCPI de nouveau attractive…
Merci de me dire si mon raisonnement est complètement erroné.
Comme cette SCPI ne m’intéresse pas, je ne l’ai pas étudiée de très prés…
J’avais en effet vu que Spirica est la meilleure AV pour les SCPI, cependant pour le moment je ne désire pas ouvrir de nouvelle AV.
Et d’autre part, je n’ai pas assez de liquidités pour acheter des parts de PATRIMMO CROISSANCE en direct.
Mais je ne comprends pas bien pourquoi vous considérez qu’elle n’est pas adaptée pour l’AV. Si les revenus sont directement capitalisés, elle se comporte comme une OPCVM lambda par capitalisation ? Et cela permet quand même de diversifier sur l’immobilier ?
De ce que je vois, de nombreuses SCPI reversent des loyers mais avec une faible (voire nulle) revalorisation des parts. Dans le cas précis de P. Croissance, cela permettrait de jouer uniquement sur la revalorisation des parts n’est-ce pas ?
Merci de m’éclairer, je suis vraiment novice en la matière
Il y a d’autres SCPI à capital variable pas toutes jeunes qui n’ont pas une grosse capitalisation (et qui offrent pourtant un bon rendement)
Cap Foncières et Territoires date de 2013 pour 41 M€ fin 2021
Sofipierre date de 1989 pour 129 M€ fin 2021
Ce n’est pas forcément un mal, elles maitrisent beaucoup mieux leurs investissements par rapport à celles qui collectent des centaines de millions d’€ chaque trimestre.
Pour Patrimmo Croissance, vu que le marché est sûrement étroit, ce n’est peut-être pas plus mal d’avoir une collecte assez faible (même si la collecte semble s’accélérer ces derniers temps)
Pour moi, ce n’est pas forcément mauvais signe. Je pense que c’est parce qu’elle ne verse pas de dividende qu’elle n’intéresse pas grand monde.
Je détiens quelques parts de cette SCPI. Je pense les garder très longtemps et les revendre un jour en bénéficiant de l’exonération d’impôt et de prélèvement sociaux.
Ce n’est pas la seule dans ce cas. Entre autres (presque) toutes les SCPI résidentielles
Novapierre Résidentiel : 98% en région parisienne
Sofiprime : 100% à Paris
Grand Paris Résidentiels : 100% en région parisenne (et toute petite SCPI)
Ces SCPI sont aussi plutôt orientées sur la revalorisation des parts (elles versent un dividende mais très faible)
Je suis d’accord que Patrimmo Croissance est sur un marché de niche.
Actuellement, ça ne pose pas de souci. Il n’y a qu’à regarder les bulletins trimestriels.
Non, celà ne suppose pas une augmentation continuelle des prix de l’immobilier (au contraire des autres SCPI résidentielles). Ce que j’appelle revalorisation « mécanique », c’est juste la différence entre le prix d’acquisition en nu-propriété et son prix réel à la fin du démembrement (en supposant que le prix réel du bien est stable sur la durée du démembrement).
Ne me demandez comment on obtient la performance actuelle (5% par an avec une régularité de métronome chaque mois), je n’en ai aucune idée (est-ce que ça vient uniquement de remembrement progressif - mais 33% de décote à l’achat, ça fait beaucoup moins de 5% annuel en remembrement - ou aussi de la revalorisation des biens ?)
Pas tout à fait, la SCPI date de 2016 donc tout n’a pas été acheté en haut du cycle. Et pour un démembrement de 15 ans, on ne sait pas du tout ce qu’il en sera dans ce futur « lointain ». Et comme pour les autres SCPI, les nouveaux biens seront acquis moins chers.
A priori les biens seront revendus, d’après la note d’information (même s’il n’est pas écrit qu’il seront forcément vendus). C’est une pratique qui devient courante de revendre des appartements « HLM ». Je ne connais pas du tout les conditions financières ni le statut de ces logements après la vente.
Si les demandes de retrait devenaient nombreuses, elle ferait comme c’est défini dans les statuts de toute SCPI. Et des SCPI avec des problèmes de demande de retrait, ça existe déjà. Espérons ne pas en arriver là… Il faut que le problème de blocage de revente de parts durent plusieurs trimestres de suite avant que la SCPI n’enclenche des mécanismes particuliers.
Mais c’est une bonne question… que je ne m’étais pas posé. Pour moi, ce ne serait pas dramatique si ça baisse un peu. Je peux les garder longtemps, très longtemps… On verra bien à l’issue de la fin des 1ers démembrements ce qu’il advient.
Tout à fait d’accord.
Après je ne sais pas quelle serait la politique de la société de gestion sur le prix de part. Début janvier 2022, le prix de souscription d’une part était de 681€ pour 707€ de valeur de reconstitution, soit 4,6% de décote. Il y a donc de la marge avant d’être obligé de baisser le prix (si on restait sur la situation de janvier 2022, la valeur de reconstitution pourrait baisser jusqu’à 619€ sans être obligé de baisser le prix de la part.
Attractive … pour les nouveaux souscripteurs. Et je ne dirais pas « de nouveau intéressante » (elle l’était déjà peut-être avant). Plus intéressante, oui.
En regardant de plus près, Patrimmo Croissance n’est pas une SCPI de capitalisation. C’est une SCPI qui investit uniquement dans de la nu-propriété dans le résidentiel. Elle n’a donc pas de revenu. La revalorisation des parts correspond à la revalorisation « mécanique » du prix des biens qu’elle possède (différence entre le prix d’achat avec décote et le prix à la fin de la nu-propriété, pris en compte un peu comme un amortissement pour valoriser le prix d’une part).
Dans l’idéal (par rapport aux autres SCPI), elle est plus adaptée à la détention en direct car elle ne verse pas des revenus. A la revente, vous êtes imposés sur la plus value, mais si vous la gardez très longtemps, il y a des abattements. Dans l’assurance-vie, vous avez les frais de gestion annuels + les prélèvements sociaux sur la plus-value.
Pour prendre le cas extrême, au bout de 30 ans :
achat en direct : exonération complète d’impôts sur la plus-value
en AV : 0,6% de frais de gestion par an sur 30 ans (soit 16,5% de perte sur l’investissement initial) + les prélèvements sociaux sur la plus-value. On peut aussi tenir compte à l’avantage de l’AV d’une petite ristourne (2,5%) sur le prix d’achat, mais c’est bien inférieur à l’impact des frais de gestion.
Actuellement, Patrimmo Croissance a une performance de 5% par an, donc c’est plutôt correct. Donc si vous voulez absolument investir dans une SCPI sur votre contrat Linxea Avenir, c’est effectivement le meilleur choix.
Patrimmo croissance c’est pour un achat en direct si on ne veut pas payer d’impôts sur des revenus. Elle n’est donc pas adaptée pour l’AV puisque en AV les revenus sont directement capitalisés.
En AV Spirica est effectivement conseillé pour les SCPI puisque reverse 100% des revenus…