SCI, SCPI et OPCI… Des solutions pour solidifier ses investissements immobiliers
Par Pascale Besses-Boumard
Malgré un coup de frein, les SCPI restent intéressantes à condition de cibler les secteurs porteurs. Plus liquides, SCI et OPCI offrent un complément utile. Décryptage.
A l’heure où le secteur immobilier suscite de sérieuses interrogations, la pierre-papier est tout autant sous les feux des projecteurs. Deux questions se posent: les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les sociétés civiles immobilières (SCI) sont-ils susceptibles d’être touchés par un retournement de marché? Et faut-il privilégier l’une ou l’autre de ces structures?
Le cycle baissier des SCPI, vraiment?
Outil historiquement le plus prisé des épargnants, les SCPI subissent un sérieux coup de frein: au premier semestre 2023, la collecte nette s’est élevée à 4,1 milliards d’euros, en chute de 23% par rapport au premier semestre 2022, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Elles ont pourtant démontré leur efficacité sur la durée en rapportant annuellement 8,3% sur 40 ans (de 1982 à 2022) et 5,7% sur quinze ans (de 2007 à 2022).
Mais depuis l’an passé, le contexte des taux d’intérêt rebat les cartes du marché immobilier, à commencer par celui des bureaux, remis en cause avec l’essor du télétravail. Or les SCPI sont essentiellement investies en immobilier tertiaire. Ce qui explique l’inquiétude de l’Autorité des marchés financiers, qui a exceptionnellement demandé à toutes les sociétés de gestion de procéder à une évaluation de leur portefeuille au 30 juin, de manière à vite revoir à la baisse le prix des parts en cas d’importante perte de valeur. Amundi a ainsi dévalorisé le prix de trois de ses SCPI. Mais plusieurs SCPI ont au contraire relevé le prix de leur part au 1er juillet, démontrant qu’il n’y avait pas péril en la demeure.
Pour les gérants, le secteur est entré dans un cycle baissier, mais les ajustements prendront du temps. « L’évolution des taux n’est toujours pas stabilisée, lance Eric Cosserat, président de Perial. Tant que l’on sera dans cet environnement, il n’y aura guère de transactions. » Pour preuve, il vient d’abaisser la valeur des parts de toutes ses SCPI.
Pour l’heure, un marché à deux vitesses apparaît: d’un côté, les bureaux en centre-ville dans les grandes métropoles françaises et européennes, toujours très prisés avec des loyers maintenus, voire en hausse; de l’autre, des bureaux en périphérie moins attractifs.
« Les entreprises se recentrent sur les cœurs de ville, avec de nouveaux usages et attentes, assure Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, qui prône avant tout une diversification des portefeuilles. Des zones telles que la Défense devraient souffrir ces prochains mois. » Les commerces comme l’hôtellerie se sont aussi nettement repris récemment et affichent des niveaux de rendement satisfaisants. Pour parer aux inquiétudes, les experts préconisent la durée. « Hormis les annonces d’Amundi, les autres sociétés de gestion n’ont pas vraiment suivi le même chemin, remarque Philippe Parguey, directeur général de Nortia. La preuve que tous n’ont pas les mêmes stratégies et que ce placement peut toujours délivrer des performances intéressantes. »
La carte des SCI
Globalement, les SCI ont les mêmes caractéristiques que les SCPI, mais ne disposent pas de la souplesse des plus ou moins 10% pour le calcul de la valeur de leur part. Ce sont surtout des fonds de fonds, faciles à céder, donc très appréciés des assureurs-vie qui les proposent. Au premier semestre 2023, cette catégorie est en décollecte.
« Les SCI sont de bons outils pour se positionner sur une thématique, soutient Eric Cosserat. Par exemple, notre SCI Perial Euro Carbone joue la carte de la décarbonation. Elle totalise 200 millions d’euros de capitalisation à ce jour. »
Quid des OCPI?
Les OPCI diffèrent des SCPI en ce qu’ils possèdent des actifs immobiliers liquides, essentiellement des foncières cotées. Ils sont peu gourmands en frais de souscription, contrairement aux SCPI, qui demandent environ 10% de la somme investie. Mais ils n’ont jamais vraiment séduit les épargnants. « Pourtant, sur la durée, ils offrent les mêmes performances que les SCPI, analyse Jean-Marc Peter, de Sofidy.
Pour ceux qui optent pour la flat tax, ce produit est intéressant lorsqu’ils ont un taux marginal d’imposition élevé. » Les OPCI grand public ne sont pas légion, mais ont la particularité de suivre de près l’évolution des marchés financiers. D’où leurs mauvaises performances en 2022. Mais sur la durée, les statistiques de l’IEIF sont encourageantes: sur 40 ans, leur taux de rentabilité interne annualisé est de 9,4%
P.S Dans le tableau que je ne peux pas faire figurer , pour les SCI la sélection de challenge se situe pour Silver avenir et Cap Santé