SCI 2023

Placements 📊 Immobilier / SCPI / Club Deal
1

Trophées 2023 des meilleurs placements immobiliers : les 4 SCI lauréates

IMMOBILIER Par Carole Molé Genlis Le revenu

L’offre de sociétés civiles immobilières (SCI) dans les contrats d’assurance vie se développe. Le Revenu a décerné un Trophée d’Or à quatre d’entre elles qui sortent du lot.
Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des unités de compte immobilières qu’on retrouve dans un nombre croissant de contrats d’assurance vie. Généralistes ou thématiques, elles investissent sur d’autres fonds immobiliers de «pierre papier» (SCPI, OPCI, foncières cotées, etc.) ou parfois directement dans des actifs immobiliers d’entreprise ou d’habitation.

Après avoir examiné la plupart des SCI actuellement ouvertes à la commercialisation, la rédaction du Revenu a décerné un Trophée d’Or à quatre d’entre elles.

Découvrez ci-dessous les particularités de chacune d’entre elles.

Capimmo (Primonial Reim)
Le patrimoine de l’une des plus anciennes SCI est investi dans des fonds immobiliers non cotés, dans de l’immobilier en direct, des foncières cotées et dans des secteurs diversifiés. Présente dans de nombreuses assurances vie ou PER(1).

Capimmo
Date de création : 2007
Encours : 7,4 milliards d’euros
Code Isin : FR0014004GX5
Valeur liquidative : 293,47 euros

Frais
Frais à l’achat : 2%
Frais de gestion : 1,92%

Principales implantations
France : 64%
Allemagne : 19%
Espagne : 4%
Pays-Bas : 2%

Performances nettes
2022 : +4,00%
2021 : +4,10%
2020 : +2,50%
2019 : +4,50%

Principaux investissements
Immobilier indirect(2) : 68%
SCPI, OPCI : 16%
Trésorerie investie : 7%
Immobilier en direct : 5%

Novaxia R (Novaxia Investissement)
Labellisée ISR et Finansol, cette SCI achète à prix décoté des actifs immobiliers obsolètes (notamment des bureaux) en zone tendue pour les valoriser en logements. Accessible chez neuf assureurs, dont Suravenir, Generali ou Swiss Lif Novaxia
Date de création : 2021
Encours : 589 millions d’euros
Code Isin : FR0014002KE1
Valeur liquidative : 109,19 euros

Frais
Frais à l’achat : 1%
Frais de gestion : 1,92%

Principales implantations
Paris – Île-de-France : 76%
Europe : 13%
Régions : 11%

Performances nettes
2022 : +5,00%
2021 : +5,10%
2020 : NA(3)
2019 : NA(3)

Principaux investissements
Immobilier en direct : 61%
SCPI Novaxia Neo : 29%
Foncière solidaire : 5%
Liquidités : 3%

Convictions Immobilières (Sofidy)
La SCI mise sur la diversification en donnant accès à une large sélection d’actifs immobiliers (SCPI, OPCI, foncières cotées, immobilier en direct) sur différents secteurs (bureaux, commerces, etc.) en France et en Europe.
Convictions Immobilières
Date de création : 2016
Encours : 512 millions d’euros
Code Isin : FR0013466117
Valeur liquidative : 126,20 euros

Frais
Frais à l’achat : 5%
Frais de gestion : 1,40%

Principales implantations
Régions : 29%
Île-de-France : 28%
Paris : 16%
Allemagne : 12%

Performances nettes
2022 : +3,30%
2021 : +4,50%
2020 : +2,10%
2019 : +5,50%

Principaux investissements
SCPI : 55%
Immobilier en direct : 11%
OPPCI : 10%
Liquidités : 9%

Sogépierre (Sogécap)
L’allocation immobilière de cette SCI accessible dans les contrats des assureurs Sogécap, Antarius et Oradéa Vie (groupe Société Générale) est équilibrée entre le bureau et les autres secteurs (logement, santé, etc.), majoritairement en France.
Sogépierre
Date de création : 2018
Encours : 504 millions d’euros
Code Isin : SO(4)
Valeur liquidative : 120,71 euros

Frais
Frais à l’entrée : 2,50%
Frais de gestion : 1,44%

Principales implantations
Île-de-France : 30%
Paris : 27%
Europe : 18%
La Défense : 11%

Performances nettes
2022 : +4,06%
2021 : +4,08%
2020 : +3,07%
2019 : +4,50%

Principaux investissements
Immobilier physique : 59%
Obligations : 15%
Liquidités : 15%
Foncières cotées : 7%

Données arrêtées au 31/12/2022. (1) PER: plan d’épargne retraite. (2) Hors SCPI. (3) NA: non applicable. (4) SO: sans

2

Bonjour
Je sais bien que l’immobilier est un placement de long- terme mais je n’ai plus trop confiance en ces SCI. J’avais déjà allégé TANGRAM et PYTHAGORE et je viens de solder le reste. Il ne me reste plus que CAPIMMO que je conserve et en qui je me force à garder un peu d’espoir.

3

Les unités de compte immobilières (SCI) ont souffert au troisième trimestre
Par Olivier Cheilan

L’effet domino des baisses de prix de certaines SCPI a logiquement impacté les SCI investies sur ces supports, mais pas que…

Les unités de compte immobilières (SCI) ont souffert au troisième trimestre
Crédit photo © OCpictures
Tout comme les SCPI, les SCI investies dans un contrat d’assurance vie en unités de comptes immobilières ont été rattrapées par les baisses de valorisations des actifs immobiliers ces derniers mois. L’ajustement des valorisations de ces unités de compte immobilières est d’ailleurs beaucoup plus rapide puisqu’il se retrouve directement dans les mises à jour régulières des valeurs liquidatives.

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) vient ainsi d’estimer à -5% la performance globale des sociétés civiles unités de compte immobilières sur les neuf premiers mois de l’année. Une tendance qui s’est nettement dégradée au troisième trimestre car leur performance était de -1,07% en moyenne à l’issue du premier semestre.

Effet domino des baisses de prix de SCPI, mais pas que…
L’effet domino des baisses de prix de certaines SCPI a logiquement impacté les SCI investies sur ces supports. Certaines SCI sont aussi touchées au niveau de leurs participations indirectes ou en direct. C’est notamment le cas de Capimmo (Primonial), la plus grosse SCI du marché, investie en grande majorité en immobilier indirect avec une grande diversification des sous-jacents et en terme de pays d’Europe. L’actif net de Capimmo est passé d’un peu plus de 7 milliards d’euros fin juin 2023 à moins de 6 milliards d’euros aujourd’hui. Sa performance globale au 20 octobre était de -11,65% depuis le début de l’année alors que la baisse de sa valeur liquidative se limitait encore à -1,82% à fin juin 2023. En parallèle, Capimmo souffre aussi d’un problème de liquidité avec des demandes massives de retrait.

Forte décollecte au troisième trimestre
En voyant ces performances, beaucoup d’investisseurs, particuliers ou institutionnels, ont en effet commencé à sortir étant donné qu’il est normalement beaucoup plus facile d’arbitrer ce type de placement en assurance vie que des SCPI détenues en direct. L’assureur est en effet tenu d’exécuter les demandes de rachats d’unités de compte immobilières. Le problème est que les assureurs sont contraints de céder leurs parts en cas de demandes massives de sortie de la part des assurés, ce qui peut aboutir à une crise de liquidité si la société de gestion ne peut pas assurer la contrepartie, comme c’est le cas avec Capimmo qui a déjà épuisé sa trésorerie et doit donc vendre des actifs.

D’après l’ASPIM, les demandes de rachat par les porteurs d’unités de compte ont conduit les assureurs à détenir dans leurs actifs généraux près de 2 milliards d’euros de parts de ces sociétés civiles. Ces supports d’unités de compte immobilières ont enregistré une décollecte nette de 832 millions d’euros au troisième trimestre 2023. Depuis le début de l’année, leur collecte nette a fondu à 261 millions d’euros.

A SAVOIR
L’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établissait à 25,1 milliards d’euros au 30 septembre 2023, en baisse de 1,7 milliard par rapport à 30 juin.

4

SCP LFP Multimmo - Part Philosophale 2 baisse aussi la VL passe de 309,50 a 309,08 en une semaine cette année sera compliqué pour l immobilier et peut être pour quelque années il faudra patienter

5

SCI en assurance-vie : pourquoi certaines baissent-elles ?
information fournie par PRIMALIANCE•18/05/2023

Après une année 2022 particulièrement porteuse pour les SCI en assurance vie (3,7% de rendement moyen selon l’ASPIM), le début d’année 2023 voit apparaître une forte dispersion des performances entre les différents supports. Certains véhicules s’enfoncent en territoire négatif du fait de la réévaluation à la baisse des patrimoines, alors que d’autres au contraire continuent imperturbablement sur la lancée de 2022. La plupart des gérants estiment néanmoins que les effets pénalisants de la hausse des taux sur les valorisations effectuées au début de cette année seront neutralisés à partir du second semestre par les cash flows dynamiques générés sur ces fonds immobiliers.

Depuis le 1er janvier 2023, certaines SCI baissent de plus de 1%
Parmi celles qui enregistrent des corrections de valeurs significatives depuis le début de l’année 2023, on pourra citer trois SCI emblématiques :

Capimmo de Primonial REIM ;
Pythagore de Theoreim ;
Tangram d’ Amundi Immobilier .
Entre le 31 décembre 2022 et le 1er mai 2023, Capimmo a baissé de 1,59% quand Pythagore a enregistré une baisse de performance de 1,41% et Tangram a corrigé de 1,04% ! Si ces trois supports immobiliers subissent la correction des valorisations des actifs détenus, on peut noter une contribution négative spécifique des foncières cotées sur la SCI Tangram : 7,6% de l’allocation contribuant à -0,42% sur la performance du 1er trimestre.

Pour SC Tangram , on notera – outre la contre-performance des foncières cotées – une contribution négative au 1er trimestre de la poche des participations en club deal , « pénalisée par l’évolution négative de la valeur d’expertise de la tour Majunga située à la Défense et les frais d’acquisitions d’un immeuble à Dortmund » (participation Blue One).

Pour la SCI Pythagore, le gérant Theoreim évoque « le rééquilibrage en cours des valeurs immobilières » qui reste cependant « maîtrisée du fait de la forte diversification des secteurs et des zones géographiques ciblés par Pythagore et de la prudence de la société de gestion dans le déploiement des investissements depuis la mi-2022 ».

Concernant Capimmo, le gérant Primonial REIM évoque « le contexte 2022 de remontée rapide des taux directeurs pour combattre l’inflation, la baisse des valorisations de la classe d’actif immobilière [qui] s’est retranscrite dans certaines participations de Capimmo » (principalement sur les club deals bureaux et participations en immobilier logistique).

Certaines SCI ne sont pas impactées par les corrections de valeurs.

Par contraste avec les trois véhicules évoqués ci-dessus, certaines SCI en assurance-vie ont poursuivi imperturbablement leur cheminement de performances sur les 4 premiers mois de 2023. C’est le cas en particulier des SCI de santé ou sociétales comme Cap Santé (Primonial REIM) qui enregistre une progression de 0,97% au 25/04/2023 et Silver Avenir ( Arkea REIM ) , qui affiche même une hausse de 1,97% au 15/04/2023 ! La SC Trajectoire Santé ( Euryale AM ) est sur la même ligne avec +0,77% au 03/05/2023. On réalise ainsi que l’immobilier de santé n’a pas subi les mêmes corrections de valeurs que le bureau ou la logistique sur la fin de l’année 2022 et le début de l’année 2023.

Grâce à leur mode de structuration, d’autres SCI sont à l’abri des corrections de valeurs pour le moment : il s’agit de celles qui ont exclusivement investi en parts de SCPI comme la SCI Primaliance Immo Trend de La Française REM , développée en partenariat avec Primaliance.* Cette dernière affiche une performance de +1,12% depuis le 1er janvier (au 21/04/2023), soit un chiffre très proche en rythme annualisé de celui de 2022 (3,95% de performance nette).

Des points d’entrée intéressants sur les SCI qui ont corrigé à la baisse
Selon les gérants concernés, les baisses récentes de valeurs observées sur certaines SCI disponibles en assurance-vie doivent pouvoir être mises à profit pour envisager d’investir à des niveaux intéressants . En effet, ces corrections de valorisations sur les actifs immobiliers entraînent de facto des rendements potentiels plus élevés puisque les loyers sont plutôt orientés à la hausse, du fait des mécanismes d’indexation sur l’inflation.

D’autre part, le cycle de resserrement monétaire des banques centrales est déjà bien avancé . L’impact sur les taux longs étant de plus en plus marginal, voire inversé lors des dernières hausses de taux directeurs. La Réserve fédérale américaine (Fed) a officiellement annoncé qu’une pause pourrait être prochainement effectuée dans son action de lutte contre l’inflation, après 10 hausses de taux consécutives depuis un an : de 5 à 5,25% sur le principal taux directeur , au plus haut depuis 2006. La Banque centrale européenne (BCE), quant à elle, en est à sa 7ème hausse de son taux d’intervention début mai. Néanmoins, les taux longs en zone euro n’ont quasiment plus progressé depuis plusieurs mois, stagnant en-dessous de 3% pour le taux 10 ans français , par exemple.

Par conséquent, les fortes corrections de valeurs sur certains actifs immobiliers au 2ème semestre 2022, liées à la hausse des taux long terme de 300 points de base sur l’ensemble de l’année dernière, devraient avoir tendance à s’estomper au cours de cette année. La prime de risque immobilière s’étant reconstituée sur la base d’une nouvelle référence de taux long autour de 3% .

Par exemple, Primonial REIM estime – concernant sa SCI Capimmo – que « les baisses de valeur isolées et exceptionnelles ne remettent en rien la capacité du fonds à générer une performance de 4% comparable sur l’horizon de détention recommandé de la SCI » . Cette analyse devrait conduire les investisseurs avisés à conserver leurs positions dans ce fonds, voire à les augmenter de façon opportuniste. En parallèle, la société de gestion anticipe que « les perspectives de cash flow, grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation, viennent matérialiser un regain de performance qui devrait sur le moyen terme largement compenser les variations court terme ». Elle ambitionne ainsi « un retour en territoire positif de la valeur liquidative Year to Date (YTD) à la fin du second semestre 2023. »

C’est incontestablement une réelle opportunité pour se positionner à l’achat sur la VL YTD actuelle de -1,59% (au 03/05/2023) et plus généralement sur l’ensemble des SCI en assurance-vie qui ont connu des baisses de valorisation .