j’ouvre donc la file , en en sachant pas trop par où commencer .
la 1ère piste qui me vient en tête est un axiome que je défend ( mais je ne fais que par là que diffuser des théories déjà énoncées par d’autres ) sur un autre forum ( voir plus bas ) :** LA SEULE FACON DE S’ENRICHIR EST DE FAIRE TRAVAILLER DE L’ARGENT QUE L’ON N’A PAS**…
( si on s’enrichissait en travaillant ca se saurait )
partant de cet axiome quel est donc cet argent que l’on n’a pas,à faire travailler : celui des banques et des locataires .
en effet les banques ne prêtent que pour un seul type d’investissement : l’investissement immobilier .
à partir de là l’application pratique de l’axiome et de ce qui en découle est d’acheter des biens à crédit pour les louer ( mais on peut faire de même avec des SCPI )
après bien entendu il y a tout un tas de subtilités concernant la fiscalité , les types de biens etc…dont nous pourrons parler plus avant si certains le souhaitent
perso j’interviens dans un registre généraliste ( sous un autre pseudo ) sur le forum de cbanque
le micro qu’il soit BIC ou foncier ne PEUT pas faire de déficit par nature . puisque le pourcentage que tu déduis est considéré par l’administration fiscale comme représentant l’ensemble des dépenses liées à l’investissement .
il est donc mathématiquement impossible d’avoir un déficit quand on est en micro…
je le fait à titre pédagogique …
mon plus jeune frère a un salaire qui se situe plutôt dans la moyenne basse . depuis quelques temps il me demandait comment faire pour avoir des revenus complémentaires pour sa retraite .
le problème est que vu ses revenus , il lui est difficile de trouver une banque pour qu’il puisse investir à crédit .
je lui ai donc proposé qu’on crée une SCI . celle ci va acheter et louer un (pour commencer ) appartement qu’elle financera à crédit . et là pour le crédit pas de souci car c’est moi qui l’ai trouvé ( 2.85% sans assurance ni garantie hypothécaire) avec ma banque et en me portant caution pour la SCI…
ceci devant permettre à mon frére d’apprendre à mes cotés tous les rouages de la location immo…
ensuite si la SCI va bien , pourquoi pas continuer plus avant…
c’est sur il faut bien étudier le marché .
astu regardé du coté des résidences seniors ?
tu peux deja regarder dans ta ville les différentes agences …tu verras lesquelles sont apparemment les plus visibles ( panneaux sur les fenetres par ex.
le choix est cornélien mais tu peux ne t’engager que pour la durée que d’une location par exemple.
c’est une assez longue histoire qui a commencé en 1998.
jusqu’à cette date je privilégiais ma situation professionnelle et personnelle ( RP + élever mes enfants ) et je thésaurisais sur des supports classiques de l’époque ( assurance vie , livrets bancaires ,PEL ,CAT au gré des opportunités).
et puis un jour , au club de muscul que je fréquentais , je discute avec un gars qui vendait de la défisc immobilière ( de robien)…
il me fait une étude très …optimiste .
prudent , j’en parle à ma comptable qui me dit il y a mieux à faire , je vais vous présenter quelqu’un …
c’est ainsi que j’ai fait mon 1er investissement immo . une petite maison en VEFA à Mérignac en besson que j’ai financée par un crédit in fine nanti sur une asurance vie chez le général LEE…rien que dans cette phrase qui me parait banale maintenant , à l’époque , je ne l’aurais pas comprise
fort de cette expérience gràce à laquelle j’ai découvert de nombreux concepts je me suis ensuite lancé par le biais d’une SCI et d’un crédit classique dans la construction d’un local professionnel que je me suis d’abord loué à moi meme ( j’ai une profession libérale ) et qu’à présent je loue à une SCM (j’ai associé mes 2 assistants )
puis en 2003 LA grande décision…me rendant compte que 100% de mes revenus ou presque ( le besson me rapportait peu en terme de trésorerie puisque les loyers payaient le crédit ) provenaient de mon activité professionnelle ( comme chacun d’entre nous ) j’ai cherché comment faire pour trouver des revenus complémentaires peu fiscalisés …
après 2 ans de recherches mon choix se porte sur l’activité de LMP .
me croyant capable d’y arriver seul , j’achète ( à crédit ) 5 petits studios et un appart que je meuble …
bon je me suis vite rendu compte que jamais je n’arriverais à remplir les conditions pour obtenir le statut…
du coup revirement je revends les studios et avec un gros crédit in fine , j’investi par l’intermédiaire d’une SARL de famille dans 4 appartements en résidence sénior avec gestionnaire ( domitys).
résultat en 2008 je rempli les conditions pour etre LMP …YOUPIIIIIIIIIIIIIIIi
la joie fut de courte durée…
nos de députés ont changé les règles fin 2008…exit le LMP et bienvenue au LMNP …(la SARL ayant été conçue au départ pour créer du déficit , qui après ce changement législatif , ne me sert plus à grand chose , je te passe l’énergie dépensée depuis 2009 pour rétablir une situation qui me soit plus favorable )
depuis cette homérique expérience , j’ai décidé de faire de l’immobilier "simplifié " . donc je me suis lancè dans l’achat à crédit de plusieurs types de SCPI mais ceci est une autre histoire .
depuis cette année je suis revenu sur l’immo en direct …il y a des morts à ramasser …je viens d’acheter un petit appart ancien dans une ville de 60 000 habitants avec grandes surfaces , hopital et à moins de 100km de l’océan pour moins de 1000 euros le mètre carré.
donc mon conseil : il y a de bonnes affaires à faire , il faut savoir les saisir …
j’espère ne pas avoir été trop long
PS mon 1er besson je l’ai revendue en 2010 avec une PV de 53% …
ce n’est pas très compliqué , étant donné mon tic d’écriture …
si tu parcours mon blog tu trouveras je pense pas mal de bases pour maîtriser l’outil investissement immo.
les SCPI sont de l’immobilier donc …par contre ce quiest plus délicat c’est de trouver un banque qui finance des SCPI qu’elle ne commercialise pas
effectivement l’investissement en LMNP n’est pas fiscalisé comme les revenus fonciers mais au titre des BIC ce qui permet lorsqu’on choisi le régime réel de déduire tous les frais et aussi d’amortir le bien sur 30 ans .
par contre les baux de meublés sont sans préavis et d’une durée annuelle , donc un peu moins sécurisés pour le bailleur .
sauf à faire du LMNP avec gestionnaire , ce qui en outre peut te permettre de bénéficier du dispositif censi-bouvard . ( que tu trouveras dans mon blog)
là pour le coup je reviens sur la location nue avec la fiscalité des revenus fonciers.
ce genre de location s’adresse plus particulièrement aux étudiants ou aux jeunes actifs célibataires ou en couple sans enfants .
ce sont donc de petites surfaces bien situées .
les conseilleurs ne sontpas les payeurs …tout dépend le temps que tu as à y consacrer…si tu as peu de temps passer par une agence ( sérieuse ) peut etre une aide pour bien débuter…
Merci pour cette réponse en tout cas. Je vais essayer de trouver le temps d’aller consulter le forum de cbanque. Mais j’aurais quelques questions si tu veux bien :
Sur quoi c’est porté ton investissement ? Meublé, non meublé ? studio, T2 ? Immeuble ?
Comment l’as-tu financé ? Prêt 110%, in fine ou prêt classique ?
Je ne suis pas sûr qu’il soit considéré comme une « star » par certains, bien au contraire… Mais mon pseudo n’a aucun rapport avec lui !
Et je crois avoir trouvé ton blog et ton pseudo!
Merci pour le détail de ton expérience. J’avais écarté les SCPI, préférant les REITS, mais je ne savais pas que l’on pouvait faire un prêt pour investir sur des SCPI… Je reste quand même méfiant sur ces produits et préfèrerait investir en réel.
J’ai de nouvelles questions, désolé
J’ai l’impression que beaucoup investissent en LMNP. Pour quelles raisons ? Est-ce-que louer en meublé est vraiment plus intéressant qu’en nu ? Juste du point de vue fiscal et du statut micro-bic (et l’abattement de 70%) ?
Ton immo en direct, c’est pour du meublé ou du nu ? Sous quel statut fiscal ?
Comment savoir si il y a une demande pour les locations meublées sur un marché donné ? Car en meublé, on vise moins de personnes du coup ?
Dans la gestion en direct, tu as des conseils à donner ? Des expériences à partager ?
Ce que j’ai découvert ensuite en parcourant le forum de cbanque…
Ok. Mais le nu en réel permet de déduire le déficit foncier des impôts, pas le micro-bic réel ?
Qu’est-ce-qui t’a motivé dans ce choix ?
Mais sur un T2, la demande est moindre pour les meublés. En partant sur un T2 meublé, j’ai peur d’avoir une faible demande.
Je ne parle pas de conseils financiers mais de conseils sur la gestion : relation avec le locataire, piège à éviter… En cas de délégation, comment savoir si l’agence est « sérieuse » ? Ca me parfait difficile sans « réseau ».
Oui ok! C’est l’avantage que je trouve à la location en nue, déduire le déficit des revenus.
A part regarder les annonces, d’autres pistes pour étudier le marché ? J’ai trouvé des rapports sur internet, mais je ne les trouve pas très « scientifiques ».
Pour le moment, je me contente d’observer les studios/T2.