Nos conseils pour bien choisir une SCPI
Se renseigner sur les indicateurs clés d’une SCPI, c’est bien. Effectuer une analyse personnelle, c’est mieux !
Désormais bien installé dans le paysage de la pierre papier, le Grand prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent a pour finalité ultime de guider nos lecteurs vers des SCPI performantes et robustes. Pour autant, la douzaine de lauréats de ce concours ne forme pas à proprement parler une sélection. Pour plusieurs raisons. D’abord parce qu’un bon échantillon de SCPI répond à des objectifs patrimoniaux précis, lesquels varient d’un investisseur à un autre. Le curseur entre le risque et le rendement recherché sera notamment fonction de l’âge, de la situation professionnelle, du niveau d’épargne et de l’aversion pour la volatilité de l’épargnant, étant entendu que chaque SCPI dispose d’un profil spécifique. Ensuite, parce qu’un bon classement dans l’édition 2021 du Grand prix ne garantit pas un classement identique l’année suivante. Les choix opérés par les gérants de ces fonds et le contexte de marché dans l’immobilier peuvent dégrader les fondamentaux d’une SCPI d’une année sur l’autre. A fortiori par temps de crise. Enfin, parce rien ne remplace une analyse personnelle. Se renseigner sur les indicateurs clés d’une SCPI et opérer des comparaisons représente un premier pas vers une allocation réussie.
Ne pas se contenter d’une lecture superficielle
Cependant, ces chiffres ne rendent pas toujours compte de la solidité des actifs et des locataires, de l’implication de l’équipe de gestion ou encore la pertinence de la stratégie. Pour se faire un avis, rien ne remplace la lecture des documents publiés par la société de gestion (rapport annuel, reporting trimestriel, rapport extra-financier, etc.).
Un exemple illustre parfaitement l’intérêt d’approfondir l’analyse d’une SCPI en s’aventurant au-delà des chiffres. Au deuxième trimestre 2021, la SCPI Kyaneos Pierre, spécialisée dans l’immobilier résidentiel, affichait un TOF de 78,7 %, alors que la moyenne du marché se situe autour de 89 %. Une lecture superficielle conduirait à conclure que la santé de cette SCPI est défaillante. Mais en retraitant cet indicateur des surfaces non louées en raison des travaux de valorisation engagés, il remonterait à 93,8 %. Soit un très bon taux. Cet exemple n’est pas isolé et on pourrait citer d’autres cas qui démontrent que, derrière certains ratios dégradés, se cachent en réalité des promesses de plus-values et d’augmentation des dividendes.
Une autre erreur potentiellement commise par des investisseurs consiste à se focaliser uniquement sur le TDVM pour départager des SCPI entre elles. Outre le fait que ce parti-pris oublie la variation des parts comme facteur de performance, il élude la question de la solidité financière du fonds étudié et donc de la pérennité de son rendement. Pour se forger un avis plus pertinent, il convient d’étudier d’autres indicateurs, dont le taux d’endettement. Un levier financier élevé, au-delà de 30 % de la valeur du patrimoine, peut induire un risque élevé. A l’opposé, un report à nouveau (RAN) consistant, correspondant à des réserves distribuables d’au moins un mois de distribution, caractérisera une gestion prudente et rassurera sur la capacité de la SCPI à faire face à des coups durs.
Cette remarque en appelle une autre : il convient toujours de scruter si les dividendes proviennent de bonus (prélèvement sur le RAN, distribution de plus-values sur la revente d’actifs) ou de revenus ordinaires. Dans le premier cas, il faudra se demander si la SCPI traverse une mauvaise passe ou si elle déploie une stratégie opportuniste, donc théoriquement risquée. Parmi les critères à prendre en compte figurent aussi l’historique de performances. Celui-ci sera mesuré notamment par le TRI à cinq ou dix ans. On s’attachera aussi à vérifier la composition du parc d’immeubles ainsi que le nombre et la qualité des locataires. Une grande diversité d’actifs et de clients permettra de mutualiser les risques. Les grandes capitalisations, de 1 milliard d’euros ou plus, offrent souvent des taux de rendement contenus (entre 4,5 et 5,5 % pour les meilleures). Mais leur résilience est incomparable. Cela ne signifie pas qu’il faille se détourner des SCPI dont le parc est plus concentré. Tout est affaire de dosage, une règle qui vaut aussi pour l’allocation par catégorie d’actifs. Diversifié, de bureaux, de commerces ou spécialisé : un portefeuille équilibré se doit d’embrasser tous les types de SCPI, avec une pondération à affiner pour laisser une petite place aux coups de cœur. Car la pierre papier est aussi une affaire de convictions !
Les indicateurs et notions clés des SCPI décryptés
Capital variable ou capital fixe. Le statut juridique d’une SCPI détermine son mode de fonctionnement et… sa liquidité. Dans la SCPI à capital variable, qui émet régulièrement de nouvelles parts, les retraits sont rapides : une partie de la collecte ou de la trésorerie sert à honorer les demandes de retraits. Dans une SCPI à capital fixe, qui est par définition un fonds fermé, le mécanisme de sortie est très différent : l’associé ne peut vendre ses parts qu’en trouvant un acheteur sur le marché secondaire. En cas de concordance de l’offre et de la demande, un prix d’exécution est fixé.
Prix de la part. C’est le montant que doit débourser le souscripteur, tous frais compris, pour l’achat d’une part. Dans le cas des SCPI à capital variable, ce prix est fixé par la société de gestion et n’évolue annuellement que si cette dernière le considère opportun, pour refléter la revalorisation du parc notamment. Dans une SCPI à capital fixe, un prix acquéreur est déterminé lors de la souscription initiale ou à l’occasion d’une augmentation de capital. En dehors de ces deux événements, il évolue au gré des échanges sur le marché secondaire.
Délai de jouissance. C’est un délai incompressible durant lequel un souscripteur n’a pas droit à percevoir les dividendes de la SCPI, de façon à ne pas léser les autres associés. La société de gestion met à profit ce temps (généralement compris entre un et six mois) pour investir l’argent qui lui est confié.
Valeur de retrait. C’est le montant reçu par le cédant, appelé aussi prix net vendeur. Il correspond au prix de la part diminué des frais d’entrée (droits d’enregistrement, commission de souscription).
TDVM. Le taux de distribution sur valeur de marché mesure le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values compris) et le prix moyen de la part au titre de l’année n. Il remplace la notion de rendement depuis 2012.
TRI. Le taux de rendement interne évalue la performance financière réelle d’une SCPI sur une période donnée (au moins trois ans en général) en incluant le rendement annuel issu des revenus distribués ainsi que la plus ou moins-value en capital réalisée par rapport au prix d’achat. Le calcul se base sur les flux de trésorerie.
TOF. Exprimé en pourcentage, le taux d’occupation financier (TOF) compare les loyers réellement encaissés à ceux qui seraient perçus par la SCPI si tout le parc était loué au prix du marché. Ce chiffre donne une idée de la vacance locative subie, de la vacance liée à la rénovation des actifs ainsi que des franchises de loyers accordées. Plus cet indicateur est proche de 100 % et plus la SCPI se porte bien. A analyser de manière dynamique, par comparaison avec d’autres SCPI et sur plusieurs années.
Valeur de reconstitution. Calculé en ajoutant à la valeur vénale des immeubles les frais qu’il faudrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine, cet indicateur est à comparer à la capitalisation. Si le rapport entre cette dernière et la valeur de reconstitution est supérieur à 100 %, le prix d’achat est surévalué. A l’inverse, il est sous-évalué.
MV Votre Argent