Linxea ZEN - Quid d'une revalorisation de part de SCPI?

Placements Assurance vie
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Bonjour à tous & Linxie,

Je souhaite investir prochainement dans une SCPI au sein du contrat Linxea ZEN.
J’ai bien cherché dans les diverses pages d’informations et documents disponibles,
mais je ne parviens pas à trouver une réponse à cette question :

Que se passe-t-il en cas de revalorisation de part de SCPI ?
La valeur de retrait évolue mécaniquement à la hausse au même moment,
donc la valeur de la part SCPI dans mon contrat d’assurance vie sera-t-elle toujours bien alignée dans ce cas à la nouvelle valeur de retrait ?
Ou alors comme cela est mentionné sur internet, l’assureur peut-il se réserver le droit de ne pas appliquer la hausse de la valeur de retrait,
car dans une assurance vie c’est l’assureur qui détient les parts de SCPI et non le souscripteur, ce serait donc son droit ?
Ne pas appliquer les hausses de la valeurs de la part d’une SCPI, mais alors j’imagine appliquer la baisse de ces parts quand elle diminuent?
Quand est-il pour le contrat APICIL Linea Zen ?

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L’assureur prélève ses frais de gestion en nb de parts d’UC (que les UCs soient des SCPI ou autres), et non sur les dividendes ou loyers (ce qui serait moins sur pour lui si ceux-ci venaient à diminuer ou à disparaitre temporairement )

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Tout à fait … je ne sais pas ce que fait Zen concernant le versement des dividendes (versement sur la SCPI avec frais d’entrée ou versement sur fd €)… pour Spirit, ils sont versés sur le fond €, d’où il est possible d’arbitrer pour réinvestir sur la SCPI initiale (ou une autre)

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Pour préciser, la vente au prix de réalisation est une liberté que s’offre cet assureur mais ce n’est pas le cas chez tous les assureurs, et à ma connaissance ce n’est pas le cas lors de la détention en direct. En direct les statuts offrent souvent 2 possibilités : la création d’un fonds de remboursement avec une possible décote (pas forcément au prix de réalisation) ou alors la création d’un marché secondaire évoluant selon l’offre et la demande (comme pour les scpi à capital fixe). La plupart des scpi n’ont pas de fonds de remboursement, la décision d’en créer un et ses conditions devront donc être décidées en AG.

Enfin je pense que les situations où les retraits dépasseront les souscriptions ne seront pas si exceptionnelles. En 2019 dans un contexte de record historique de collecte sur les scpi, il existait déjà quelques scpi dont le marché était bloqué. Au 2ème semestre 2020 il y a pas mal de scpi pour lesquelles les retraits ont représenté ~40% de la collecte alors que les performances des scpi en 2020 sont dans l’ensemble très correctes. Il suffirait d’avoir 2 à 3 années de suite une baisse de la part pour enclencher un mouvement vendeur à mon avis.

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Bonsoir,

C’est surtout APICIL qui est compliqué et dont la qualité c’est nettement dégradée en quelques années, rendement anormalement bas sur le fonds euro en témoigne à lui seul!

Pour connaître ZEN et un autre contrat plus ancien d’APICIL, la avaleur prise en compte pour une SCPI est la valeur de retrait.
Elle augmente donc normalement avec la revalorisation des parts, mais pas nécessairement dans le m^me rapport…tout dépend de la SCPI et de son gérant.

Attention aussi à certaines SCPI, NovaPierre Allemagne plus en vente donc gestion des loyers différentes et peut-être des revalorisation et à Pierre48 qui a connu une forte baisse de valeur ces 2 dernières années de par des demandes de rachats trop importantes (valorisation à une valeur du fond de rachat plus faible que la valeur de retrait).

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Pour Bade78,

Avec une inscription au 15/12/2020, vous avez très certainement une grande expérience de l’esprit de ce forum qui n’est pas là pour réciter des banalités ou critiquer, mais bien pour apporter par des assurés aux autres assurés le propre de leurs vécus vrais et de leurs analyses .

Contrairement à ce que vous essayer de faire croire:

  1. Il y a un lien clair entre ZEN et APICIL.
    Comme il y a un lien entre ZEN , ses SCPI et le fonds euros. Dont les assurés ne peuvent que constater la dégradation très nette,. D’où une diminution de l’intérêt pour les SCPI sur ce contrat pour certains assurés ou futurs assurés.
  2. APICIL est a priori proche de certains gérants e de la création de certaines SCPI. Et ce n’est pas du tout neutre pour l’intérêt des assurés achetant de telles SCPI via ZEN. Comme pour la perception ou le choix entre capitalisation/distribution entre des loyers de SCPI.
  3. Sur ZEN, la valorisation contrat à laquelle la SCPI peut être rachetée, retirée, est effectivement généralement à la valeur de retrait des brochures SCPI .
    Mais cette valeur de rachat/retrait, qui intéresse l’assuré tel Loïc29, ne suit pas nécessairement votre formule, notamment car l’achat « d’une jouissance » de parts de SCPI à un assureur est différent de l’achat direct par un associé ou si une trop forte demande de rachat existe. Pierre48/NovapierreRésidentiel est un cas flagrant sur ces 3 dernières années. NovaPierre 1 peut prendre le m^me chemin. DM14158 n’exclue d’ailleurs pas une extension à d’autres SCPI. En clair, la valeur de la part peut stagner ou augmenter et la valeur de rachat du contrat AV baisser.

Voilà, épargner n’est pas facile. Avoir des retours autres que des discours de vendeur, prendre du recul et aller un peu plus loin que la lecture de conditions générales à mon sens est souhaitable ici.

Loco 29 a donc tout intérêt à bien examiner les contrats proposant des SCPI (ZEN n’est pas le seul chez LINXEA) et les SCPI proposés sur ces contrats.

J’arrêterai là .

Bonne soirée et bonne continuation.

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Bonjour,
Je ne sais pas si c’est pareil sur tous les contrats mais au mois sur le contrat Spirit, les dividendes sont versés sur le fond en euros et non pas réinvestis en part de SCPI: auparavant, quand ils étaient réinvestis automatiquement, ils faisaient l’objet d’un prélèvement des frais de souscriptions qui amputaient significativement le rendement (il n’est pas rare que ces frais de souscription s’élèvent à 5-6% ou même plus!). A la demande des assurés, le réinvestissement automatique a été transformé en versement sur le fond en euros il y a qq années .
Donc oui les dividendes s’érodent mécaniquement à mesure que les parts de SCPI sont réduites chaque année de 0,6%, ce qui représente 5,8% sur 10 ans, mais il ne fait pas oublier les 3,5-4% par an (soit 41-48% sur les 10 ans si pas de variations) que rapportent la SCPI et qui viennent augmenter le fond en euro…

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L’assureur fait « ce qu’il veut » mais en respectant ce qui est écrit dans l’avenant de souscription, qu’il faut absolument lire avant de souscrire. Pour Linxea Zen, c’est ici : https://www.linxea.com/document/linxea-zen-avenant-de-souscription-scpi/
Et encore, quand je dis « ce qu’il veut », je ne sais pas. Pour tous les contrats que je connais, la valorisation des parts de SCPI se fait à la valeur de retrait.

Pour certains contrats, c’est écrit noir sur blanc. Pour Linxea Zen, c’est plus subtil, c’est la valeur de rachat qui donne l’information :

La deuxième option est je crois un cas très particulier commun à toutes les SCPI dans un cas très très dégradé (blocage des parts à la vente faute d’acheteur et obligation de la SCPI de vendre de bien pour racheter des parts). donc ne pas en tenir compte.

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Rapport avec la question initiale ???

Quand on parle de revalorisation des parts, il s’agit du prix de souscription. Valeur de retrait = prix de souscription - commission de souscription.
Donc la valeur de retrait et prix de souscription évoluent **toujours **ensemble dans les mêmes proportions quelles que soient les SCPI et les gérants.

Aucun rapport avec la question initale…

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A ma connaissance, il n’y a pas de frais lorsque vous vendez des parts de SCPI détenues en direct. C’est au moment de l’achat que vous payer la commission de souscription (qui est incluse dans le prix de souscription).

Dans le contrat Linxea Zen, la valeur affichée en UC est bien la valeur de retrait.
Je précise bien que c’est pour le contrat Linxea Zen. Avec Generali (Linxea Vie), les prix d’achat et de revente/valorisation sont un pourcentage de la valeur de réalisation (qu’on trouve dans les rapports de gestion des SCPI).

Pour les loyers reçus : le loyer est un montant « fixe » par part, pas un % de la valeur de souscription ou autre. Le mode de détention n’a aucune influence (en dehors du fait que certains assureurs ne reversent pas 100% des loyers, mais c’est un autre sujet).
Le rendement en % est un calcul a posteriori. Et pour les SCPI, le « rendement annuel » a une formule officielle, le TDVM (qui est un calcul a posteriori en fin d’année et tient compte de l’éventuelle variation du prix de la part au cours de l’année).

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Loic29,

(à noter que tout ce qu’on dit concerne les SCPI à capital variable, pour les SCPI à capital fixe, le prix d’achat/vente suivent l’offre et la demande et les frais de souscription sont différents et peuvent varier d’une SCPI l’autre).

Au final, il n’y a que deux choses qui comptent :

  • combien de part achetez-vous pour un investissement donné ? C’est ça qui conditionne les revenus que vous recevez
  • à quel prix vous revendez vos parts ? Ou à quel prix sont-elles valorisées dans votre portefeuille à un instant t ? (c’est la même chose, ça dépend juste à quel moment vous vous placez)

Tous le monde vous dira que les frais de souscription sont payés à l’entrée. Ce qui est bien le cas, ils font bien partie du prix que vous payez au moment de l’achat. Des frais de sortie seraient des frais qu’on vous demande de payer en plus au moment de la sortie et qui viendrait en soustraction de prix de vente (le mode de calcul des frais de sortie pouvant éventuellement changer entre votre achat et la vente). D’ailleurs, entre votre achat et vente des parts de SCPI, le prix de la part peut avoir évoluer, à la hausse comme à la baisse. Or ce sont bien les frais de souscription au moment de l’achat que vous avez payés (et qui ont disparus de votre compte en banque ).
Il n’y a aucune différence dans le principe entre l’achat en direct et l’achat en assurance-vie, seule la valeur des frais d’entrée change (et dépend des contrats d’assurance-vie)

Pour le cas de la détention en assurance vie, la valorisation est faite avec le prix de revente défini dans le cadre du contrat (qui diffèrent selon les assureurs). Les frais d’achat (qui diffèrent selon les assureurs) sont comptés en moins-value. vous les avez donc bien payés à l’entrée.
Par exemple, avec Generali, le prix d’achat « prix de réalisation - x% » et le prix de rachat est « prix de réalisation - x% ». Dans mon contrat d’assurance-vie, les parts sont valorisées au prix de revente (ce n’est donc pas le prix de retrait ni le prix de réalisation)

S’il vous plait, oubliez "les loyers en % du prix de souscription, ce % est uniquement un moyen de déterminer un rendement moyen sur l’année et de comparer les SCPI entre elles. Mais ce % est calculé par rapport au prix moyen d’acquisition d’une part (au prix de souscription). Le prix d’une part peut changer en cours d’année, donc parler de loyer en % n’a pas de sens. Quand vous percevez le loyer, ce qui compte, c’est le loyer trimestriel (ou mensuel pour certaines SCPI) et le nombre de parts que vous avez en jouissance au moment du versement du loyer. Et le loyer trimestriel peut varier fortement d’un trimestre à l’autre
(au passage, on ne devrait pas parler de loyer mais de revenu distribué ou dividende, ce n’est pas exactement la même chose ; entre les deux, il y a des charges, des mises en réserve, …)

Oubliez les propos de PapaMicro qui sont pour la plupart totalement hors sujet et/ou faux (beaucoup d’affirmations non argumentées/prouvées) et semble avoir une dent contre APICIL.

Par contre, oui, vous pouvez comparer les différents contrats proposant des SCPI, la liste des SCPI et le mode de gestion des SCPI dans les contrats étant différent. Les deux meilleurs contrats sont ZEN (APICIL) et Spirit (Spirica) qui distribuent 100% des revenus.

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Sur le long terme, il est plus intéressant de réinvestir les dividendes, qui vont alors eux même produire des dividendes.
Même en tenant compte des frais au moment du réinvestissement, entre un fond en euros qui rapporte 1% et la SCPI à 4%, il n’y a pas photo.

Sur Linxea Zen, le choix de versement sur le fond en euros ou réinvestissement se fait à la souscription des parts de SCPI et c’est un choix irrévocable. Si vous choisissez le versement sur le fond en euros, vous pouvez réinvestir « manuellement » les dividendes en faisant un arbitrage (contrairement à ce qui est indiqué sur le site de Linxea, il semble qu’on puisse faire des arbitrages vers les SCPI, à faire confirmer par Linxea).
Sur Linxea Avenir et Spirit, vous pouvez réinvestir manuellement en faisant un arbitrage.

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Pour mon part, avec des frais de l’ordre de 8 à 12% au moment de la vente pour les SCPI que je détiens en direct, le déclenchement d’une vente se ferait pour des rendements nets affichés à 2%. Pour le moment, je ne m’inquiète pas de voir ces rendements tomber à 2% dans les prochaines années, sauf augmentation des prix immo et stagnation des loyers, auquel cas le prix des parts augmenterait significativement en parallèle. L’hypothèse de bureaux vacants dans les centres ville ne me convainc pas pour l’avenir (hors nouvelle catastophe), le télétravail est à mon avis plus théorique que pratique sauf pour des travailleurs autonomes, qui sont donc plutôt des indépendants/freelances (pas en majorité donc).

Vos différentes réponses m’apportent une nouvelle intérogation : comme c’est mon premier essai de détenion de parts de SCPI en assurance vie, j’ai dans mes simulations considérer que la valeur affichée en UC par part détenue en compte sera la valeur de retrait, est-ce le cax ? Concernant les loyers reçus, sont-ils reçus en % de la valeur de souscription (comme pour une SCPI détenue en direct), ou alors du coup en % de la valeur de retrait ?

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Techniquement les frais de soucription sont payés au moment de la sortie de la SCPI via la valeur de rachat décôtée de ces frais par rapport à la valeur de soucription, donc ils devraient s’appeler « frais de sortie », car tant qu’on ne vend pas ses parts, on ne paie pas de frais, et les pourcentages de rendement annoncés des SCPI sont par rapport au prix de souscription.
Mais en effet il est aussi possible de considérer que ces frais sont pris dès le début puisqu’il faudra les payer quoiqu’il arrive.
Pour trancher, il faudrait savoir si la SCPI prend les frais à l’entrée ou à la sortie, et est-ce-que toutes les SCPI fonctionnent de la même façon sur ce point.

Il y a tout de même une différence avec les SCPI détenue en assurance vie pour lesquelles les frais sont pris dès le début, mais comme vous m’indiquez que les loyers sont également en % par rapport au prix de souscription, c’est finalement pareil infine, je vais tout de même tester une SCPI en assurance vie pour bien m’en assurer, ce n’est peut-être pas systématique comme semble l’indiquer PapaMicro.

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Je suis d’accord avec ces explications.

Une autre question me vient : est-ce-que les frais de gestion UC (0.6% pour Linxea ZEN) sont retirés par trimestre sur les dividendes reçues, ou alors sont-ils comme pour les SCI retirés en décimales (ou moins) de parts de SCPI ? Si c’est par trimestre sur les dividendes reçues, que se passe-t-il si la jouissance est de 5 mois, soit précisément le cas le SCPI que je viens de choisir sur Linxea ZEN.

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Logique, mais alors que se passe-t-il concernant les dividendes perçues ? En faisant l’hypothèse de dividendes fixes (ce qui n’est biensur pas le cas), elles diminuent donc en cas de distribution et non capitalisation des dividendes, à cause de ces frais prélevés en parts d’UC ?
Exemple : avec 0,6% de frais sur les SCPI, si aucune revalorisation des parts n’est faite, au bout de 10 ans, on perd un peu moins de 6% de notre avoir en SCPI ? Les dividendes seront donc tronquées d’autant ?

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Ayersrock, en effet 5,8% = 1-(1-0.006)^10
En traçant la courbe f(x)=1-(1-0.006)^x sur Traceur de courbes représentatives de fonctions mathématiques | Online Plotter on se rend compte quand même que ça baisse plus fort au début, ensuite ça se tasse comme un logarithme (après 100 ans quand même).

Merci pour toutes vos réponses qui me permettent de bien compléter mes simulations.