Les SCPI restent-elles un bon placement ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont rapporté en moyenne 4,35 % net de frais l’an dernier. Un produit rentable et accessible, mais pas sans défauts.
ANNE DAYRAUT
1 Les SCPI vont-elles rester rentables ?
Certes, les performances des SCPI baissent légèrement au fil des ans - 4,35 % l’an dernier et 4,43 % en 2017 - sous l’effet d’un marché de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts…) de plus en plus concurrentiel. Heureusement, les sociétés de gestion ont des solutions pour freiner cette érosion. Elles peuvent restreindre la collecte pour éviter de devoir investir rapidement des sommes importantes dans des actifs peu rentables. Par ailleurs, de nombreux gérants trouvent à l’étranger des actifs qualitatifs et rémunérateurs. En 2018, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier, les SCPI ont placé près de 31 % de leur collecte en Europe, dont 42,5 % pour la seule Allemagne.
2 Risque-t-on un problème de liquidité ?
Vous avez peut-être en mémoire la crise immobilière des années 1990 et les déboires des associés de SCPI bloqués des mois, voire des années, avec des parts devenues invendables ? La situation est aujourd’hui très différente. La crise des années 1990 a obligé les pouvoirs publics à organiser la revente des parts en créant le marché secondaire et le fonds de remboursement. Vendre des SCPI est plus long qu’arbitrer des actions : entre deux semaines et deux mois, en moyenne. Mais ce délai est très inférieur à celui requis pour céder un immeuble détenu en direct (comptez 3 à 4 mois). Des accidents de parcours peuvent encore survenir, tel celui rencontré il y a quelques années par les associés de Sélectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1, qui avaient dû patienter plus d’un an pour céder leurs parts. Un problème résolu avec la vente d’actifs et la mise en place d’un fond de remboursement.
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Les investisseurs sont-ils très fiscalisés ?
Les revenus versés par les SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour réduire la fiscalité, la première piste consiste à financer vos parts à l’aide d’un emprunt dont les intérêts seront déductibles des loyers. Vous pouvez aussi acheter uniquement la nue-propriété des parts pour profiter d’une décote de 20 % à 40 % par rapport à leur valeur en pleine propriété. Votre fiscalité n’est pas alourdie le temps du démembrement, car aucun loyer n’est perçu (c’est l’usufruitier qui le touche) et la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. À la fin du démembrement (de 5 à 15 ans, en moyenne), vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais ni fiscalité. C’est seulement à ce moment-là que vous commencerez à percevoir des revenus.
L’autre piste consiste à loger vos parts dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Après avoir été taxés à l’IS au niveau de la SCI (en général à 15 %), les loyers peuvent être gardés en réserve ou, si les associés le souhaitent, distribués. Dans ce cas, ils seront soumis à la flat tax à 30 %. Enfin, vous pouvez loger vos parts dans un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de sa fiscalité plus favorable (gains soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % et rachats après 8 ans, imposés à 7,5 % ou 12,8 % avec possibilité d’abattements). Mais le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle. En plus du coût de la gestion des SCPI, il faut ajouter celui de l’assurance vie, d’où un empilement de frais. Et les assureurs ne distribuent pas l’intégralité des loyers, ce qui diminue le rendement du placement. ■
VALÉRIE VALIN-STEIN
Le Figaro - vendredi 24 mai 2019