Les SCPI restent-elles un bon placement?

Les SCPI restent-elles un bon placement ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont rapporté en moyenne 4,35 % net de frais l’an dernier. Un produit rentable et accessible, mais pas sans défauts.
ANNE DAYRAUT

1 Les SCPI vont-elles rester rentables ?
Certes, les performances des SCPI baissent légèrement au fil des ans - 4,35 % l’an dernier et 4,43 % en 2017 - sous l’effet d’un marché de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts…) de plus en plus concurrentiel. Heureusement, les sociétés de gestion ont des solutions pour freiner cette érosion. Elles peuvent restreindre la collecte pour éviter de devoir investir rapidement des sommes importantes dans des actifs peu rentables. Par ailleurs, de nombreux gérants trouvent à l’étranger des actifs qualitatifs et rémunérateurs. En 2018, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier, les SCPI ont placé près de 31 % de leur collecte en Europe, dont 42,5 % pour la seule Allemagne.

2 Risque-t-on un problème de liquidité ?
Vous avez peut-être en mémoire la crise immobilière des années 1990 et les déboires des associés de SCPI bloqués des mois, voire des années, avec des parts devenues invendables ? La situation est aujourd’hui très différente. La crise des années 1990 a obligé les pouvoirs publics à organiser la revente des parts en créant le marché secondaire et le fonds de remboursement. Vendre des SCPI est plus long qu’arbitrer des actions : entre deux semaines et deux mois, en moyenne. Mais ce délai est très inférieur à celui requis pour céder un ­immeuble détenu en direct (comptez 3 à 4 mois). Des accidents de parcours peuvent ­encore survenir, tel celui rencontré il y a quelques années par les associés de Sélectinvest 1 et Crédit mutuel Pierre 1, qui avaient dû patienter plus d’un an pour céder leurs parts. Un problème résolu avec la vente d’actifs et la mise en place d’un fond de remboursement.

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Les investisseurs sont-ils très fiscalisés ?

Les revenus versés par les SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour réduire la fiscalité, la première piste consiste à ­financer vos parts à l’aide d’un emprunt dont les intérêts seront déductibles des loyers. Vous pouvez aussi acheter uniquement la nue-propriété des parts pour profiter d’une décote de 20 % à 40 % par rapport à leur valeur en pleine propriété. Votre fiscalité n’est pas alourdie le temps du démembrement, car aucun loyer n’est perçu (c’est l’usufruitier qui le touche) et la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. À la fin du démembrement (de 5 à 15 ans, en moyenne), vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais ni fiscalité. C’est seulement à ce moment-là que vous commencerez à percevoir des revenus.

L’autre piste consiste à loger vos parts dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Après avoir été taxés à l’IS au niveau de la SCI (en général à 15 %), les loyers peuvent être gardés en réserve ou, si les associés le souhaitent, distribués. Dans ce cas, ils seront soumis à la flat tax à 30 %. Enfin, vous pouvez loger vos parts dans un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de sa fiscalité plus favorable (gains soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % et rachats après 8 ans, imposés à 7,5 % ou 12,8 % avec possibilité d’abattements). Mais le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle. En plus du coût de la gestion des SCPI, il faut ajouter celui de l’assurance vie, d’où un empilement de frais. Et les assureurs ne distribuent pas l’intégralité des loyers, ce qui diminue le rendement du placement. ■

VALÉRIE VALIN-STEIN

Le Figaro - vendredi 24 mai 2019

Bonjour,

Comparatif très intéressant, et qui illustre aussi l'importance de l'horizon de placement: on voit ici que sur 10 ou 15 ans, les foncières surperforment les actions par exemple (les SCPI aussi sur 15 ans, mais pas sur 10)... mais qu'en est-il sur un plus long terme, ou sur un terme beaucoup plus court (3 ou 5 ans par exemple) ?
Ma perception est que les SCPI sont intéressantes par le couple rendement/volatilité sur un horizon long (> 10 ans en tous cas, ce qui est d'ailleurs la recommandation de ceux qui les proposent).
Le questionnement que j'avais par rapport à l'engouement pour les SCPI (et qui demeure) reste cependant leur capacité à absorber cet engouement et à investir dans des actifs réels à la hauteur de ces souscriptions (et à maintenir leur rendement sans faire augmenter les risques de façon non contrôlée)... j'entends au fil des échanges qu'il y a encore de l'espace, mais que l'espace d'investissement demande à être au niveau européen à minima pour le permettre.
Donc amha, ce n'est pas la martingale miraculeuse pour le long terme (même s'il semble judicieux d'y affecter une partie de son "camembert" , et clairement pas une alternative aux fonds € pour le court terme.
Sur ce dernier point (le court terme), je ne vois pas aujourd'hui d'alternative aux fonds €, aussi réduit que puisse être son rendement (pas négatif en tous cas !)

D'accord aussi avec le choix de Spirica par rapport aux offres des autres assureurs pour ce qui concerne les SCPI.

**Une video interessante à propos des perspectives de croissance du marché des SCPI **

https://www.h24finance.com/news-12819.html

Plus tôt on achetait les SCPI mieux c’était
Effectivement
Surtout quand voyait les fonds euro piquer du nez
Et qu’en se rapprochant de la retraite
On recherchait du rendement
Pour compenser l’érosion des retraites
Mais attention au retour de flamme
Si nous ne sommes pas encore
Le Canada, la Nouvelle Zélande ou la Suède
Nous sommes bien dans une bulle
Car les baby boomers ont tous la même stratégie
On peut donc craindre qu’avec la japonification de notre économie
L’immobilier finisse par suivre la même trajectoire
D’où la nécessité selon moi pour les nouveaux entrants
De limiter le risque avec des SCI diversifiées
Dont les frais d’entrée sont réduits
Pas de pénalité de sortie

Pour info

Bonjour,

Quel est le meilleur placement… des 20 dernières années
l’Institut de l’Épargne Immobilière et Financière (IEIF) compare les performances de familles de placements sur 10 ans et 20 ans. Au-delà de la rentabilité pure, l’Institut a également pris en compte la volatilité.

On peut y voir que l’assurance vie (fonds en euros) presente le placement sans risque le plus performant mais que la SCPI présente le meilleur rapport performance/volatilité : un TRI sur 20 ans de 9,39%* avec une volatilité très basse à 4,44%. Soit un ratio de 2,11.

Le contrat de SPIRICA permet de profiter des deux avec surtout l’avantage que l’assureur reverse 100% des rendements de l’ensemble des SCPI

SCPI : vers une collecte record de 8 Md€ en 2019
i 4 septembre 2019 -

Les SCPI poursuivent leur irrésistible ascension avec une collecte nette en forte hausse au 1er semestre 2019, selon MeilleureSCPI.com. A ce rythme, elle devrait dépasser les 8 Md€ sur l’année.

Record battu une nouvelle fois pour la pierrre-papier ! Au 1er semestre 2019, la collecte nette en SCPI de rendement a dépassé les 4 Md€ (2,09 Md€ pour le 1er trimestre et 2,24 Md€ pour le 2e trimestre), portant la capitalisation totale à 56,5 Md€ à fin juin 2019, selon les chiffres divulgués fin août par MeilleureSCPI.com.

« On s’achemine vers une collecte de 8 Md€ cette année », a commenté Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Dans le détail, les SCPI de bureaux arrivent en tête (46% de la collecte au 2e trimestre 2019), suivies par les SCPI diversifiées (32%), puis les spécialisées (14%) et les SCPI de commerce (7,5%). C’est Primovie de Primonial qui arrive en tête (351 M€ de collecte) suivie de Edissimmo, Primopierre, Accimmo Pierre et Corum Origin.

« Le plus grand challenge cette année sera d’absorber la collecte », a commenté Jonathan Dhiver. En effet, côté investissement, les gérants ont investi 2,075 Md€ au 2e trimestre 2019, aux deux tiers dans les bureaux. Mais ils éprouvent de plus en plus de difficultés : « plus la taille d’un fonds est important, plus c’est difficile d’investir », relève ainsi Jonathan Dhiver. La diversification se poursuit donc avec, par exemple, 27% des investissements désormais réalisés à l’étranger, presque à égalité avec l’Ile-de-France (31%).

Un rendement de 4,35 à 4,45% attendu pour 2019

Enfin, la performance est au rendez-vous avec 4,36% de rendement annualisé au 2e trimestre 2019 avec des SCPI diversifiées (4,76%) meilleures que les SCPI bureaux (4,19%). Pour l’année 2019, selon MeilleureSCPI.com, le TDVM moyen devrait être compris entre 4,35% et 4,45%, soit trois à quatre fois plus que le rendement moyen attendu des fonds euros de l’assurance vie !

Jonathan Dhiver a calculé que plus d’un million d’épargnants étaient détenteurs de SCPI (774 000 associés au 30 juin 2019 auxquels il faut rajouter les détenteurs d’un contrat d’assurance vie investi en SCPI), ce qui représente en moyenne 40 000 € par associé.

Enfin, il tient à souligner un nouveau phénomène : la hausse de l’endettement des SCPI (+ 55%)… à surveiller de près.

Carole Molé-Genlis

Des années tout est relatif, celles que j’ai sur Spirit ont toutes été achetées entre 2014 et 2019, et mes plus values vont de 3% pour les dernières à 25% environ (Elysées Pierre), en passant par les 12 à 15 sur Rivoli Avenir Patrimoine et pfo2, bref ça fait seulement quelques années que j’ai commencé et les frais d’entrée sont largement remboursés, sans compter les dividendes.

Quand j’ai commencé les scpi étaient nettement plus intéressantes que les sci, peut-être que ça a changé, mais je ne regrette pas mes choix pour l’instant.

Je préfère de très loi les SCi ( capimmo , via génération SG Pierre et une nouvelle ) qui rapportent autant avec seulement des frais d’entrée pour les AV de 1 ou 2 % .
Au bout de 6 mois , les frais sont amortis , alors qu’il faut attendre des années pour les SCPI