Les SCPI n’ont pas fini de surprendre
La crise, quelle crise ? Depuis deux ans, les sociétés de placement immobilier (SCPI) font la brillante démonstration de leur résilience. Les problèmes ponctuels de recouvrement des loyers, survenus dans le courant de l’année 2020, ont été vite surmontés, grâce au dialogue avec les locataires. Résultat, la distribution des SCPI, calculée par l’Aspim et l’IEIF, a dépassé les pronostics en 2021 en atteignant un taux de 4,45%. Une performance de haut vol, eu égard au rendement quelque peu rabougri des placements sans risques, fonds euros en tête, dont la rentabilité est tombée à près de 1%.
Inutile de comparer ce taux de distribution des SCPI avec le rendement moyen de ces mêmes produits en 2020, qui s’était élevé à 4,18% (voir n°476). Et pour cause, un changement de méthodologie est intervenu entre-temps. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui prévalait depuis 2012, a été remplacé par un indicateur uniformisé, le taux de distribution, déterminé par la division du dividende annuel, brut de toute fiscalité prélevée à la source pour le compte de l’épargnant, par le prix d’achat de référence sur le début de l’année. En conséquence, la performance des SCPI investies à l’international, qui pour la plupart publiaient une performance nette de fiscalité étrangère, se retrouve améliorée. Idem pour les SCPI dont la valeur de la part progressait dans le courant de l’année : leur rendement grappille quelques points de base. « Pour autant, l’embellie de la performance moyenne en 2021 provient principalement du redressement des SCPI précédemment fragilisés au début de la crise, notamment celles spécialisées dans le commerce », souligne Marc Sartori, fondateur de Deeptinvest.
Réforme de la mesure de la performance globale
On notera que la réforme des indicateurs financiers clés des SCPI va au-delà du taux de distribution. Elle concerne aussi la performance globale, mesurée désormais par le Rendement global immobilier. Celui-ci se calcule en additionnant au taux distribution la variation de la valeur de réalisation par part. Pour rappel, la valeur de réalisation se définit comme la valeur vénale des immeubles de la SCPI, d’après leur valeur d’expertise, augmentée des autres actifs (trésorerie). Mentionnons aussi l’évolution du Taux d’occupation financier (TOF), dont le nouveau mode de calcul s’affine pour prendre en compte les locaux vacants mais indisponibles à la location car mis à disposition d’un futur locataire, en travaux de restructuration, ou sous promesse de vente. Autre changement qui a son importance, les SCPI se déclinent désormais selon sept catégories d’actifs : diversifiée, bureaux, commerces, logistique & locaux d’activité, santé & éducation, résidentiel, et Hôtels, tourisme & loisirs.
Perspectives favorables
Ces disgressions étant faites, intéressons-nous aux perspectives des SCPI, le seul facteur à prendre en compte par les investisseurs. Si les performances passées ne préjugent pas de l’avenir, l’optimisme est de rigueur. Les vertus anti-inflation de ces fonds (voir Mieux Vivre Votre Argent n°475) devraient leur permettre de tirer leur épingle du jeu. Car les loyers sont indexés sur la base de deux indices Insee : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Or ce dernier intègre 50 % de l’évolution des prix à la consommation et 25 % du PIB et de l’indice de la construction. Autant dire que les loyers seront sensiblement revalorisés en 2022.
Ne sous-estimons pas cependant les risques et écueils auxquels font face les SCPI. Alors que la collecte revient à ses niveaux d’avant la crise, et que les prix des actifs « prime » s’envolent, les gérants peinent à investir à bon escient. D’où l’intérêt de privilégier des SCPI agiles et opportunistes, ou encore celles qui misent sur des actifs de taille moyenne ou petite, des segments dans lesquels les transactions se font encore à des prix raisonnables, permettant d’obtenir des taux de rendement acte en mains supérieurs à 6 ou 7%, contre moins de 4 % pour les actifs de grande taille très convoités (entrepôts géants, immeubles de bureaux du quartier des affaires de Paris).
Diversification et effet de levier
Pour maximiser l’efficacité d’un investissement en SCPI, deux leitmotivs : diversification et effet de levier. Dès lors que la somme investie dépasse dix mille euros, il est judicieux, pour réduire les risques, de panacher les SCPI en intégrant plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique, etc.) et plusieurs profils : petites et grosses capitalisations, jeunes et anciennes SCPI. Attention à ne pas surpondérer à court terme le secteur de la santé. Et pour cause. Les deux grandes SCPI de cette thématique présentent une exposition aux Ehpad (voir encadré), dont certains exploitants sont actuellement dans la tourmente. La visibilité sur les futurs loyers se trouve forcément dégradée. S’agissant de l’effet de levier, le moment est particulièrement favorable pour investir dans des parts de SCPI à crédit : même si les taux proposés par les banques qui financent ce placement sont plus élevés que ceux des emprunts immobiliers – ils se situent entre 2 et 2,5% –, ils restent inférieurs à l’inflation.
Reste à sélectionner les SCPI composant votre portefeuille. Pour vous aider, nous avons retenu un échantillon de douze produits susceptibles de surprendre favorablement à l’avenir. Leur point commun : un taux de distribution supérieur à celui du marché, pour un niveau de risque variable d’un véhicule à l’autre mais globalement modéré. Soit, à peu de chose près, les meilleurs produits du marché. Entre performance et sécurité, pourquoi choisir…
Mieux Vivre Votre Argent