Les conditions de fusion des 4 SCPI de La Française enfin précisées

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Bonjour à tous,

Le projet couvait depuis plusieurs mois. Épargne Foncière avise qu’elle souhaite absorber Multimmobilier 2, Pierre Privilège et Eurofoncière 2… sous réserve de l’accord des associés.

Au-delà des synergies et d’une complémentarité immobilière, la fusion permettrait de débloquer » un marché secondaire où faute de souscriptions suffisantes, Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 et Pierre Privilège peinent à relancer leur croissance.

Les conditions de parité
Effectives comptablement et fiscalement à partir du 1er janvier 2021, les conditions de parité retiennent une valeur d’échange de 791,71€ pour Épargne Foncière, 731,74€ pour Multimmobilier 2, 807,92€ pour Pierre Privilège et 256,8€ pour Eurofoncière 2. En d’autres termes, la parité est arrêtée à 0,92 part d’Épargne Foncière contre l’échange d’1 part avec Multimmobilier, 1,02 parts avec Pierre Privilège et 0,32 part pour Eurofoncière 2. La dissolution des 3 SCPI absorbées une fois l’accord des associés réunis en assemblée générale extraordinaire en janvier 2021 entrainera la transmission de leur patrimoine vers Épargne Foncière.

La gestion des rompus
Dans le cas où un associé des SCPI absorbées ne pourrait pas obtenir en échange de toutes ses parts un nombre entier de parts d’Épargne Foncière, il pourra recevoir un nombre entier de parts ou bien en payant une somme complémentaire ou en étant remboursé du rompu. Ce choix doit être reçue par la Française après la réunion des assemblées générales extraordinaires soit avant le 26 février 2021. À défaut d’option dans les délais, les associés seront réputés avoir choisi le remboursement en numéraire.

Le marché des parts
Les demandes de souscription et de retrait sont suspendues depuis le 30 novembre. Celles non réalisées à la date de la réalisation de la fusion seront annulées. Et sous la condition suspensive de la réalisation et de l’obtention du visa de l’AMF le marché des parts reprendra selon les modalités prévues par Épargne Foncière.

Les Conseils de surveillance
Les mandats des membres des CS de Pierre Privilège qui devaient se terminer en juin 2023 et en juin 2022 pour Eurofoncière 2 et Multimmobilier 2 prendront fin à l’issue des AGE prévues en janvier 2021. Dans un premier temps, le Conseil de surveillance d’Épargne Foncière ne bouge pas. Puis, à l’issue de l’assemblée générale annuelle de 2021 appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2020. Lors des nouvelles élections, un nouveau Conseil sera élu. Il sera composé non plus de 12 membres, mais de 15 à compter de juin 2021.

LINXIE

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Bonjour,

Je découvre ce fil aujourd’hui après avoir m’être rendu compte d’une baisse de 4% sur ma ligne Multimmobilier 2 qui est devenue Epargne Foncière. Une année de revenus de perdue !
Je ne comprends pas comment cette arnaque a pu être autorisée ? Les souscripteurs ont-ils été informés ? Pour ma part je n’ai rien reçu.

Si demain, une autre être SCPI est absorbée et qu’ils décident de diviser le prix de la part par 2, on fait comme si de rien n’était ???

Quelle honte…

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Non c’est faux, toutes les scpi absorbées avaient des parts en attente = ventes bloquées, avant même le blocage de la française. Cela n’a jamais été le cas en 2020 pour EF. Je vous invite à consulter les bulletins trimestriels respectifs.

Vous ne m’avez donc pas compris non plus. Je ne suis à priori pas satisfait car la décote me semble bien faible pour des scpi devenues invendables. De plus le patrimoine d’épargne foncière va se retrouver modifié de manière substantielle, et pas dans le bon sens selon moi.

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Pour info les 3 SCPI absorbées par EF ont le point commun d’avoir un marché des parts bloqué, laissant penser qu’elles sont actuellement trop chères / ne présentent pas de bonnes perspectives / sont délaissées commercialement par la française. Elles ont aussi un patrimoine moins qualificatif que EF.

Je pense que la fusion est donc peut-être une bonne chose pour détenteurs des SCPI absorbées, mais pas pour la majorité qui sont sur EF. Le plus grand gagnant dans l’histoire c’est LA FRANCAISE, qui diminue de façon considérable ses coûts fixes tout en facturant globalement les mêmes frais. Ma seule certitude étant que les économies d’échelle engendrées par la fusion (EF va devenir la + grosse scpi du marché) ne se répercuteront PAS par une baisse des frais facturés par la française.

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C’est aussi une façon très classique de mettre sous le tapis les éventuels mauvais choix de gestion passés sur les scpi absorbées, l’historique étant « perdu ».

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Intéressant vous avez réussi à vendre vos parts de Multi immobilier 2 ? Car 1) le marché était bloqué depuis plusieurs mois, 2) l’achat et vente de parts ne sont normalement de toute façon plus possible avant la fusion

Certes le prix officiel d’une scpi à capital variable est déterminé uniquement par les évaluations des experts (pas toujours exactes soit dit en passant), mais en pratique le juste prix d’un bien est celui auquel les personnes veulent bien l’acheter. Et en l’occurrence plus de personnes souhaitaient vendre qu’acheter les scpi qui vont être absorbées.

Bref certains parlent d’arnaque mais pour ma part en tant que détenteur de parts d’épargne foncière, je trouve que 5% de décote c’est très maigre pour des scpi aux mauvaises perspectives et qu’il n’était plus possible de vendre rapidement. Le plus grand gagnant dans l’histoire restant néanmoins la société de gestion.

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et je corrige ce que j’ai pu mettre dans un précédent message: lors de l’absorption d’Immofonds 4 par Multimmobilier 2 en 2017, il n’y a pas eu de frais d’entrée prélevés mais c’est bien par le jeu des ratios d’échange votés par les associées que cela s’est fait la perte de capital. Tout benef pour la SCPI absorbante

rappel:
valeur d’investissement Multimmobilier 2 en janv 2017: 736,92€ (= valeur de retrait)
valeur de retrait Immofonds 4 en janv 2017: 185,92€
ratio d’échange retenu: 0,24 parts Multimmobilier 2 pour 1 part Immofonds => valorisation Immofonds pour l’échange = 176,86€/part, soit une décote de 4,9% simplement en jouant sur le ratio d’échange

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Je crois que c’est de la langue de bois tout ça… évidemment que les modalités sont connues puisqu’elles ont été soumises au vote des associés en janvier et qu’elles sont présentées à l’AMF! Vous pensez franchement qu’une fois l’accord de l’AMF obtenu, les gérants vont revenir vers nous pour nous dire « vous allez rire, grâce à notre ingénieux mécanisme de ratio d’échange, on va vous ponctionner 5% de votre épargne, comme ça, pour rien! »? Non, dès que l’AMF aura donné le feu vert, ils s’empresseront de faire la transaction et il sera trop tard…
Pour ma part, je n’attendrai pas de voir mon capital fondre de 4% après avoir fondu de 5% fin 2017 lors de l’absorption d’Immofonds4 par Multimmobilier2… je vends!

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Aucun problème pour la revente en assurance-vie: c’est l’assureur qui possède les parts vis à vis de la SCPI, je cède celles que j’avais dans mon contrat, et c’est l’assureur qui se retrouve avec ces parts sur les bras, elle ne partent pas encore sur le marché (ce n’est pas une vente vis à vis de la SCPI), l’assureur en fera ce qu’il veut, mais ce n’est pas sur mon contrat Linxea Spirit que se fera la décote !

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Bonjour,
A-t-on des nouvelles de cette fusion de SCPI ?
une AGE devait avoir lieu en janvier pour le vote d’accord (ou pas!) des associées: a-t-elle eu lieu ? connait-on le résultat du vote ?

Si cette fusion devait avoir lieu, peut-on savoir quand elle serait réalisée ?
et surtout DANS QUELLES CONDITIONS ?
j’ai en mémoire la douloureuse acquisition d’Immofonds 4 par Multimmobilier 2 en 2017 qui s’était faite totalement en sous-marin, sans aucune information préalable de la part de Linxea et nous avions découvert après le transfert des parts qu’au passage les 6,5% de frais d’entrée de Multimmobilier 2 avaient été ponctionnés comme un nouvel investissement ! une pratique honteuse qui en avait ulcéré plus d’un sur ce forum… aura-t-on droit à la même entourloupe ou bien cette fois Linxea fera preuve de plus de transparence en informant à l’avance ses assurés de la manière dont cela va se passer afin que chacun juge de l’opportunité de poursuivre ou se désengager à temps ?

merci à Linxie de nous éclairer…

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Les parts absorbées le sont en dessous de la valeur de retrait actuelle et les parts absorbantes le sont au dessus de la valeur d’investissement en assurance vie… une jolie opportunité d’y perdre des plumes, non ?

Prenons un exemple concret avec Multimmobilier 2 pour se fixer les idées:

  • admettons que je dispose de 10 parts Mulimmobilier 2: si je voulais les revendre, j’en récupérerais 7369€ (10 x valeur de retrait actuelle 736,9€)

  • au moment de l’échange, Multimmobilier 2 est valorisé à 731,74€/part: mes 10 parts ne valent donc plus que 7317€ (10 x valeur d’échange M2)

  • pour ce montant, on me propose des parts Epargne Foncière valorisées à 791,79€/part: je récupère donc 9,243 parts (7317€ / valeur d’échange EF)

  • mais la valeur de retrait Epargne Foncière actuelle est à 764,98€: mes 9,243 parts représentent donc finalement un capital de 7070€ (9,243 x valeur de retrait actuelle 764,98€)

… et voila comment le capital a fondu de 4,1% au passage, l’équivalent d’une année de revenus de la SCPI
(et cela c’est sans compter sur d’éventuels prélèvement de frais d’entrée sur les nouvelles parts d’Epargne Foncière, chose que Linxie est en train de vérifier)

est-ce que j’ai tout faux ?

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Bonjour,

Votre message m’a interpellé et j’ai donc vérifié pour mon cas Pierre Privilège → Epargne Fonciere. Vous pourrez trouver votre réponse (certitude) en raisonnant avec le patrimoine net de frais perçu en cas de vente totale de vos parts (nb part x valeur de retrait)de EF vs Multiimmobillier. Dans mon cas ce patrimoine net est même légèrement supérieur (frais de souscription EF plus faible que Pierre Privilège à priori).

David

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Bonjour à tous,

Voici le retour que j’ai eu de Spirica à ce sujet :

« Lles détails de cette fusion et les impacts clients ont été validés en AG par LF mais sans en connaître les modalités. Ces éléments sont en cours de validation côté AMF, nous ne pouvons rien communiquer avant que l’AMF valide et donc que LF nous donne le go. »

Je vous communiquerai donc les détails dès que j’aurais plus d’informations.

LINXIE

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Clair que ça fait une jolie moins value aux absorbés, je suis contente de n’avoir pas gardé les multimmobilier qui m’avaient déjà coûté une mv de 5% de ma ligne immofonds lors de l’absorption. En revanche pour les détenteurs d’EF dont je suis, ça fait peur de récupérer ces canassons, en effet.

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je ne comprends pas les valeurs d’échange retenues, elles ne correspondent pas du tout aux valeurs actuelles du marché !

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La valeur des biens est pourtant réévaluée annuellement !

Et Multiimmobilier avait aux dernières nouvelles un prix d’achat / valeur de reconstitution de 94 %, elle n’est donc pas trop chère !!

Ca sent surtout la grosse arnaque pour les détenteurs de parts et la bonne affaire pour La Française !!!

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Bref, une arnaque « légale » de plus !

Faudra pas qu’ils s’étonnent si les gens s’orientent vers d’autres produits !!

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L’AMF n’est plus qu’une chambre d’enregistrement servant à valider officiellement tous les montages financiers les plus douteux et les plus défavorables aux petits épargnants !

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Alors que leur collecte a été positive en 2020 ? Intéressant !

Il n’y avait strictement aucun problème de revente avant leur blocage par La Française !

Je comprends qu’en tant que propriétaire de parts d’Epargne Foncière (l’absorbante), vous soyez satisfait, mais comprenez que les propriétaires de parts des SCPI absorbées ne partagent pas votre point de vue !

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L’AG a approuvé la fusion et les possesseurs de MM2 doivent actuellement décider entre le rompu et une nouvelle part de EF.