Les atouts de la pierre papier

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Les atouts de la pierre papier [1/3]

Mettre de l’immobilier dans son assurance vie, c’est possible et rentable sous certaines conditions. Cap sur les SCPI.

Les SCPI, un investissement dans la durée

Mode d’emploi. Avec une Société civile de placement immobilier (SCPI), au lieu de réaliser une acquisition immobilière en direct, vous souscrivez des parts auprès d’une société qui assume la fonction de gestion immobilière et les contraintes s’y rattachant. Sachant que les biens achetés sont souvent de l’immobilier de bureau et des murs de commerces, plus rentables que l’immobilier d’habitation. Fondamentalement, c’est un placement fait pour percevoir des revenus réguliers, idéal pour compléter sa retraite. La façon standard d’investir en SCPI est d’y souscrire en direct par un achat comptant ou à crédit pour se constituer un patrimoine, les revenus de la SCPI venant rembourser l’emprunt. Mais il est aussi possible d’acheter des parts dans une assurance vie (impossible à crédit dans ce cas), à charge de trouver un contrat en proposant.

Avantages et inconvénients.

Globalement, les Français trouveront dans les SCPI un produit d’épargne concret, proche de l’économie réelle, avec un potentiel de revalorisation important. Autre point rassurant : les réserves des SCPI sont confortables. Bref, les fondamentaux de ce placement restent bons. Pourquoi y recourir dans l’assurance vie ? Outre de bons niveaux de performance (plus de 4 % net ces dernières années), les revenus fonciers ne seront pas taxés car conservés dans le contrat pour être réinvestis en parts de SCPI ou placés sur le fonds en euros. Autre avantage : le prix des parts est souvent réduit par l’assureur, qui applique une décote de 2 à 4 % en général, ce qui pour un même montant, permet d’acheter plus de parts de SCPI qu’en direct. Et le rendement affiché des parts, calculé sur le prix de la SCPI avant décote, sera in fine plus élevé avec l’assurance vie. Troisième atout : le délai de paiement (dit de jouissance) des loyers est plus rapide en assurance vie, souvent le premier mois suivant l’investissement, alors qu’il faudra attendre jusqu’à un semestre avec une SCPI en direct. Attention au revers de la médaille. Les frais des SCPI sont élevés (autour de 10%, intégrés dans le prix, pris au moment de la revente des parts), ce qui nécessite de conserver ce placement au moins 8 années pour les amortir et en tirer tous les fruits. S’y ajoutent les frais de l’enveloppe assurance vie (0,5 à 1 % par an, qui réduisent la performance). Autre biais : certains assureurs se servent sur les revenus détachés par la SCPI, jusqu’à 15 %, réduisant sa performance finale.

Le point sur l’offre.

Seule une trentaine de SCPI sur plus de 200 sont actuellement proposées via l’assurance vie. Selon les référencements de l’assureur, un contrat pourra en contenir une vingtaine au mieux. L’offre est très variable selon les réseaux de distribution et les choix stratégiques de la compagnie d’assurances. Pour avoir du choix, cap doit être mis chez les courtiers du Net ou les CGP. Mais pas de précipitation ! Avant de souscrire, passez au crible l’étendue des SCPI proposées, les frais du contrat, la qualité du fonds en euros et des autres solutions d’investissement, etc. Prenez le temps de lire les conditions générales du contrat (ou les avenants liés aux SCPI) pour savoir si l’assureur va redistribuer 100 % du revenu procuré par la SCPI. Si un délai de jouissance est appliqué ou non. Si les revenus de la SCPI seront réinvestis sur le fonds en euros ou dans la SCPI. Si les montants d’investissement sont plafonnés. Si elle est labellisée ISR (28 SCPI l’étaient à fin juin 2022), etc.

Le coin des chiffres

4,49 %, tel fut le taux de distribution moyen des SCPI pour 2021 selon les données de l’Aspim, après 4,30 % en 2020. On n’en attend pas vraiment moins pour 2022. Dans le détail, ce sont les SCPI de logistiques et locaux d’activité qui ont affiché le rendement moyen le plus élevé, à 5,67 %, suivi des SCPI diversifiées (5,38 %). Au bas de l’échelle, les SCPI « hôtel, tourisme, loisirs », avec un taux de distribution de 2,85 %, logiquement affectées par la crise sanitaire. Nouvelle marotte des épargnants depuis quelques années, les SCPI recueillent toujours plus d’épargne. En 2021, la collecte nette (collecte brute moins les rachats) a été de 7,42 milliards, soit le deuxième meilleur montant de l’histoire de ce placement. Fin 2021, la capitalisation des SCPI avait atteint 78,6 milliards. Pour mémoire, elle était de 24,8 milliards fin 2011.

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Assurance vie : les atouts de la pierre papier

Par Frédéric Giquel
Publié le 25/08/2022 à 11h34

Mettre de l’immobilier dans son assurance vie, c’est possible et rentable sous certaines conditions. Cap sur trois solutions – SCPI, SCI et OPCI – pour réussir un mariage durable, avec nos conseils et une sélection de contrats à la clé.

Avec des fonds en euros moribonds et des marches boursiers chaotiques, gérer son assurance vie vire au casse-tête. Comment y trouver du rendement stable dans le temps ? C’est toute la question aujourd’hui. Une réponse possible consiste à investir dans l’immobilier au sein de son contrat. Comment ? Sous forme d’achat de parts via les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les Sociétés civiles immobilières (SCI) et les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). On parle à cet effet de pierre papier, et dans le jargon de l’assurance vie, d’unités de compte (UC), le plus souvent accessibles avec quelques centaines ou milliers d’euros. Premier zoom sur les chiffres. Prenons les SCPI : elles ont affiché un peu plus de 4% de rendement net ces dernières années, bien au-dessus des fonds en euros donc. Idem pour les SCI. Mieux, la constance est au rendez-vous, sauf pour les OPCI, avec un risque en capital assez bien maîtrisé. En cette période inflationniste, c’est aussi un rempart de premier plan puisque les loyers des biens commerciaux inclus dans ces supports sont généralement indexés sur les hausses des prix.

Mais la performance n’est pas tout. Inclure la pierre papier dans son assurance vie, c’est aussi profiter de certains avantages qu’un investissement en direct ne vous donnera pas. Tout d’abord, l’assureur est garant de la liquidité de ces supports, le rachat étant une disposition d’ordre public en assurance vie. Traduction pratique : si vous investissez dans une SCPI via un contrat d’assurance vie, cette épargne sera récupérable à tout moment via un retrait (rachat) partiel, alors que l’opération serait plus aléatoire pour une souscription en direct. Ensuite, la fiscalité. Dans le droit commun, les revenus immobiliers sont assez lourdement taxés. Dans une assurance vie, ils ne le sont qu’en cas de sortie du contrat et au taux en vigueur selon l’ancienneté de ce dernier. Sur un contrat de plus de 8 ans, l’imposition sera faible voire nulle compte tenu des abattements (4 600 euros par an sur les intérêts pour une personne seule, le double pour un couple). Notons aussi qu’en cas de décès, alors que l’immobilier rentre dans l’actif successoral du contribuable et est soumis aux droits de succession, l’assurance vie y échappe avec une fiscalité très avantageuse.

Il ne faut toutefois pas s’emballer. Les frais de cette solution sont élevés. Il faudra en effet compter ceux des supports immobiliers eux-mêmes, sans oublier d’y ajouter la facture propre au contrat d’assurance vie. Pour amortir le tout, il est nécessaire de viser un temps d’investissement de moyen-long terme, notamment avec les SCPI. Il faudra aussi conserver une vue globale de son patrimoine, pour y mesurer la place de l’immobilier : gare à tout excès ! N’oubliez pas non plus que ces UC immobilières sont retenues dans le cadre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Autre hiatus : l’offre est encore très inégale selon les contrats du marché. Sauf exceptions, vous trouverez ainsi peu de pierre papier dans les contrats grand public distribués par les banques ou les réseaux d’assurances et mutuelles. C’est du côté du Net et des Conseillers en gestion de patrimoine (CGP) qu’il faudra se tourner, avec un panel de choix d’une vingtaine de supports en général et des tickets d’entrée parfois conséquents (10 000 à 50 000 euros). A vous de jouer maintenant.

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Les atouts de la pierre papier [2/3]

Mettre de l’immobilier dans son assurance vie, c’est possible et rentable sous certaines conditions. Zoom sur les OPCI.

Les OPCI, un mix bourse-immobilier plus volatil

Mode d’emploi.

Tout commence par un acronyme assez obscur, convenons-en. OPCI, pour Organisme de placement collectif en immobilier. Dans le détail, un OPCI est composé de 3 poches, dont une à 60 % minimum en immobilier (immeubles physiques loués par l’OPCI et générant des loyers, parts de sociétés à prépondérance immobilière…), une autre à 35 % maximum en placements financiers (actions, obligations… à connotation immobilière le plus souvent), et enfin d’une poche de 5 % minimum contenant des liquidités permettant la revente. De la pierre donc, mais pas seulement. Techniquement, les OPCI distribuent des dividendes une à quatre fois par an selon les sociétés de gestion. Mais l’investisseur peut aussi espérer une plus-value sur le long terme grâce à la revalorisation des parts. Ce type de support est accessible via un compte-titres ou une assurance vie. Dans ce dernier cas, il sera défini comme une unité de compte, signifiant que le capital n’est pas garanti.

Avantages et inconvénients.

Sur le papier, un OPCI reprend le fonctionnement d’une SCPI mais la composition de son capital est plus variée. Et surtout plus liquide, ce qui doit permettre une plus grande souplesse dans la gestion du fonds. Dans les faits, cette formule hybride s’avère assez sensible aux évolutions des marchés boursiers. Avec ce type de support, l’épargnant doit bien comprendre que si l’immobilier mène la danse, ce sont les actions qui vont concourir au résultat final. Voilà pourquoi le niveau de risque de ce produit est relativement élevé, pointant à 4 sur 7 dans les documents officiels (DICI). Ce qui se traduit de facto dans les performances, nettement plus volatiles que sur les SCPI et les SCI. Ainsi, quand l’année boursière est mauvaise, les OPCI affichent des rendements décevants. Ce fut le cas en 2018 (0,85 % en moyenne, dividendes réinvestis inclus) puis en 2020 (-1,55 %) selon l’indice IEIF. En revanche, dès que la bourse grimpe comme en 2019 (5,43 %) et 2021 (4,40 %), tout va mieux. 2022 s’annonce pour l’heure délicat… Si la performance reste à l’abri de toute fiscalité dans l’enveloppe assurance vie, ce qui est un avantage en vue de capitaliser sur la durée, il faudra toutefois lui défalquer plusieurs frais. Ceux pris à l’entrée des OCPCI, en moyenne 3 %, et ceux du contrat d’assurance vie : frais sur versements éventuels (de 0 à 5 %) et frais de gestion annuels (de 0,5 à 1 %). Autant de ponctions malvenues, notamment les mauvaises années boursières, avec pour résultat une performance probablement négative et donc un recul du capital investi.

Le point sur l’offre.

L’appétit des épargnants pour les OPCI n’est pas fringant, bien en-deçà de la collecte observée sur les SCPI et SCI. Pourquoi ? Sans conteste, l’offre s’avère insuffisante, avec 22 OPCI (aux mains de 15 sociétés de gestion) accessibles au grand public via l’assurance vie. Au mieux, on trouve une poignée d’OPCI dans certains contrats en ligne. Mais souvent, l’offre se limitera à un seul OPCI, voire aucun. Leur distribution est toutefois très parcellaire. Au mieux, un contrat donnera accès à une poignée de ces fonds. Leur généralisation se fait grandement attendre. Il faut noter que l’offre se verdit très vite, puisque plus de la moitié des OPCI (13 précisément à fin juin 2022) sont désormais labellisés ISR (Investissement socialement responsable). C’est peut-être là une clé pour une meilleure mise en valeur…

Le coin des chiffres.

Le marché des OPCI grand public n’est pas florissant. En 2021, les souscriptions brutes se sont montées à environ 900 millions d’euros mais les retraits ont atteint un montant de 700 millions d’euros (concentré, il est vrai, pour l’essentiel sur un fonds dans une proportion toutefois raisonnable au regard de son actif net et de sa liquidité intrinsèque). Au global, la collecte nette a plafonné à 200 millions d’euros, c’est peu comparé au 3 milliards des SCI et presque 8 milliards des SCPI. Et c’est surtout en chute libre, avec -90 % par rapport à 2020. La tendance s’est un peu inversée au premier trimestre 2022, avec 204 millions de souscriptions nouvelles enregistrées. Fin 2021, les actifs gérés via les OPCI se montaient fin 2021 à 20,7 milliards d’euros, fruit d’années plus fastes pour la commercialisation entre 2015 et 2019.

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Les atouts de la pierre papier [3/3]

Mettre de l’immobilier dans son assurance vie, c’est possible et rentable sous certaines conditions. Focus sur les SCI.

Les SCI, l’alternative aux fonds en euros

Mode d’emploi.

Pour faire simple, une Société civile immobilière (SCI) permet à ses gestionnaires d’y mettre peu ou prou tout ce qui comprend de la pierre : parts de SCPI, d’OCPI, des immeubles, des foncières cotées ou non, etc. Sa performance s’obtient par l’obtention des loyers versés, par la revalorisation du patrimoine immobilier, sans oublier les plus-values financières potentielles, le tout avec un niveau de frais modéré. Sur l’échelle officielle des risques - une info indiquée dans le Document d’information clé (DIC) de tout placement – cette unité de compte pointe à 2 ou 3 (selon son ancienneté) sur 7. Pas de garantie en capital donc, mais un risque de perte somme toute assez faible. Point clé, la solution SCI n’est accessible que dans l’enveloppe assurance vie, incluant les Plan d’épargne retraite individuels (sauf ceux conçus via des compte-titres, rares au demeurant).

Avantages et inconvénients.

Avec un taux de 3,8 % en moyenne pour 2021 (et 5 à 6 % pour les meilleures), les rendements sont convaincants. Pour un niveau de risque faible, c’est une denrée rare. Mieux, ils affichent aussi une certaine régularité dans le temps. Attention, de ce taux, il faut retirer les frais de gestion des contrats d’assurance vie (de 0,5 à 1 %) pour obtenir le rendement réel pour l’épargnant. Mais aussi les frais d’entrée de la SCI (autour de 2%) et de l’assurance vie (0 à 5 %). Comme pour les SCPI et OPCI, les revenus ne sont pas fiscalisés tant qu’ils restent dans le contrat. De quoi capitaliser efficacement à long terme. Mais contrairement aux SCPI, la souscription de SCI peut s’envisager à moyen terme, les frais étant modérés et donc amortis rapidement compte tenu des performances affichées jusqu’ici. Les SCI souffrent toutefois d’un écueil majeur, celui de n’être pas disponibles en permanence. Les gérants des SCI et par ricochet les assureurs décident en fonction du contexte d’ouvrir les vannes des versements ou non. Voilà qui explique pourquoi la porte d’accès est parfois close pour un temps ou réduite à certains contrats. Être aux aguets et savoir choisir le bon cheval, telle doit être votre devise pour investir sur des SCI !

Le point sur l’offre.

Commercialement, les solutions sont encore trop rares. Les assurances vie bancaires proposent parfois une SCI « maison », souvent rien. C’est encore auprès des courtiers en ligne ou des CGP que l’offre est la plus étoffée. On compte sur le marché quelques SCI stars, comme Capimmo de Primonial, au portefeuille très diversifié (composé de nombreuses SCPI), qui a affiché 4,12 % en 2021 après 2,50 % en 2020 et 4,56 % en 2019. Autre SCI majeure : Sofidy Convictions Immobilières, qui a donné 4,54 % en 2021, après 2,14 % en 2020 et 5,52 % en 2019. Quelques SCI très prometteuses ont aussi percé dans les contrats. Exemple : la SCI Via Générations qui a performé à 5,79 % l’an dernier (après 6,81 % en 2020 et 6,73 % en 2019), mais qui a réduit son accès pour l’heure. Pour autant, face à l’intérêt croissant pour ce type de support, l’offre s’est étoffée cette dernière année. Citons, par exemple, Pythagore, de Theoreim, une SCI sans frais d’entrée, constituée d’un portefeuille très diversifié dans l’immobilier européen. Ou encore Novaxia R, une SCI qui présente un double label (ISR et Finansol). Dans tous les cas, avant de s’engager, il faut prendre le temps de comprendre la stratégie du gestionnaire et d’analyser ses résultats.

Le coin des chiffres.

Fin 2021, l’encours des SCI distribuées sous forme d’unités de compte dans les assurances vie pesait 18,7 milliards d’euros. Soit 25 % de plus que fin 2020. L’appétit des épargnants va grandissant pour ce type de support, avec une collecte de 3,3 milliards l’an passé (+16 % par rapport à 2020). A fin 2021, l’Aspim recensait 33 Sociétés civiles sous forme d’unités de compte sur le marché, pour 17 sociétés de gestion. Là aussi, la finance « responsable » tend à s’y implanter rapidement puisque 8 SC avaient déjà obtenu le label ISR à fin juin 2022. Autre information utile : toujours selon l’Aspim, l’actif net de ces sociétés civiles est constitué à 86,5 % d’actifs immobiliers. Ce patrimoine immobilier est positionné à 58,5 % sur les actifs de bureaux et localisé à 42,7 % en Île-de-France (dont 24 % à Paris) et pour 23 % à l’étranger.