Bonjour,
On entend un partout que c’est le moment d’investir dans l’immobilier et profité des taux bas.
J’aimerais avoir l’avis de personne qui continue d’investir dans l’immobilier, est ce que malgré la flambée des prix trouvez-vous toujours l’investissement locatif rentable ?
Merci de vos retours.
En total accord,
A force de fiscaliser au maximum les revenus locatifs on décourage les petits propriétaires bailleurs.
Autres raisons:
*La protection à l’extrême des mauvais locataires,
*Les nouvelles contraintes locatives (diagnostics divers et récurrents)
*Les obligations de remises aux nouvelles normes.
*Dans le futur la non possibilité de louer les logements mal classés via les DPE (qui sont parfois faits et conçus selon des critères qui peuvent être mêmes remis en cause) voir les derniers DPE de certains logements devant être refaits car déclassant trop de logements.
…
A mon humble avis sauf à investir dans un logement défiscalisant (A condition que le prix de vente ne soit pas majoré car investissement défiscalisant), cela ne représente plus aucun intérêt d’investir en direct (trop de contraintes et trop fiscalisé).
Si l’on considère qu’il n’est intéressant d’investir immobilier locatif en direct que s’il y a une défiscalisation partielle, c’est que l’on doit se poser la question sur la fiscalité appliquée aux logements locatifs!
Il parait que l’on manque de logements locatifs en France, il n’y a plus qu’à faire en sorte que ce type de placement redevienne intéressant.
ce n’est que mon avis.
Pourtant, l’immobilier ne cesse de monter, mais alors qui achète ?
Je constate que personne ne veux plus faire de locatif en direct, mais j’ai l’impression que c’est plus pour une histoire de fiscalité que de rendement bas.
C’est bien pour ça que je me demande si c’est judicieux de juste regarder les rendements locatifs.
J’ai toujours calculé mon rendement comme ceci : loyer HC X 12-(Charges+Charges Non récupérable/prix du bien +FN.
Je vois que certains dans leur calcul du rendement tiennent compte du Loyer CC.
Comment calculer vous votre rendement ?
Au vu des rendements, j’ai l’impression même avec fiscalité faible, ce n’est pas rentable.
j’ai fait les 2 . pour l’instant seul le demembrement de mes parts de SCPI est terminé (PFO2) . j’ai donc augmenté mes revenus fonciers ( qui m’obligent à penser fiscalité ) mais le but a été atteint .( acheter plus de parts pour le meme prix et obenir des revenus réguliers pour ma retraite )
avec PERL je vais terminer en 2023 mon 1er démembrement sur un appart physique .
l’objectif est , dès la fin du démembrement de revendre avec PV …
la question se posera ensuite de savoir quoi faire avec ces liquidités .
pour l’instant tout va bien .
perso je ne fais plus d’immobilier locatif nu en France …
les 6 raisons ? TMI +PS +TF+ PNO + charges +IFI .
Bonjour,
Je pense que le seul investissement locatif rentable est la location en LMNP d’un bon studio pour étudiant dans une grande ville de province.
Net on tire environ 4,5%.
Mais c’est surtout la valeur du logement qui fera le vrai rendement.
Bonjour,
Ceux qui achètent sont soit des propriétaires occupants, soit en général des gens attachés à la pierre qui veulent un patrimoine « palpable ».
Mais la vraie rentabilité existe lors de la plus-value de revente, pas pendant la location.
Bonjour,
Je pense que le seul investissement locatif rentable est la location en LMNP d’un bon studio pour étudiant dans une grande ville de province.
Net on tire environ 4,5%.
On évite une bonne part de fiscalité, un étudiant ça s’incruste pas des années sans payer…
A éviter absolument : les résidences étudiantes avec bail commercial avec un gérant : vous êtes ligotés.
Mais c’est surtout la valeur de revente du logement qui fera le vrai rendement.
Les questions de fiscalité et de rendement ne sont pas si éloignées…
A la fiscalité il faut rajouter aussi les emmerdements d’ailleurs : impayés, vacances, dégradations, conflits, rénovations etc etc.
Pour avoir un minimum de tranquillité, si on y rajoute une assurance et les frais de gestion en cas de délégation, le rendement net espéré n’est plus alléchant dans la plupart des cas.
C’est probablement une des raisons pour laquelle une proportion de plus en plus importante de la population se tourne vers les SCPI même si les types d’immeubles visés ne sont pas tout à fait les mêmes…
Oui, il ne faut pas regarder que le rendement locatif mais l’évolution supposée des prix immobiliers est loin d’être uniforme ou garantie dans le temps…
Pour moi, l’immobilier c’est pour du long terme. Il est possible aussi de spéculer avec mais il faut presque être du métier pour acheter et vendre rapidement tout en faisant de bonnes affaires chaque fois… Plus on spécule, plus le risque de l’investissement augmente.
Or, à long terme, il est difficile de prédire si les prix vont encore doubler en 10 ou 15 ans dans telle ou telle ville ou quartier.
Si on garde l’immobilier pendant 10-15-20 ans, dans l’espoir de faire une belle plus-value, il vaut mieux partir alors sur un rendement également élevé pour ne pas se mordre les doigts à la fin. Mais des occasions comme cela ne courent pas dans les rues.
Exemples:
En 10 ans, les prix ont grimpé de 70% à Lyon et de 75% à Bordeaux. Pour espérer gagner autant, combien d’années faudra-t-il prêt à attendre actuellement?
Pendant la même durée, les prix ont diminué des 25% à St-Etienne…
En contre-partie, alors que le rendement annuel net Ă Bordeaux et Ă Lyon est aux alentours de 3,5%, Ă St-Etienne il est de 10,5% annuel!
Alors, question difficile:
Vaudrait-il mieux acheter à Lyon à 4600€/m2 (moyen) et se contenter d’un rendement annuel de 3,5% pendant 10 ans en espérant une nouvelle progression des prix de 70% ou préférer St-Etienne avec un m2 à seulement 950€(moyen) et un rendement de 10,5% tout en prenant « le risque » que les prix continuent à s’effondrer pendant la décennie prochaine avec une nouvelle perte de 25%? (Ce qui donnerait un prix moyen de moins de 750€/m2 dans 10 ans…)
Un courageux pourrait peut-être faire le calcul…
Bonsoir,
Je pense effectivement qu’il s’agissait des taux de rendement bruts et non pas nets.
Dans l’analyse évoquée, la rentabilité brut à St-Etienne reste de 10,7% et de 3,9% à Bordeaux (contre 10,5% et 3,5% que j’avais évoqué mais bien en brut mais pas net).
N’ayant pas d’investissement immobilier en dur, je ne suis ce marché que de loin…
Mais cela ne change pas mon questionnement de fond.
La proportion de 1:3 reste globalement le même pour mes chiffres (3,9 : 10,5) et ceux de rentabilité nette de fiscalité (1,38 : 4,3) concernant ces 2 villes.
Je suppose que tous ces chiffres viennent de cette analyse du Revenu datant de début 2019.
Les prix de l’immobilier ont évolué depuis, y compris à Saint-Etienne.
L’augmentation est de 14% en 2 ans et de 23% en 5 ans, ce qui peut expliquer la différence des chiffres concernant l’évolution des prix en 10 ans. La perte qui était plus de 30% en 2019 est probablement rattrapée en partie.
Je voulais attirer l’attention sur le fait que lorsque les prix étaient aussi bas que 900 €/m2 après une baisse de 30%, il était difficile de penser que cette baisse pourrait continuer au même rythme pendant la décennie suivante. C’est un peu comme la hausse des prix qui a surement ses limites aussi.
Il faut alors prendre aussi en considération le rendement locatif, sans se focaliser uniquement sur un éventuel plus-value.
Pour la décennie qui vient, même avec une diminution modérée ou stabilité des prix, le rendement élevé à Saint-Etienne me parait être intéressant.
A contrario, à Bordeaux, Paris ou Lyon, si les prix ne montent pas au même rythme mais au contraire baissent ou restent simplement plus sages, la rentabilité locative ne sera pas très attrayante à mon avis.
Tout ça pour dire que l’investissement en immobilier en dur, est un investissement à long terme avec de multiples paramètres qui influencent sa rentabilité: le rendement locatif, l’évolution des prix, de la fiscalité etc. ainsi que la durée de vacance locative (demande) et la proportion de mauvais payeurs…
Un dernier mot concernant l’évolution démographique de Saint-Etienne, l’INSEE prévoyait une baisse de 9% « d’ici 2019 » mais depuis 2015, la population augmente régulièrement tous les ans (+5000)… Néanmoins, pas forcément avec des gens au revenus élevés…
Cordialement
Immobilier locatif : le piège de l’investissement en résidence services
Investir dans la pierre sans les soucis de la gestion locative, c’est ce que permettent les résidences avec services. Un bon moyen de se ménager des revenus réguliers, mais gare aux charges. Leur maîtrise fait partie des critères de sélection.
Investir dans l’immobilier locatif sans se soucier de trouver un locataire mais avec l’assurance de toucher un revenu, en principe récurrent, c’est tentant. C’est ce que proposent les résidences services. Apparu, il y a une quarantaine d’années, le concept répond aux besoins de ceux qui outre un toit, veulent aussi le mobilier, le pressing, l’entretien et la surveillance des locaux, la restauration, et parfois même les loisirs. Les promoteurs ont investi les deux extrémités de la pyramide des âges en proposant des résidences services seniors et des résidences services étudiants. Dans tous les cas, se pose la question essentielle des charges supportées par ceux qui choisissent cet investissement.
Une résidence services est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes, appartements ou plus rarement petites maisons, comportant des services spécifiques non individualisables bénéficiant à l’ensemble des occupants, prévoit l’article L631-13 du code de la construction et de l’habitation. Les services proposés sont évidemment adaptés aux besoins de la clientèle qui y réside : on ne propose pas les mêmes prestations dans une résidence seniors que pour une résidence étudiants ou une résidence de tourisme.
De multiples charges
Si cette formule d’investissement vous séduit, le promoteur immobilier vous propose d’acquérir un logement en VEFA dans la résidence services qu’il va construire. Pas question de gérer vous-même le l’appartement que vous allez acquérir. En même temps que l’achat du logement, vous signerez un bail commercial de neuf ans minimum, renouvelable, avec l’exploitant de la résidence, qui est généralement une filiale du promoteur immobilier. Les appartements sont loués meublés par le gestionnaire de la résidence qui gère les services, et vous versera le revenu qui vous revient une fois les charges déduites du montant des loyers encaissés. S’il y a une vacance importante, ce schéma idéal risque de se gripper : vous devrez payer les charges alors que votre logement génère peu ou pas de revenus. une situation qui s’est produite pour de nombreux copropriétaires de résidences services de tourirsme avec la crise du Covid avec des loyers qui ont parfois été suspendus par certains gestionnaires.
« Le modèle économique des résidences de tourisme a longtemps offert une rentabilité correcte dans les zones touristiques. Mais en raison notamment d’une offre surabondante qui a conduit à une baisse des loyers, un investisseur sur dix ne perçoit plus la totalité des loyers attendus pour rembourser les mensualités de son crédit », révélait en 2017 une enquête de la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Quel que soit le public visé, les résidences services se heurtent à l’usage à un écueil : le coût des services communs proposés qui renchérit les charges des copropriétaires et peut rendre plus difficile une revente du bien. Il faut d’abord régler les charges présentes dans toute copropriété (entretien et gestion de l’immeuble : ravalement, nettoyage des locaux, contrat d’entretien de l’ascenseur, gardiennage…) Obligatoire également, même si coût n’est pas prohibitif, l’assurance individuelle de votre logement dite assurance PNO, assurance du propriétaire non occupant, s’ajoute aux autres dépenses que vous devez supporter.
Il ne faut pas non plus oublier les honoraires du syndic de copropriété, les frais de convocation et de tenues des assemblées générales de copropriétaires, le coût de fonctionnement du conseil syndical… A cela, il faut ajouter la très chère taxe foncière. Aux termes de la loi dédiée au statut de la copropriété, les résidences services ont l’obligation aussi de mettre en place un conseil des résidents à la charge des copropriétaires. Cette instance consultative qui se réunit sous l’autorité du syndic de copropriété, a pour mission notamment de relayer les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.
Copropriété : la nouvelle astuce des syndics pour faire banquer les propriétaires
Des services Ă la pelle
La réglementation dédiée aux résidence services indique qu’elles doivent nécessairement comporter des catégories de services spécifiques non individualisables, c’est-à -dire ouverts à tous les résidents dont la liste est fixée est fixée à l’article D631-27 du code de la construction et de l’habitation. Les catégories de services dont la présence est obligatoire en résidence services sont :
l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, complété par des moyens techniques permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;
le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.
Il faut être très vigilent à l’ensemble des charges liées à cet investissement qui peuvent réduire la rentabilité attendue. Elle est en moyenne comprise entre 3,5% à 4% avant impôt. Méfiez-vous donc des promesses de rentabilité trop élevées.
Des avantages fiscaux
Si les charges en résidence services peuvent rebuter certains investisseurs, le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’à la fin décembre 2023, offre quelques douceurs fiscales. Principal avantage : la réduction d’impôt accordée aux particuliers qui réalisent un investissement locatif dans certaines résidences services. Pour en bénéficier, l’acquéreur d’un logement doit s’engager à le louer meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant. La réduction d’impôt est égale à 11% du montant de l’investissement retenu dans la limite globale de 300 000 euros par an, quel que soit le nombre de logements acquis dans l’année. Soit une réduction d’impôt maximale de 33 000 euros répartie sur 9 années, soit 3 666 euros par an.
Au moment de l’investissement en Censi-Bouvard, l’acquéreur doit avoir la qualité de LMNP, loueur en meublé non professionnel. Peu importe si par la suite, il passe au statut de loueur en meublé professionnel. Le statut de LMNP n’est de toute façon pas réservé aux investisseurs en Censi-Bouvard : il s’applique à tout particulier qui met en location meublée non professionnelle un ou plusieurs logements lui apportant des recettes n’excédant pas certains plafonds. Les loyers perçus dans le cadre d’un logement meublé sont imposés dans le cadre fiscalement favorable du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
LMP, LMNP ou le régime de la location meublée
Sur les recettes déclarées provenant d’un investissement Censi-Bouvard ne dépassant pas hors taxes 72 600 euros annuels et n’excédant pas les revenus professionnels du foyer fiscal du contribuable, l’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Le montant imposable au titre de ces recettes locatives est donc égal à la moitié de ce que vous avez encaissé. Abattement forfaitaire signifie que vous ne pouvez déduire aucune autre charge, ni constater un déficit. Vos recettes imposables seront calculées selon la méthode du BIC réel, si leur montant dépasse le seuil d’application du micro-Bic ou si vous décidez d’opter pour la méthode du bénéfice réel qui vous semble plus avantageuse.
Le principal avantage du régime du bénéfice réel est de permettre de déduire pour leur montant réel et justifiable la totalité des charges attachées au logement : donc, pour un logement Censi-Bouvard les charges de copropriété, les charges payées à l’exploitant de la résidence services, les intérêts des emprunts, les frais de tenue de comptabilité, la taxe foncière… Vous pouvez constater un déficit foncier si les charges sont supérieures aux recettes encaissées.
Récpérer la TVA
Autre avantage, la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’acquisition, elle vous sera restituée par l’administration fiscale, diminuant d’autant le prix de revient du logement (TVA immobilière 20%). Mais attention, ce remboursement de la TVA n’est véritablement acquis qu’au bout de 20 ans. Si avant la fin de ce délai, vous vendez ou donnez le logement ou si vous cessez de le louer, vous devrez rendre au fisc une partie de la TVA qui vous a été remboursée, à raison d’un vingtième par année de location manquante.
Le rendement net est effectivement faible, encore plus si on le rapporte au ratio rendement/emmerdements et risques en tous genres (loyers impayés, logement saccagé etc…)
Ayant travaillé dans l’immobilier pendant 14 ans je peux vous assurer que ces problèmes sont loin d’être marginaux.
Et je ne parle même pas de l’inflation législative, la complexité administrative et l’empilement des normes qui rendent la gestion d’un bien immobilier de plus en plus compliqué.
L’immobilier en direct en France, non merci.
Bonjour,
Du coup vous conseillez plutôt d’investir dans des SCPI? Le ratio « rendement/emmerdement » est alors plus faible ?
Mais quelle vision pour les SCPI dans 15 ou 20 ans ?
Je n’ai pas les mêmes chiffres
Pour les baromètres de la rentabilité , effectivement Saint-Etienne est classé numéro 1 mais avec une rentabilité nette de seulement 4, 1 % et non de 10, 5 %
Je vous donne dans l’ordre :
La meilleure ( Saint Etienne ) ° et enfin Bordeaux ( dernier) parmi les 20 plus grandes villes
Prix moyen au m2 : 1106 ; 6 4618
Moyer moyen au m2 : 9,9 ;15,1
Surface achetée : 181 ;:43 pour un investissement de 200 000 Eu.
Loyer perçu en un an : 21483 ; 7848
Rentabilité brute : 10, 7 % ;; 3,9 %
Taxe foncière : 4348 ;1829
Taxe foncière ( % / loyer annuel ) : 20,2 ;23,3 %
Rentabilité nette avant impôt : 7,5 % ;2,6 %
Rentabilité nette de fiscalité (micro-foncier 30 % , Tm de 30 % + PS ) : 4,3 % ;1,38 %
Dans cette analyse Bordeaux est classé dernier avec un rendement net de 1, 38 % et non de 3, 5 %
Evolution du prix de l’immobilier lors de la dernière décennie : une perte de 31 % et non de 25 %
Saint-Étienne (42)
En mai 2019, Le Revenu écrivait : Prix, loyers et rendements devraient rester bas. Car le nombre d’habitants diminuerait de 9,1 % d’ici à 2019 (Insee).
Évolution des prix en dix ans : -31,6%
Commentaire du Revenu : le rendement locatif très élevé (9%) ne compense pas le risque de moins-value à la revente. Ville peu attrayante pour un investissement immobilier. Sauf si vous habitez sur place et connaissez les spécificités locales.
Bonjour
Voici l’essentiel de mes infos que j’avais postées il y a 10 mois , ce qui explique les variations que fort justement tu constate .
L’origine provient de Mieux Vivre Votre Argent
Pour l’évolution du prix à Saint Etienne lors de la dernière décennie , je me suis appuyé sur le Revenu daté de juillet 2020
https://forum.linxea.com/yaf_postst18115_Les-11-villes-ou-il-ne-fallait-pas-investir.aspx
Cordialement