Une nouvelle étude démontre que 10 SCPI suffisent pour capter
88% des bénéfices de la diversification
L’immobilier est devenu un élément essentiel dans la gestion des portefeuilles institutionnels et il est
désormais reconnu comme source de diversification et de valeur ajoutée dans la construction de
portefeuilles diversifiés. Divers véhicules de placement immobilier ont été conçus au fil du temps pour
répondre aux besoins des investisseurs et apporter des solutions aux défis inhérents à l’investissement
en direct. L’utilisation de placements collectifs immobiliers non cotés a été largement explorée et
analysée dans la recherche académique et les publications sectorielles, mais il n’existe aucune recherche
publiée portant sur les véhicules immobiliers non cotés français, à l’exception notable de P. Schoeffler
(2020)1
.
Le véhicule d’investissement français réglementé non coté connu sous le nom de Société Civile de
Placement Immobilier (SCPI) présente un intérêt particulier et plus spécifiquement le marché des SCPI
en immobilier d’entreprise, qui a connu une croissance à deux chiffres au cours des 10 dernières années,
pour atteindre une capitalisation totale de 67 milliards d’EUR fin 2020.
Dans sa nouvelle publication “Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier –
Application au marché des SCPI ”, l’EDHEC-Risk Institute, en partenariat avec Swiss Life Asset
Managers France, examine si les outils modernes de la gestion d’actifs telles que la sélection de fonds
et l’allocation de portefeuille peuvent être appliqués à l’univers des SCPI2
et créer de la valeur
pour les investisseurs souhaitant être exposés à l’immobilier français non coté.
Les principales conclusions de cette étude3
sont les suivantes :
SCPI : ANALYSE DE LA PERFORMANCE ET DU RISQUE
• L’analyse de la performance de l’indice de prix EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France
montre que tout au long de la période, plus de 75 % du rendement total s’explique par la
distribution de dividendes, ce qui est conforme à l’objectif des SCPI en tant que véhicules
générateurs de revenus locatifs.
1 Schoeffler, P. (2020). Liquidity of real estate funds available to the general public in France. Association
française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).
2 L’étude porte spécifiquement sur les SCPI en immobilier commercial. Ils ont le plus long track-record et
représentent 94 % du marché en termes d’actifs sous gestion
3 L’étude porte sur un échantillon représentatif de 53 SCPI durant la période 2003-2019. Les données nous ont
été aimablement fournies par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).
• Bien qu’il soit le plus grand contributeur au rendement total, le taux de distribution joue un rôle
modeste dans les écarts de performances entre les SCPI ; les contributions marginales des
revalorisations des parts et taux de distribution dans les variations de performances entre les
SCPI sont respectivement égales à 89 % et à 11 % ;
• Le principal facteur de surperformance pour une SCPI donnée est donc la revalorisation
moyenne des parts, qui varie autant que le rendement total (passant de -0,6 % à 7,6 % en
moyenne par an) dans l’univers des SCPI ;
• La revalorisation de part joue un rôle tout aussi important pour expliquer les écarts importants
de risque entre les SCPI ;
• Ces écarts importants de performance et de risque laissent naturellement penser que les
investisseurs gagneraient à mettre en œuvre des processus de sélection et d’allocation.
DIVERSIFICATION DE PORTEFEUILLE ET AVANTAGES DE L’ALLOCATION
• Comme on pouvait s’y attendre, détenir plus de SCPI dans un portefeuille va en moyenne
réduire la volatilité de ce dernier ;
• Le portefeuille équipondéré avec toutes les SCPI étudiées4
est en effet considérablement moins
risqué que la « SCPI moyenne » ; il apparait également que 10 SCPI suffisent, en moyenne,
à récolter 88% des bénéfices de la diversification : ainsi l’élimination de plus de 80 % de la
population de SCPI ne réduit pas sensiblement, en moyenne, les avantages de l’allocation de
portefeuille pour les investisseurs ;
• La mise en œuvre d’une forte diversification sur des fonds immobiliers peu liquides peut
néanmoins engendrer des coûts supplémentaires de transaction tendant à réduire voire à faire
disparaître le bénéfice de la diversification au-delà d’un certain nombre de SCPI en portefeuille.
ATTRIBUTS CANDIDATS POTENTIELS POUR LA SELECTION DES SCPI
L’analyse porte sur huit attributs propres aux SCPI, parmi lesquels les auteurs identifient trois candidats
spécifiques qui pourraient aider à expliquer les différences en matière de risque et de rendement entre
les SCPI :
• Attribut « taille » (classement des SCPI par capitalisation) : les petites capitalisations ont
surperformé les grandes capitalisations sur la période étudiée (2003-2019) ;
• Attribut « volatilité » (classement des SCPI par volatilité historique) : les SCPI à « faible
volatilité » ont généré une performance ajustée du risque bien supérieure à celle des SCPI à plus
« forte volatilité » ;
• Attribut « performances passées » : historiquement, les SCPI dites « perdantes » dans le passé
ont eu plus de chance de rester dans cette même catégorie par la suite.
Bien que d’autres travaux de recherche soient nécessaires pour valider formellement les trois candidats
retenus (y compris des tests rigoureux hors échantillon et une analyse des états financiers des SCPI), les
résultats actuels montrent qu’un processus approprié de sélection des SCPI serait susceptible
d’apporter de la valeur aux investisseurs.
Dans l’ensemble, les résultats suggèrent que les décisions de sélection et d’allocation sont sources
de valeur ajoutée et d’amélioration de la rentabilité ajustée du risque, et pourraient constituer le
socle d’une approche multi-gestion des SCPI en architecture ouverte.
Commentant les résultats de la recherche, le Professeur Lionel Martellini, Directeur de l’EDHEC-Risk
Institute, a déclaré, « Les outils modernes de la gestion d’actifs peuvent naturellement s’appliquer à la
classe immobilière. En particulier une approche de multi-gestion sur le marché des SCPI, basée sur des
4 C’est-à-dire avec 53 constituants
processus pertinents de sélection et d’allocation, est susceptible d’améliorer significativement le
compromis rendement-risque au bénéfice des investisseurs ».
Frédéric Bôl, Président du Directoire de Swiss Life Asset Managers France, a souligné : « La
collaboration de nos équipes de recherche respectives, a permis d’adapter les outils développés dans le
cadre de la gestion d’actifs financiers au domaine spécifique des fonds immobiliers non cotés et des
SCPI en particulier. Les résultats de ces travaux sont directement opérationnels pour améliorer le
processus d’investissement en SCPI tant pour l’épargnant individuel que pour l’investisseur
institutionnel ».
Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers France a
déclaré : « Compte tenu de l’appétit croissant pour les véhicules SCPI, élément constitutif d’un
investissement à long terme, les ménages et les investisseurs institutionnels doivent se rappeler :
premièrement, la performance ajustée du risque est portée par la revalorisation de part et non par le
rendement ; deuxièmement, la sélection par la taille, la volatilité et la performance passée sont
pertinents dans un processus d’allocation optimal. Troisièmement, la diversification, recherchée tant
par les épargnants que par les investisseurs, pourrait être obtenue avec un portefeuille de 10 SCPI. Le
défi est maintenant de trouver la meilleure voie pour mettre en œuvre efficacement une telle solution de
multi-gestion en architecture ouverte au profit de tous ».
Commentant les résultats de cette étude, Shahyar Safaee, Ingénieur de recherche, EDHEC-Risk
Institute : « L’analyse du compromis rendement-risque des SCPI met en évidence un univers varié et
hétérogène de fonds immobiliers où les écarts de performance à long terme sont, contrairement à ce
que l’on aurait pu penser, principalement dus à des différences de variation de prix des parts et non à
des différences de taux de distribution. Cette forte disparité des performances incite à la mise en œuvre
d’un processus d’allocation par les investisseurs. En particulier, on observe en moyenne une
décroissance du risque des portefeuilles de SCPI, sans effet sur leur rendement, à mesure qu’on les
diversifie. De plus, le fait qu’une dizaine de SCPI suffisent à obtenir une diversification importante pose
la question de leur sélection. Pour ce faire, les investisseurs pourraient identifier des attributs
observables et différenciants des SCPI, tels que la taille de capitalisation ou la performance passée,
afin de construire un processus de sélection à valeur ajoutée »
La commission de gestion s’applique sur les loyers.
C’est un peu le résumé de tout ce qui a été dit sur le forum ces derniers temps…
Il est vrai que j’ai du mal à suivre la logique…
Dire que l’avantage du prélèvement des frais de souscription au moment de la sortie est un avantage de taille puisque l’intégralité du capital travaille pendant toute la durée de vie du placement me laisse perplexe…
Si je prends l’exemple donné dans l’article, j’investis 1000€ dans une SCPI et j’achète 1 part.
Cette part me rapporte 50€ par mois, donc 5% de rendement.
Sans changement du prix de la part, si je la garde pendant 10 ans et je la vends, on me prélève 100€ à la sortie et je recupère 900€ de capital.
Si les frais de souscription sont prélevés à l’entrée, j’ai toujours 1 part pendant 10 ans qui me rapportent toujours 50€ par mois par part. A la fin, on ne me prélève pas les 100€ qu’on m’a prélevé au départ et je repars avec les 900€ de capital…
Y’a quelque chose qui m’échappe.
Par ailleurs, contrairement à ce qui est dit partout et dans cet article, les frais de notaire font partie des frais de gestion et non de souscription.
Les frais de souscription c’est pour les frais de prospection, d’étude et pour rémunérer les intermédiaires comme les CGP les courtiers etc.
SCPI sans commission d’entrée Versus SCPI classiques : comment comparer leurs frais ?
TENDANCE ANALYSE2
Sur une durée de 10 ans, l’avantage va logiquement à la SCPI sans commission de souscription mais il n’est pas si important qu’on pourrait intuitivement le penser…
Des frais d’entrée très élevés de l’ordre de 10% d’un côté, des frais de gestion majorés avec des commissions de mouvement et une commission de retrait anticipé de l’autre : voici globalement ce qui différencie les SCPI traditionnelles des nouvelles SCPI sans frais d’entrée apparues depuis quelques années. Encore peu nombreuses (Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live), ces SCPI ont le mérite d’apporter un coup de jeune à cette catégorie d’investissement de la pierre-papier dont les contours ont assez peu évolué depuis des dizaines d’années.
Grâce à l’éclairage de David Seksig, Directeur Général de la société de gestion Remake AM qui vient de lancer la SCPI sans droit d’entrée Remake Live, voici un comparatif des frais de ces deux catégories de SCPI en fonction de son horizon d’investissement.
Comparatif sur 10 ans
Comme le souligne David Seksig, « les SCPI à capital variable sont les seuls fonds ouverts à supporter de tels frais d’entrée dans le secteur des placements ». D’après les calculs de ce spécialiste qui a déjà géré 9 SCPI dans sa carrière (dont Novaxia Neo), pour une SCPI classique avec 10% de commission de souscription et 10% de frais annuels de gestion, l’investisseur supporte en moyenne chaque année des frais de 1,45% sur l’encours investi pour une durée de 10 ans (hypothèse de taux rendement immobilier moyen de 5%). Toujours sur cette même durée d’investissement de 10 ans, les frais annuels descendent à 1,12% pour une SCPI sans commission de souscription. L’avantage va donc logiquement à la SCPI sans commission de souscription mais il n’est pas si important qu’on pourrait intuitivement le penser.
Des catégories qui s’adressent à des profils différents
David Seksig estime qu’il faut ensuite dépasser les 22 ans pour que cette structure de frais coûte plus cher que la structure de frais traditionnelle lourde à l’entrée. C’est en effet sur le très long terme que les SCPI classiques prennent le dessus, cet horizon permettant de lisser leurs frais d’entrée pendant que les frais annuels de gestion moins élevés ou l’absence de commissions sur l’achat ou la vente d’actifs produisent leurs effets.
A l’inverse, l’avantage sera logiquement encore plus marqué en faveur des SCPI sans commission de souscription pour une courte durée d’investissement. L’investisseur doit bien sûr éviter la commission de retrait anticipée (prélevée pour une sortie avant 5 ans chez Remake Live et Novaxia Neo, avant 3 ans pour Iroko Zen) mais une fois cette période de 3 ou 5 ans passée, cela rend ce placement beaucoup plus liquide que les SCPI classiques. Cette orientation peut correspondre à des profils d’investisseurs plus jeunes ou plus dynamiques en donnant la possibilité d’arbitrer son placement à moindre frais si le rendement annuel n’est pas au rendez-vous.
Comparaison avec d’autres placements collectifs
David Seksig plaide d’ailleurs pour un changement de méthode d’affichage des frais des SCPI en faveur de frais globaux sur encours. Cela permettrait par exemple de faciliter la comparaison avec d’autres placements collectifs comme les fonds d’actions. D’après l’AMF, les fonds d’actions françaises affichaient en moyenne en 2019 des frais courants annuels de 1,7% dont 1,55% pour les fonds diversifiés. Finalement, qui a dit que les SCPI coûtaient cher ?
Investissement locatif : les frais des SCPI sont-ils vraiment trop élevés ?
Par Paul ANTHONIOZPublié le jeudi 7 avril 2022 à 09h00 MoneyVox
Les frais des SCPI
Avec des frais d’entrée et de gestion qui flirtent avec les 10 à 12% (TTC) en moyenne, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) figurent parmi les placements les plus gourmands en frais. Voici pourquoi.
C’est un fait : la pierre-papier plaît plus que jamais. Au 31 décembre 2021, la capitalisation des SCPI a atteint 78 milliards d’euros, son plus haut historique, en augmentation de 10% sur un an. Un dynamisme que les SCPI doivent pour beaucoup à leurs excellents rendements. Avec un taux de distribution moyen de 4,45% en 2021, les SCPI sont en effet l’un des rares placements efficaces pour se prémunir contre l’inflation, proche de 4,5% sur un an, selon les dernières estimations de l’Insee. Seule ombre au tableau : des frais élevés, qui suscitent souvent l’étonnement, voire la colère des investisseurs. A tort, ou à raison ? Pour mieux comprendre ces frais et leur montant, MoneyVox a mené l’enquête.
Des coûts incompressibles
Il n’est pas rare de devoir s’acquitter de frais d’entrée au moment de souscrire un nouveau produit d’épargne. Certains contrats d’assurance vie, par exemple, facturent des frais d’adhésion, ainsi que des frais sur versement. Toutefois, le montant de ces derniers est plafonné à 5% par le Code des assurances. Par contraste, les SCPI prélèvent en moyenne 10,47% (TTC) de frais de souscription, selon une étude de Rock’n-data (1), et jusqu’à 12,72% dans le cas de la SCPI Activimmo.
Alors… Les gérants des SCPI seraient-ils trop gourmands ? Loin s’en faut. Pour verser des rendements à leurs souscripteurs, les SCPI doivent en effet se constituer un patrimoine immobilier. Et, comme tout achat immobilier, l’acquisition de bureaux, d’entrepôts ou d’immeubles s’accompagnent de frais juridiques, souvent incompressibles : frais de notaire, droits de mutation…
A celà viennent s’ajouter les frais de prospection des SCPI. « Les sociétés de gestion font appel à des asset managers, des experts immobiliers dont le métier consiste à identifier des biens immobiliers à fort potentiel, un peu comme un particulier pourrait faire appel à une agence immobilière qui, bien sûr, facture des frais », explique Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement.
Résultat des comptes ? « En cumulant ces frais, on arrive très facilement à 10% du capital investi. Difficile de faire moins », observe Stéphane van Huffel. Pourtant, certaines SCPI ne facturent aucun frais de souscription, à l’image de Novaxia NEO et Iroko Zen. Alors faut-il se ruer vers ces nouveaux acteurs ? « Tout dépend de votre horizon de placement, car ces SCPI se rattrapent généralement en facturant des frais de gestion plus élevés. L’investisseur est donc gagnant les premières années, mais pas s’il conserve ses parts plus longtemps », décrypte Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Intérêts communs
Sans compter que les frais de souscription ont également une autre utilité. « Le plus souvent, il faut garder ses parts au moins 8 ans pour amortir ces frais », poursuit Jonathan Dhiver. « Une fois que les associés ont acheté des parts, ils sont donc en quelque sorte “liés” à la SCPI, car ils savent que s’ils vendent trop tôt, l’opération ne sera pas rentable ». De quoi renforcer la résilience des SCPI en période de crise. « Si tout le monde décide de vendre en même temps, la SCPI pourrait se trouver en difficulté. L’existence des frais de souscription permet de limiter ce risque », selon le dirigeant.
Autre subtilité importante : contrairement aux frais facturés dans le cadre d’une assurance vie, les frais de souscription des SCPI sont prélevés au moment de la revente des parts. Un avantage de taille, puisque grâce à cela, l’intégralité du capital travaille pendant toute la durée de vie du placement. Concrètement, si vous investissez 1 000 euros dans une SCPI avec un taux de distribution (TD) de 5%, vous percevrez donc 50 euros de recettes locatives par an, et vous ne paierez les frais de souscription qu’au moment de votre sortie.
Surtout, le montant de ces frais dépendra du prix de vos parts au moment de la revente. Autrement dit, la SCPI a tout intérêt à ce que la valeur de vos parts augmente pour toucher une commission plus importante. « Les intérêts du gérant sont alignés avec ceux des associés », confirme Jonathan Dhiver.
Associés, pas clients
Et les frais de gestion ? Leur montant atteignait en moyenne 11,35% en 2021, d’après les estimations de Rock’n-data. Là encore, ce montant pourrait de prime abord en décourager certains. Et pourtant. « Dans les faits, ces frais n’ont pas vraiment d’importance pour les investisseurs, dans la mesure où le taux de distribution des SCPI est toujours présenté net de frais », rappelle Stéphane van Huffel.
Ces frais se décomposent en deux parties, selon l’étude Rock’n-data. « Les frais au titre de la gestion administrative couvrent tous les frais de bureau et de personnel nécessaires à la société (comptabilité, tenue du registre des associés, bureau et personnel…) et la distribution des bénéfices tandis que les frais de gestion relatifs à l’exploitation du patrimoine représentent les frais non payés par les locataires et donc pris en charge par le gérant (charges à payer pour un local vacant par exemple) ».
Les frais de gestion sont facturés chaque année par la SCPI. Point important : ils sont calculés en fonction du montant des loyers encaissés. Autrement dit, plus les revenus locatifs de la SCPI sont importants, plus elle génère un rendement important pour ses associés, et plus les frais de gestion lui rapportent de l’argent.
« Ce modèle incite les gérants de SCPI à adopter une gestion locative performante », observe Stéphane van Huffel. Là encore, associés et gérants partagent donc le même intérêt. Un point que les épargnants ont parfois tendance à oublier, selon l’expert. Dommage, car pour répondre aux attentes des investisseurs, plusieurs SCPI se sont lancées dans une course à la baisse des frais. Le problème ? « En achetant des parts dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’un fragment de la société de gestion. Or si les frais baissent, vous réduisez les ressources de la SCPI, ce qui peut la fragiliser. C’est comme si un chef d’entreprise refusait d’investir dans sa propre société ».
Bonjour,
Je ne suis pas sur de vous suivre. Comment peut-on payer 1,45% de frais en moyenne quand les frais annuels de gestion sont de 10%?
Comment peut écrire des énormités pareilles !!!
On entend souvent que les frais de souscriptions sont prélevés au moment de la revente tout ça parce que le taux de distribution est exprimé en % du prix de souscription et pas en % du prix de retrait. Mais c’est totalement faux. Comment les SCPI feraient-elles pour payer les frais d’acquisition des biens immobiliers si elles ne prélevait pas les frais de souscription au moment de l’achat ?
Mais dire que le montant des frais de souscription dépend du prix au moment de la revente, alors là,… j’en tombe de ma chaise