Les résidence seniors sont-elles un placement d’avenir?
Si investir en résidence seniors apparaît, de prime abord, porteur au regard des besoins en matière de vieillissement, une chose est sûre, ce placement nécessite une certaine vigilance
À 82 ans, Jacqueline ne se voyait pas vivre seule dans sa grande maison après le décès de son mari. Mais pas question non plus de s’installer chez ses enfants. Pas plus que d’aller en maison de retraite. Finalement, elle a tranché: vivre en résidence seniors lui semble une bonne solution. À mi-chemin entre maintien à domicile et Ehpad, la résidence seniors apparaît effectivement comme une alternative intéressante aux yeux de nombreux retraités.
À l’inverse des Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) aujourd’hui tant décriés, les résidences seniors ne sont pas médicalisées. Elles accueillent essentiellement des personnes âgées autonomes qui, comme Jacqueline, redoutent la solitude et cherchent des lieux de vie conviviaux et sécurisants. Particularité de ces résidences par rapport à une location classique, elles proposent des logements meublés - généralement du studio au 2 ou 3-pièces - avec des espaces communs (salon de détente, bibliothèque…), mais aussi des services gratuits (accueil 7 jours sur 7, accès à des animations…) et payants, mais à la carte selon les besoins du résident (ménage, blanchisserie, restauration…).
Pour l’occupant, un cadre agréable et rassurant pour bien vieillir. Et pour l’investisseur, un bon filon compte tenu des besoins grandissants liés au vieillissement de la population. Selon l’Insee, en 2050, les seniors (plus de 65 ans) devraient représenter plus du quart de la population française. «Les besoins sont immenses, confirme Frédéric Walther, cofondateur et directeur général de Domitys. Les plus de 75 ans représentent aujourd’hui 6 millions d’individus, ils seront 9 millions en 2030 et 12 millions en 2050.» Si le maintien à domicile reste l’option plébiscitée pour une majorité de personnes âgées, force est de constater que la résidence seniors répond également à une demande forte. «Les gens veulent rester chez eux ou vivre de façon indépendante et sécurisée» précise Frédéric Walther.
Un investissement séduisant
Commercialisées par des promoteurs, ces résidences seniors sont vendues en bloc à des investisseurs institutionnels ou par appartement à des investisseurs privés à l’affût de niches fiscales. Les biens sont le plus souvent neufs (mais il existe un marché de la revente) et achetés meublés. L’investisseur se place alors sous le régime de la location meublée (LMNP le plus souvent) et profite d’un certain nombre d’avantages fiscaux: remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix de vente, déduction des charges, amortissement du bâti et du mobilier…, ce qui peut, dans certains cas, conduire à ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives pendant très longtemps. En LMNP, une autre option est possible jusqu’à la fin de l’année: le régime Censi-Bouvard qui procure, quant à lui, le remboursement de la TVA et une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300.000 €). «Peu d’investisseurs optent pour le Censi-Bouvard car l’amortissement en LMNP est généralement plus intéressant», constate Benjamin Nicaise, président de Consultim Groupe.
À noter aussi que certains promoteurs proposent l’investissement sous le dispositif Pinel et donc non meublé. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’établit à 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), dans la limite également de 300.000 €. «Cette solution est valable si l’investisseur veut y loger ses parents, le dispositif autorisant cette location», indique Benjamin Misery, PDG des Senioriales. Mais attention, même loué à sa famille, des conditions de location sont à respecter pour ce type de logement. Notamment des plafonds de loyer fixés selon la situation du bien. «En meublé, l’investissement démarre à partir de 100.000 € HT pour un studio et grimpe à 160.000-170.000 € HT pour un 2-pièces, note Benjamin Misery. En location vide, nous démarrons à 150.000 € TTC pour une petite surface vendue en Pinel à Agde» confie encore Benjamin Misery. À Clermont-Ferrand, compter 160.000 € HT pour un 2-pièces meublé aux Senioriales. «Dans nos résidences Les Jardins d’Arcadie, un 2-pièces de 44 m² oscille entre 150.000 et 300.000 € HT» renchérit François Georges, président du groupe Acapace.
Des précautions s’imposent
Avant de faire un choix, il ne faut pas oublier que l’emplacement est très important. «Il ne s’agit pas forcément d’investir dans une grande ville, mais de privilégier le centre-ville, les commerces, les transports, car les locataires de ces résidences sont autonomes et veulent avoir tout à portée de main», conseille Benjamin Nicaise. Pour autant, l’emplacement et les services ne justifient pas un prix prohibitif. D’autant que les services varient d’une résidence à l’autre. À bien étudier aussi donc. «En général, il ne faut pas que le tarif soit supérieur de 20 % aux valeurs du neuf dans le secteur», recommande ce professionnel. La qualité du gestionnaire est également primordiale. En effet, en achetant en résidence seniors, vous confiez la gestion de votre bien par bail commercial de 9 à 11 ans à un exploitant qui se charge de trouver les locataires et de vous reverser un revenu locatif. Dans l’ensemble, ce revenu oscille entre 3,5 et 4 % nets de charges courantes. En principe vous n’avez donc aucun souci de gestion
Encore faut-il que l’exploitant soit de qualité, c’est-à-dire qu’il ne réclame pas des loyers trop élevés aux locataires et qu’il soit en capacité de remplir la résidence. «En résidence seniors, il n’existe pas réellement de problème de renégociation des loyers comme c’est le cas notamment avec la Covid dans d’autres résidences gérées (tourisme notamment), mais pour obtenir de bons scores de remplissage (95 %), les exploitants font appel à d’autres clientèles que les seniors (étudiants par exemple), explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille qui défend les propriétaires de biens dans des résidences services. En revanche, il est souvent reproché aux exploitants de ne pas procéder aux réparations courantes de telle sorte que les locaux se dégradent plus vite que prévu.»
Raison pour laquelle il faut aussi regarder à la loupe les conditions du bail commercial: en matière de charges, qui paie quoi? Quid de l’indexation des loyers? «En résidence seniors, le bail commercial n’est pas adapté, d’autant qu’il place l’investisseur en situation d’infériorité, poursuit Jacques Gobert. Est-ce que tous les services sont indispensables? Ne pourrait-on pas trouver une formule de prestations optionnelles qui ne rendent pas l’investisseur prisonnier d’un exploitant?» s’interroge-t-il. Des discussions sur ces points sont en cours avec le gouvernement. À suivre.