Personnellement il y a un certain temps j’ai connu ce problème et, après hésitation, j’ai vendu avec une petite perte.
Louer un logement ne rapporte pas grand-chose quand la bourse marche bien (Trump n’est pas éternel). C’est peu liquide et, en dehors des studios pour étudiant, très risqué en cas de problème avec les locataires : expulsions qui prennent des années, logement saccagé…
Je comprends que la perte en vendant aujourd’hui ne correspond pas aux travaux qui ont permis de mettre en valeur l’appartement mais aux frais de notaire qui sont perdus depuis le 1er jour…et qui font mal aujourd’hui car vous n’avez pas compensé cette perte par un usage prolongé.
Si j’étais à votre place, je vendrais afin de diversifier mon patrimoine.
En effet vous allez avoir une résidence principale qui constituera votre première brique de patrimoine et il serait plus prudent de compléter progressivement votre patrimoine par autre chose que de l’immobilier.
De plus avoir 2 crédits, certains vous diront que ça fait effet de levier mais l’effet de levier joue dans les 2 sens selon que le marché immobilier monte ou baisse.
Enfin, ça fait planer une menace sur la tranquillité de vos nuits si votre locataire n’honore plus ses échéances. La tranquillité d’esprit ca a de la valeur pour la petite famille.
Et vous devez être jeune : imaginez que demain vous ayez une promotion à l’autre bout de la France…
En résumé je pense qu’il faut réfléchir financièrement mais aussi par rapport a ce que la vie va vous apporter et donc la liberté que vous souhaitez vous procurer.
Je n’ai pas une réponse toute faite à cette question mais je rejoins Hervé pour dire que « En résumé je pense qu’il faut réfléchir financièrement mais aussi par rapport a ce que la vie va vous apporter et donc la liberté que vous souhaitez vous procurer. »
Par contre j’ai du mal à comprendre comment vous ne seriez perdant que de 15.000€ en le vendant aujourd’hui… Il y a peut-être quelque chose qui m’échappe…
A la louche, l’appartement vous a couté 227.000 + 18.000 + 2.000 +12.800 = 259.800€, disons 260K€
Depuis 1 an vous avez payé en plus environ 7000€ d’intérêts de crédit.
Sans compter les assurances et les charges, l’appartement vous a réellement couté 267K€.
Vous avez donc payé 40K€ plus que la valeur du bien.
Vous espérez le vendre à 230K€ aujourd’hui.
Après avoir remboursé la banque du capital restant dû qui est de 220K€ aujourd’hui, il vous restera 10K€ dans la poche. En vendant aujourd’hui vous cristallisez une perte de 40K€-10K€= 30K€. (je ne comprends pas votre estimation de 15.000€)
Par ailleurs, êtes-vous sûr de pouvoir le vendre immédiatement ? Pendant le délai de vente vous aurez toujours le crédit à rembourser.
Y a-t-il des pénalités de remboursement anticipé à payer en sus ?
En attendant la revente, qu’est-ce que vous faites? Un nouveau crédit ? Une location ?
De l’autre côté, en cas de mise en location du bien, il y a toujours les risque d’impayés et il faudra payer des impôts sur les revenus fonciers procurés. Ceci étant dit je pense que vous allez pouvoir déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus. Vous pouvez partir aussi sur le statut de LMNP.
Tout dépend donc de votre patrimoine, de votre trésorerie disponible, de vos revenus et fiscalité, de l’emplacement du bien etc.
2 éléments expliquent à mon sens la différence du déficit entre nos deux estimations.
Premièrement, la vente ne serait pas immédiate, probablement pour fin d’année, donc un peu plus de capital remboursé.
Ensuite, je sais pas si j’ai raison de faire ça, mais j’ai compté l’économie de loyer (si on avait pas acheté, on aurai versé 1000 euros par mois pendant 12 à 18 mois selon notre date de départ définitive)
Les agences sont assez confiantes de pouvoir le vendre rapidement. D’un autre côté on s’y prend avec un peu d’avance vu que le déménagement serait pour fin d’année. Donc on pourrait rester dedans presque jusqu’à la fin.
Le prochain logement sera une location, pas de crédit dans l’immédiat (+ petite douche froide sur cette erreur d’appréciation)
Pas d’indemnité de remboursement anticipé (hors rachat de crédit m, ce qui n’est pas notre cas)
Oui je vais voir pour évaluer en LMNP ça devrait neutraliser l’impôts facilement avec les intérêts et de l’amortissement.
Tu n’as pas acheté ce bien comme un investissement locatif donc aujourd’hui, il n’en est pas vraiment un bon.
Un investissement locatif “sain” coche en général au moins un de ces critères :
être neutre ou positif en cash-flow
ou avoir un fort potentiel (emplacement, rendement, valorisation)
Ici, le cash-flow est négatif, le rendement faible et l’horizon d’équilibre très long.
Si ton objectif est de racheter une résidence principale : → vendre me paraît plus pertinent
Même avec une perte, tu repars avec une situation financière claire. De plus, je ne considère pas la RP comme un réel investissement. La sérénité d’une nouvelle vie familiale n’a pas de prix.
Dans l’état actuel, ce bien ressemble plus à un poids financier qu’à un levier.
La question à se poser,
Est-ce que tu gardes ce bien pour éviter d’accepter une perte immédiate ?
Dans tous les cas, lorsqu’on achète, les frais de notaire constituent une perte et de même à la vente avec les frais d’agence. Simplement on les oublie avec le temps (éventuelle plus-value et économie du loyer). Ou pire c’est noyé dans la masse quand on encaisse une forte moins value.
Effectivement, il faut prendre en compte le fait que vous avez été logé et donc économisé un loyer.
en restant simple : une revente trop rapidement après achat est toujours une mauvaise affaire.
Ne serait ce que vis à vis de la résorption des frais qui se fait dans la durée.
Ensuite la conjoncture actuelle, et ce depuis plusieurs mois, n’est pas très favorable à l’immobilier. Votre bien a perdu de la valeur ! Mais celui que vous allez acheter aussi ! Si vous ne pouvez pas résister dans votre logement actuel, vendez (moins value) et achetez (vous profitez de prix de marché en baisse comme celui de votre bien).
Autre idée :
En se serrant un peu, rester encore quelque temps dans ce logement avant de déménager et vendre mieux ?
On peut prendre un garde-meuble ou une cave pour libérer un peu d’espace.
Ou faire des travaux astucieux pour créer des espaces séparés… il y a des architectes très malins
