Immobilier : n’oubliez pas la fiscalité dans vos calculs
La rentabilité brute est une chose. La rentabilité nette en est une autre, d’autant que l’immobilier peut être lourdement taxé, bien plus que des placements financiers.
Investir dans l’immobilier fait rêver de nombreux Français. Il est vrai que certaines perspectives de rendement et de plus-value peuvent séduire. Pour autant, il est important de ne pas se laisser aveugler par les chiffres bruts. L’immobilier est en effet une classe d’actifs particulièrement ciblée par la fiscalité.
Acquisition
Si le fait d’acheter des actions peut induire quelques frais de transaction, l’entrée dans l’immobilier est lourdement taxée. Dès l’acquisition, l’acheteur doit régler des droits de mutation (improprement appelés « frais de notaire »).
En intégrant les émoluments du notaire, ces frais d’acquisition atteignent près de 8% du prix (un bien de 200.000 euros coûte en réalité près de 216.000 euros), d’où l’intérêt de bien les prendre en compte dans le prix de revient.
Détention
Le simple fait de détenir un actif immobilier est également susceptible de générer une charge fiscale. Les propriétaires doivent en premier lieu régler la taxe foncière (au montant très variable). Si leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, ils sont aussi concernés par l’IFI (au taux de 0,5% à 1,5%).
Là encore, l’immobilier est fortement pénalisé vis-à-vis des actifs financiers, ces derniers n’étant plus visés par la fiscalité sur la fortune depuis l’abandon de l’ISF.
Revenus
Tous les revenus du patrimoine ou presque sont fiscalisés. Depuis 2018, la plupart des revenus d’actifs financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%. L’immobilier reste en revanche en marge du PFU. Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2% et à l’impôt au barème. Pour un ménage dans la tranche à 30%, cela représente une pression fiscale de 45,16% (CSG déductible incluse) bien moins favorable que le PFU. Et le taux est bien entendu plus élevé dans les tranches supérieures.
Plus-value
Enfin, en cas de revente avec une plus-value, cette dernière n’échappe évidemment pas à l’impôt (19%), ni aux prélèvements sociaux (17,2%). Des exonérations sont toutefois prévues selon la durée de détention et le régime n’est ici guère plus intéressant du côté des actions.
En résumé
L’immobilier demeure un placement attractif. Ceci étant, il ne faut pas oublier qu’il est taxé à différents niveaux (y compris lorsqu’il bénéficie d’avantages fiscaux comme les réductions d’impôt Pinel). Mieux vaut donc intégrer tous ces paramètres en amont afin d’éviter les déceptions à l’heure du bilan.
Extrait de Mieux vivre votre argent