Immobilier: les SCPI sont (enfin) passées au XXIe siècle
ANALYSE - La digitalisation du marché des SCPI a mis un gros coup de projecteur sur ce placement, autrefois confidentiel. De nouveaux épargnants ont ainsi pu le découvrir et y avoir accès.
Cet article est issu du Figaro Magazine
Il y a encore vingt ans, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui achètent de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces…), le gèrent et reversent ensuite une quote-part des loyers aux épargnants, étaient réservées aux particuliers avertis. Ces derniers remplissaient à la main un formulaire de souscription pour acheter leurs parts, après avoir épluché les différents rapports annuels.
L’arrivée des nouvelles technologies a changé la donne en démocratisant les SCPI, et surtout en les dépoussiérant. Ce sont les plates-formes de distribution (France SCPI, La Centrale des SCPI, MeilleureSCPI. com, Moniwan…) qui ont facilité l’accès à ce placement. Grâce à elles, en quelques clics depuis son canapé, n’importe quel épargnant pouvait comparer les indicateurs financiers (prix et évolution de la part, taux de distribution, frais de souscription…) et extra-financiers (politique d’investissement, composition du patrimoine…) de plusieurs SCPI et faire son choix.
«Nous avons débuté avec presque la moitié du marché, mais aujourd’hui 100% des sociétés de gestion sont référencées chez nous», confie Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleurSCPI. com, pionnier en la matière.
Digitalisation à marche forcée
Surfant sur cette vague, toutes les sociétés de gestion sont passées à la digitalisation, en rendant possible la souscription en ligne de leurs parts. La mise en place de la signature électronique a permis de franchir une étape supplémentaire. Pour finir, des SCPI ont été intégrées dans certains contrats d’assurance-vie, notamment ceux distribués en ligne.
Bref, «toutes ces innovations ont fait sortir les SCPI de la catégorie “placement pour initié”. Elles ont alors pu être distribuées assez largement au grand public», constate Olivier Senechal, conseiller de gestion de patrimoine à Caen.
Ces dernières années, des acteurs sont en train d’adapter au monde des SCPI des outils qui existent déjà dans la finance. Ainsi, les plates-formes de distribution proposent des agrégateurs, pour que les épargnants centralisent en un seul endroit, chez elles, la valorisation et la répartition de toutes leurs SCPI. Des tentatives de robo-advisor, pour analyser le portefeuille en pierre-papier des clients et faire des suggestions d’investissement personnalisées, sont également à l’étude.
Le revers de la modernisation
Malgré toutes ces innovations techniques, les fondamentaux du marché des SCPI n’ont pas changé. Il s’agit d’un placement immobilier, avec ses forces (une forte régularité des rendements) et ses faiblesses (la valorisation des parts peut baisser et elles ne se revendent pas du jour au lendemain). Ce que certaines sociétés de gestion, qui commercialisent ce placement comme gagnant à coup sûr, semblent avoir oublié. Car la digitalisation a aussi eu un revers: elle a entraîné une explosion de la collecte.
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), 10,2 milliards ont ainsi été investis en parts de SCPI en 2022, contre 4,3 milliards d’euros en 2015. Devant cet afflux de liquidités, des gérants, pressés de placer tous ces nouveaux capitaux, ont intégré dans leur portefeuille des immeubles de moindre qualité. Le récent retournement de la conjoncture immobilière a donc fait tanguer le patrimoine de ces SCPI.
Pour preuve, depuis le début de l’année, plus d’une vingtaine de sociétés de gestion ont actualisé la valeur de leurs biens et… baissé le prix de leurs parts, tandis que nombre d’épargnants se trouvent avec des SCPI qu’ils ne parviennent pas à vendre au prix souhaité. «Les nouvelles technologies n’ont pas modifié la nature des SCPI, ni leur fonctionnement, elles ont simplement transformé le mode de souscription» résume Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine chez Alter-Invest. Digitalisation ou pas, les SCPI restent avant tout un placement idéal pour investir dans la pierre, à condition d’en saisir les subtilités.