Immobilier : les prix s’effritent dans les grandes villes
Article extrait de la tribune Ed abonnés
La hausse des prix des logements anciens se poursuit en France. Mais des premiers signes de ralentissement voient le jour dans plusieurs grandes villes.
La crise sanitaire et les vagues successives de contamination épidémique au Covid-19 et ses variants ne semblent pas affecter la bonne santé du marché immobilier ancien.
Dynamique des transactions et des prix
L’expérience des confinements a replacé le logement au coeur des centres d’intérêt des Français, en quête de davantage d’espace et de verdure. L’essor du télétravail pour ceux qui peuvent le pratiquer dans leur activité professionnelle a soutenu cette réorientation des priorités dans les stratégies des ménages. En tout cas, le rattrapage a été spectaculaire après la brutale chute d’activité observée pendant les confinements de 2020 et les restrictions de circulation au premier semestre 2021.
Et contre toute attente, la dimension de protection et de valeur refuge de l’immobilier a été dominante et a soutenu les prix, malgré la détérioration des perspectives économiques pendant cette période.
Les notaires constatent ainsi, au niveau national, un rythme annuel de transactions proche de 1,2 million, un plus-haut sur les vingt dernières années. «L’envie de changer de cadre de vie et l’accumulation d’épargne disponible se sont combinées», rappelle Thierry Delesalle, notaire à Paris et porte-parole de la Chambre des notaires d’Ile de France.
Maintien des taux bas de crédit
Le maintien de bas taux d’intérêt pour le crédit immobilier jusqu’en cette fin d’année 2021 a aussi soutenu la tendance. Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,06% en novembre 2021. «Malgré quelques légères fluctuations, le taux moyen des nouveaux crédits se maintient ainsi à son plus bas niveau pour le huitième mois consécutif», indique Michel Mouillart, porte-parole de l’observatoire Crédit Logement / CSA.
«En dépit de la reprise de l’inflation et du renforcement des risques de défaut d’une petite partie des emprunteurs, les établissements bancaires maintiennent les taux d’intérêt à des niveaux exceptionnellement favorables, ce qui limite les conséquences du durcissement des conditions d’octroi imposé par les autorités de contrôle des banques sur la demande de crédits des particuliers», précise-t-il.
On constate ainsi que depuis un an, les taux des prêts ont baissé quelle que soit leur durée initiale, avec un recul plus important sur les prêts les plus longs. «Mais le renforcement de la proportion des durées les plus longues neutralise toujours une partie de l’impact de ces baisses sur le taux moyen», analyse Michel Mouillart.
Pour certains Ă©pargnants, la bonne progression des portefeuilles boursiers est aussi venue faciliter le placement dans la pierre.
Risque de bulle
Dans ce contexte, il paraît difficile de ne pas redouter la formation d’une bulle, d’autant que les pics d’activité et de prix se constatent dans la plupart des grands pays développés. Leur économie a été artificiellement nourrie pendant la crise sanitaire par les politiques accommodantes des banques centrales, les soutiens généreux des gouvernements aux entreprises et aux ménages, et, dans certains cas, des relances budgétaires complémentaires sous d’autres formes.
Le dernier baromètre Meilleurs Agents révèle ainsi un indice des prix en progression de 5% sur la France entière en rythme annuel au 1er décembre. Un chiffre qui devra être confronté aux constats des notaires de France lorsqu’ils feront leur bilan annuel pour 2021.
Certes les derniers indicateurs avancés des notaires laissaient supposer une poursuite significative de la hausse des prix sur l’année. Leur dernière estimation en septembre évaluait la progression annuelle nationale des prix à près de 6%, avec une hausse plus marquée pour les maisons que pour les appartements. Mais les notaires envisageaient alors plutôt un atterrissage en douceur pour le second semestre. En Ile-de-France, la progression ne s’affichait plus qu’à 2,5% sur douze mois.
Nouvelle géographie immobilière
La crise sanitaire a révélé de nouveaux comportements immobiliers, favorisant notamment les migrations des grands centres métropolitains vers des communes de plus petite taille, à la périphérie ou dans des départements limitrophes. Les notaires considèrent toutefois qu’il n’y a pas eu d’exode urbain à ce stade. La tendance constatée ne concernerait qu’une partie de la population en capacité de s’organiser à titre personnel et professionnel. Elle ne touche pas la majorité de la population française, et pas forcément non plus celle des primo-accédants à la propriété.
La tendance n’impliquerait donc qu’une population précise et définie par âge et par profession. Mais ce mouvement vers des communes plus petites où la pression foncière est moins forte peut aussi concerner ceux qui n’ont pas la capacité d’acquérir un bien dans les grands centres urbains, du fait des niveaux stratosphériques que les prix y ont atteints. La tension artificielle maintenue sur les prix est d’ailleurs liée aussi au manque de biens à vendre face à la demande.
Inversion de tendance pour l’hyper-urbain
Cette mobilité accrue peut expliquer en partie le tassement des prix dans les grandes agglomérations et particulièrement à Paris, ainsi que le dynamisme des prix dans les villes moyennes. Dans la capitale, les prix ont baissé de 2% en un an, avec un m² moyen à près de 10.300 euros au début décembre 2021, un niveau qui ramène à la situation d’avant la crise sanitaire en janvier 2020.
«Un scenario de retour à un prix moyen de 10.000 euros par m² pourrait se produire dans les prochains mois, si la pression baissière se poursuivait sur le même rythme qu’à l’heure actuelle», estime même Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Un scénario crédible avec des mois de décembre et janvier plutôt connus comme mornes dans le calendrier immobilier.
Cette inversion de tendance qui pénalise les hypercentres urbains touche un nombre croissant de grandes villes en région. Le stock de biens se raréfie et les acheteurs deviennent plus attentistes, convoitant un recul des prix.
Le baromètre Meilleurs Agents signale des baisses de prix en novembre à Lyon, Bordeaux, Lille, Nice, Nantes, Grenoble et Strasbourg.
«Les prix se rééquilibrent sur le territoire», confirment les notaires de France dans leur dernière note de conjoncture. À l’envie de verdure s’est ajoutée une volonté de «déconnexion connectée», qui bénéficie aux villes moyennes dotées des infrastructures appropriées et des réseaux de communication, tout en continuant de défavoriser les zones rurales «blanches».
Dans les remontées des réseaux d’agents immobiliers, Poitiers, Reims, Quimper, Brest, Pau, Angers et Tours font ainsi partie des plus fortes progressions de prix parmi les cinquante principales agglomérations françaises.
P.S . J’ajouterais , l’explosion de l’immobilier dans le Pays Basque qui détient le top 5 pour les petites villes .
Suite à une augmentation de 40 % en 5 ans ( 15 % l’année dernière ) les propriétaires vendent leur biens loués pour la location internet .
La conséquence est simple : le locataire ne peut plus se loger .
Une manifestation de 10 000 personnes à Bayonne pour dénoncer cette situation