L’immobilier commercial aux Etats-Unis atteindra son pic de défaut en 2012 De 4,9 % à fin 2009, le taux grimperait à 12 % selon Fitch. L’année démarre par le défaut à 3 milliards du complexe Stuyvesant Town à New York par ALEXANDRE GARABEDIAN Source AGEFI.fr
Objet de mises en garde récurrentes de la part des banquiers centraux, l’immobilier commercial voit toujours sa situation se dégrader aux Etats-Unis. Le taux de défaut des prêts immobiliers servant de sous-jacent à des titrisations (CMBS) a augmenté de 42 points de base en décembre pour culminer à 4,71 %, a indiqué hier Fitch dans une note. Par rapport à décembre 2008, le montant des défauts a au minimum triplé suivant les catégories d’actifs, les hôtels détenant la palme avec une ardoise multipliée par 13 en un an.
Et ce n’est qu’un début. Alors que les défauts des entreprises notées en catégorie spéculative ont atteint leur pic fin 2009, selon les agences de notation, le cycle de l’immobilier d’entreprise apparaît aujourd’hui très décalé. En cause: l’arrivée à maturité des prêts accordés pendant la période faste de 2005-2007, et dont le refinancement s’annonce difficile.
«Bien que les défauts aient approximativement quintuplé en un an, ils ne devraient pas atteindre leur pic avant 2012, indique Mary MacNeill, managing director chez Fitch. Un grand nombre de prêts arrivent à échéance dans les deux ans, ce qui portera les défauts à un pic possible de 12%».
Le danger provient surtout des millésimes 2006 et 2007, qui ont vu l’octroi de prêts pour des montants élevés, et dans le cadre de financement à fort effet de levier. Au total, 25 prêts d’un montant unitaire supérieur à 100 millions de dollars sont en arriéré de paiement, contre quatre en décembre 2008.
Un défaut spectaculaire vient d’ailleurs d’émailler ce début d’année: celui des propriétaires du complexe résidentiel Stuyvesant Town, situé en plein Manhattan. Une société commune au gérant immobilier Tishman Speyer et à BlackRock en a pris le contrôle en 2006 pour 5,4 milliards de dollars. Le 8 janvier, elle a annoncé qu’elle ne pourrait honorer une échéance de remboursement, faisant ainsi défaut sur l’équivalent de 3 milliards de dollars de dette senior. Celle-ci a servi de base à des CMBS.
Le complexe serait aujourd’hui évalué au tiers de son prix d’achat, soit 1,8 milliard. Parmi les perdants de l’affaire figure le fonds souverain de Singapour, GIC, qui a confirmé hier une perte sur son investissement dans Stuyvesant Town. Selon Reuters, son exposition se monterait à 100 millions de dollars en fonds propres et 575 millions en dette mezzanine.