En lisant les avenants, on peut voir qu’il y a des frais lors de l’achat de parts de SCPI entre 0 et 8% puis des frais en sortie lors de la cession entre 0% et 12% (frais classique de SCPI).
Lors d’un achat en direct, les frais ne sont pris qu’une seule fois (les frais classiques).
Est-ce que ces frais sont cumulatifs ?
Concrètement pour 100euros de part, avec 8% de frais en entrée et 12% en sortie, cela signifie qu’en entrée nous aurons : 92€.
A la sortie, après 3 ans, sans augmentation des parts, nous récupérerons alors 92€ * 0.88 = 80.96€ ?
Pouvez-vous m’éclaircir car Linxea précise qu’en AV les frais sont réduits et la ils me paraissent plus élevés (hors fiscalité) ?
Je confirme les propos de bade (si c’était nécessaire). Franchement c’est délirant que ni Spirica ni linxea ne publie un exemple chiffré attaché à l’avenant, force est de constater que pour le néophyte c’est incompréhensible.
Non, ces frais ne sont pas cumulatifs, la valeur d'achat sur un contrat Spirit étant plus faible que la valeur nominale.
Je vous donne un exemple récent et réel sur la SPCI "Activimmo":
Valeur de la part 610€
Valeur de retrait 545€34
Valeur d'achat 545€34 -donc égale à la valeur de retrait- + frais de 8,60% conformes à l'avenant
...à condition que le prix ne change pas et de respecter les 3 ans de détention pour ne pas subir la pénalité de 3%, les seuls frais sont donc les frais d'investissement (8,6% donc) + les frais annuels sur les UC de ce contrat (0,5%/an).
A vérifier que ceci est valide pour les autres SCPI ... et les autres contrats
Merci pour la remarque.
Je n’ai effectivement pas lu les 34 pages entièrement mais même après vos explications, je reste confus…
Je ne sais pas comment interpréter :
« En cas de cession de parts, la Société de Gestion percevra une commission de cession :
• si la cession de parts s’effectue par l’intermédiaire de la Société de Gestion, une commission de cession à la charge du cédant, de 5 % HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 6 % pour une TVA à 20 %), du prix net vendeur. »
« Le retrait » ne correspond-il pas à la « cession » des parts au profit d’un autre acquéreur par l’intérmédiare de la société de gestion?
Je pensais que « la cession de gré à gré » correspondait plutôt à la cession de parts s’effectuant sans l’intermédiaire de la Société de Gestion où un forfait est prévu.
Je regarderai un peu sur internet mais probablement c’est le jour où je me séparerai de mes parts que ma confusion prendra fin.
Le problème c’est que je les garderai encore probablement au moins 15-20 ans à moins que je les transmets à mon fils…!
Quel avenants vous avez lu? Ceux qu’il faut prendre connaissance au moment de l’investissement sur le site de l’assureur?
Les conditions varient d’un assureur à l’autre et d’une SCPI à l’autre.
Sur le contrat Avenir par exemple (pas intéressant pour les SCPI):
Investissement
Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI. (Pour toutes les SCPI)
Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.
Il faut y rajouter 0,6% de frais du contrat et 15% de retenus sur les loyers par l’assureur.
Les frais internes des SCPI restent identiques quelque soit le mode de souscription en direct ou en AV. Donc chez Suravenir
Valeur d’achat = Valeur de retrait + frais de souscription en direct - 2,5%
Frais courants = Frais du contrat 0,6% de l’encours + frais interne de la SCPI + 15% des loyers
Sur le contrat Spirit 2:
Dans le cadre du contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente un pourcentage du prix de souscription de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous (à retrouver dans l’avenant).
A chaque investissement sur ce Support, des frais spécifiques au Support, dont le détail est présenté dans le tableau ci-dessous, sont prélevés.
En cas de désinvestissement dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce Support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce Support.
Il faut y rajouter les frais de 0,5% sur l’encours du contrat par contre les loyers sont versés à 100%. Donc chez Spirica,
Valeur d’achat = Valeur de retrait + frais de souscription minoré de façon spécifique à chaque SCPI
Frais courants = Frais du contrat 0,5% de l’encours + frais internes de la SCPI + 3% éventuelles en cas de retrait avant 3 ans
Deux contrats d’AV et deux façons différentes à faire…
Pour rappel, en achat en direct
Valeur d’achat = Valeur de retrait + frais de souscription
Frais courants = Frais internes de gestion idem
Pourriez-vous nous dire où vous avez lu qu’il y avait à la fois des frais d’entrée et de sortie sur les SCPI en AV?
Si on prend par hasard l’exemple de la SCPI Pierval Santé dans le contrat Spirit 2:
- En achat direct :
Prix de souscription : 200 € incluant les frais de souscription de 10,51%
Frais de souscription : 200 x 0,1051 = 21,02 €
Valeur de retrait : 200 - 21,02 = 178,98 € (le prix auquel vous vendez s’il n’y a pas eu de revalorisation)
- Dans Spirit 2:
Prix de souscription : (D’après l’avenant) 89.40% de la valeur de souscription (200 €) + 8,51% de frais dans le cadre du contrat
Ce qui fait : 200 x 0,8940 = 178,8 € majoré de frais de souscription 178,8 x 0,0851 = 15,22 €
Le prix de souscription devrait donc être 178,8 + 15,21588 = 194,02 €
Par rapport à l’achat en direct vous gagnez 200 - 194,02 = 5,98 € de ristourne.
Avec les frais du contrat de Spirit 2, vos parts vont diminuer de 0,5%/an (et non la valeur de chaque part!)
Vos dividendes seront versées sur le fonds euro et seront rémunérées selon son rendement et subiront à leur tour les frais du contrat de 0,5%/an.
Au moment de désinvestissement après 3 ans, les parts seront valorisées à la valeur de retrait de 178,8€ (mais le nombre de parts aura diminué de 0,5%/an) s’il n’y a pas eu de revalorisation du prix de souscription de la part de la SCPI.
Je ne vois à aucun moment de frais de sortie.
J’avoue que je n’ai pas bien compris ce raisonnement non plus.
A ma connaissance, au bout de 20 ans, lors de la revente des parts, la valeur de retrait est la même quelque soit le mode d’achat, en direct ou en AV. Cette valeur calculée par la société de gestion est exactement la même qu’on retrouve dans les avenants du contrat d’AV.
Par contre, en achat direct, d’autres frais de cession peuvent être appliqués par la SCPI.
Par exemple, Corum précise clairement que les frais de souscription sont des frais d’entrée et qu’il ne prélève pas de frais de sortie.
Quant à Epargne Pierre, dans sa note d’information au chapitre des frais je trouve ceci: « En cas de cession de parts, la Société de Gestion percevra une commission de cession :
• si la cession de parts s’effectue par l’intermédiaire de la Société de Gestion, une commission de cession à la charge du cédant, de 5 % HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 6 % pour une TVA à 20 %), du prix net vendeur.
• si la cession de parts s’effectue sans l’intermédiaire de la Société de Gestion, la Société de Gestion perçoit un forfait de 100 Euros HT (à majorer de la TVA au taux, soit 120 € pour une TVA à 20 %) par cessionnaire.
• en cas de transmission à titre gratuit (successions, donations), la Société de Gestion perçoit une rémunération forfaitaire de 100 Euros HT (à majorer de la TVA au taux, soit 120 € pour une TVA à 20 %) par bénéficiaire. »
Enfin, je pense qu’il ne faut pas forcément mettre en concurrence les souscriptions/achats des parts de SCPI en direct ou en AV. Il y a des avantages et inconvénients pour chaque camp. Ce sont deux modes d’investissements plutôt complémentaires et qui répondent à des besoins différents.
Oui, vous recevez bien 185,92 €. Mais on ne vous demande pas de payer ce « supplément » de 1,27 €. Ce n’est pas parce que les souscripteurs de 2022 payent un montant plus élevé de frais de souscription qu’on va demander aux anciens possesseurs de part de payer le différentiel entre leur date d’acquisition et aujourd’hui.
Qu’est-ce que ça change ? Je trouve votre raisonnement tordu…Les changements de valeur des frais de souscription ne sont pas rétroactifs.
Je le répète encore une fois, vous ne payez les frais de souscription que lors de l’achat de part. On ne vous demandera jamais de payer un complément de frais de souscription au moment de la revente.
Des frais de souscription, c’est à l’achat, des frais de cession, c’est à la vente. Ce n’est pas plus compliqué que ça. Et quel que soit les investissements (SCPI, SCI, OPCVM, …), si une société de gestion décide de modifier les frais d’entrée, on ne demande pas à tous les possesseurs de part de payer un complément rétroactivement.
J’ai des parts en direct, mais je n’en ai encore jamais vendu. Je ne peux donc pas vous apportez de preuve formelle.
Vous avez lu la notice d’information un peu trop vite, ou partiellement. Il faut tout lire pour bien comprendre .
Il y a deux modes de sortie (voir le chapitre II) :
le retrait (chap. II-1). C’est le mode le plus courant. Dans ce cas il n’y a aucun frais de sortie.
la cession de gré à gré (chap II-2). Les frais dont vous parlez s’applique uniquement dans ce cas (et encore, ça dépend des cas, comme expliqué au chapitre III-2).
Pour Corum, le principe est le même. Par contre, il est explicitement écrit Pour les cessions de parts, ainsi que les mutations à titre gratuit (donations / successions), la Société de Gestion ne perçoit pas de commission.
Je n’ai pas lu non plus les 34 pages, uniquement les chapitres sur les retraits/cessions et sur les frais. Mais ça reste du langage un peu compliqué…
Je suis d’accord que c’est confus. Mais s’il y avait une commission de cession lors d’un retrait « classique », ça se saurait depuis longtemps. Je n’ai encore vu aucune discussion sur les forums qui en parlait.
Un retrait classique n’est pas une cession de gré à gré : il y a annulation de parts, remplacée par la création de nouvelles parts.
Lors d’une cession de gré à gré, l’acquéreur ne paye pas les frais de souscription
L’incompréhension de @DZ19612 vient de la communication des CGP et de certains courtiers qui parlent de frais prélevés à la sortie pour les frais de souscription, ce qui est totalement faux (et assez incompréhensible) puisque vous les payez au moment de la souscription (et que ce soit en direct ou en assurance-vie, les parts achetées sont valorisées à la valeur de retrait et non au prix de souscription).
Pour résumer :
en achat direct : il y a des frais de souscriptions, payés à l’entrée
en assurance : le prix d’achat et les frais d’entrée (il vaut mieux ne pas parler de frais de souscription) sont décrit dans l’avenant, comme l’explique @Norayk.
il n’y a jamais de frais de sortie, hormis les éventuels pénalités en cas de rachat les 1ères années en assurance-vie.
Petite correction par rapport à l’exemple de @Norayk pour le contrat Spirit 2
Mont net investi = montant brut investi - les frais d’entrée
(voir la note 6 de l’avenant : Les frais d’investissement sur la SCPI sont calculés sur la base de la prime brute versée)
Nombre de parts de SCPI achetées = Montant net investi / prix de la part (= prix de retrait)
Le prix d’achat des SCPI est égal à la valeur de retrait, quelle que soit les SCPI
Pour la SCPI Pierval Santé :
(au passage, le prix d’achat est de 89,49% - et non 89,40% - de la valeur de souscription - c’est exactement la valeur de retrait, soit 178,98 €)
Pour 200 € investis, l’investissement net est de 200 * (1-0,0851) = 182,98 €
Le prix de la part étant de 178,98, vous achetez donc 182,98 / 178,98 = 1,0223 part
C’est comme si vous achetiez les parts au prix de 200 / 1.0223 = 195,64 €, soit 4,36 € de ristourne
Votre raisonnement est complètement faux, je ne sais pas où vous avez vu ça
Quand j’achète 1 part dont le prix de souscription est de 200 € et la valeur de retrait 180 €, c’est bien 200 € qui est débité de me compte. Je paye donc bien les frais de souscription (20 €) lors de l’achat.
Et il n’y a aucun nouveau prélèvement pour les possesseurs de parts lors des revalorisations de part (heureusement…).
Le raisonnement que vous tenez pour l’achat en direct pourrait très bien être fait aussi pour l’achat en AV, vous n’êtes pas très logique. Sinon, ça voudrait dire que c’est l’assureur qui paye la différence de frais de souscription (qui existent toujours, c’est juste que l’assureur à une petite ristourne sur ces frais)
Je persiste : le montant des frais est calculé sur la valeur des parts lors de l’ACHAT, pas lors de la vente.
A mon avis, cette légende entretenu par les CGP de frais de souscription payé à la vente vient du fait que le TD (et anciennement le TDVM) est calculé par rapport au prix de souscription et non par rapport à la valeur de retrait (ça permet de connaitre le rendement par rapport au prix brut investi)
SCPI imaginaire
valeur de par 200€ avec 10% frais d’acquisition
donc valeur de retrait 180€
Investissement 20 000€
en direct achat = 100 parts pouvant être revendu à 180€ soit 18 000€
en AV spirit 2 valeur de retrait:acquisition 90% frais 7,5%
20 000€ prélèvement des frais soit 1500€ donc 18500/180 obtention de 102,77778 parts pouvant être revendu à 180€ soit 18 500€ néanmoins en cas de revente avant 3 ans pénalité de retrait de 3% soit une revente à 17 945€
Il faut donc en retenir 2 principes
en AV spirit vous achetez + de parts de SCPI pour le même montant DONC vous obtenez + de revenus pour un même investissement plus rapidement puisque les délais de jouissance sont raccourcis (6 mois en moyenne en direct contre le mois suivant en AV spirit)
cet effet « rendement bonus » est grignoté chaque année par le prélèvement des frais de gestion qui en diminuant le nombre d’UC diminue les rendements perçus ainsi que la valeur en cas de revente
En conclusion hors fiscalité : vous avez un point d’équilibre se situant approximativement à 6 ans => au bout de 6 ans vous possédez le même nombre de part que si vous aviez acheté en direct et donc la même valeur de revente. Après 6 ans chaque trimestre lorsque vos frais d’UC son prélevès la valeur de revente diminue progressivement contrairement à votre achat en direct qui reste fixe.
Nécessairement lorsque vous ajoutez les avantages en matière de fiscalité (flat tax 30%, abattement contrat >8ans,capitalisation des revenus sans taxation immédiate et notamment imputation des frais d’acquisition sur toutes plus-values incluant les revenus futur de la SCPI alors que en direct les frais d’acquisition ne sont imputable qu’à la revente sur le plus value immobilière bénficiant de décôté dès 6 ans et en aucun sur les revenus fonciers perçus).
En fonction de votre situation patrimoniale (TMI 30% ou plus) vous comprenez aisément que l’avantage du contrat assurance vie pour les SCPI se déplacent bien au delà des 6 ans …
C’est n’est pas tout à fait exact en direct le montant des frais est calculé sur la valeur des parts LORS DE LA VENTE. Par extension une SCPI à 10% de frais d’acquisition prélèvera in fine 10% a la fois sur le prix d’achat mais également sur chaque revalorisation de part ! La réalité est donc bien un prélèvement à la sortie même si je suis d’accord à l’echelle de l’acheteur il ne donne de l’argent que lors de la souscription . Ce qui n’est pas le cas en AV.
Dès lors si on considère une revalorisation globale de 20% sur 20 ans du prix de part initial de 200€ à 240€
=> l’acheteur en direct aura une valeur de rachat à 216€ contre 180€ au moment de l’acquisition 20 ans plus tôt => soit 240-216=24€ de frais contre 20€ à l’époque ==>la revalorisation frais inclus avant imposition pour le vendeur s’élève donc à 8%
=> l’acheteur en AV après avoir déboursé un montant de frais fixé et connu à l’avance de 7,5% aura acheté ses parts à 180€ et les revend à 216 ==>la revalorisation frais inclus avant imposition pour le vendeur s’élève donc à 11%
Il y a évidemment le facteur frais de gestion qui entre en compte et qui vient s’imputer sur l’intégralité des avantages liés au contrat AV :
délai de jouissance réduit
frais fixé dès le départ
imposition globale des 'dividendes" et révalorisation de part avec imputation de l’ensemble des frais (acquisition, gestion) avant fiscalité
capitalisation sans fisclaité
fiscalité allégée
pas de taxation des frais d’acquisition sur les revalorisations de parts
liquidité assuré par l’assureur
possibilité d’obtenir une avance jusque 50% de la valeur des scpi sans devoir les désinvestir remboursable sur 9 ans avec un taux d’intérêt fond euro + 1% ( en direct en plus du cout du crédit il faudrait payer des frais de nantissements et pas mal de démarches)
avantage succession lié à l’assurance vie pour les droits de mutation mais également pour les frais de notaire (attestation de propriété, partage de la succession) et de publicité foncière
…
la liste est longue expliquant pourquoi avec un bon contrat comme spiri (fdg 0,5%, loyer 100%, 0 frais versement/arbitrages/rachat) l’AV est dur à battre
Je ne dis pas que vous ne payer pas 200€ la part lors de l’achat
je dis simplement que considérez que vous payez seulement 20€ de frais me semble faux.
Prenons un exemple concret si je regarde le bulletin trimestriel T1 2014 de Primopierre la valeur de part est de 196€ celle de retrait à 175,19€ SOIT un différentiel 20,81€
Maintenant si je regarde le bulletin trimestriel T1 2022 ma valeur de part est de 208€ et celle de retrait à 185,92€ SOIT un différentiel de 22,08€
Alors sans jouer sur les mots en achetant 1 part en 2014 c’est bien un débit de 196€ sur votre compte mais en la revendant en 2022 hors fiscalité c’est bien un crédit à 185,92€ soit +1,27€ de frais.
Sauf que l’assureur détient des parts de SCPI sans les acheter/vendre à chaque opération des détenteurs de contrat ce qui lui permet de facturer plusieurs fois des frais d’acquisitions pour une même part… donc non l’asureur n’est pas perdant. c’est bien pour cela que les investissementns SCPI ne sont pas programmables et se réalise dans le respect de l’envelloppe disponible, l’assureur travaille en vivier fermé à chaque vente ou prélèvement des frais de gestion son enveloppe s’accroit et elle diminuent lorsque d’autres achètent moyennant à chaque fois des frais d’acquisition. Il suffit régulièrement à l’assureur d’acquérir de nouvelles parts pour répondre la tendance…
Oui nous sommes d’accord sauf que le prix de retrait est déterminé par rapport au prix de souscription et aux frais en % (statutairement fixes sans décision de modification par la société de gestion), si l’un des paramètres changent le résultat aussi.
@bade78 je n’investis pas en direct maintenant si c’est votre cas votre retour d’expérience sur le calcul de votre prix de retrait m’intéresse évidement. A mon échelle je ne peux me baser que sur les statuts et bulletins trimestriels.
Les frais sont donc plus importants dans le cadre de l’assurance vie n’est ce pas ?
Je comprends donc qu’en plus des frais de retrait classiques, on a les frais d’investissement. Lors de la revente de la part, après 3 ans, on a donc un investissement moindre qu’en achat direct n’est ce pas ?
Pourriez-vous m’expliciter les calculs en sortie entre un achat direct avec seulement les 10.6% de frais de retrait et un achat en AV avec les 10.6% de frais de retrait + les 8% de frais d’investissement ?
Ce n’est pas encore très clair.
Merci beaucoup