Le sujet a déjà dû être abordé - mes excuses par avance - mais mes recherches n’ont pour le moment rien donné.
Je ne comprends pas bien quand les plus-values générées par mes fonds SCPI seront visibles ?
Lorsque je vais dans la section « Opérations » de mon espace Linxea, je vois des « Dividendes / Distributions de revenus de SCPI ». Pourtant, lorsque je suis sur la section « Synthèse », je ne vois aucune plus-value affichée, ni dans la partie « Fonds immobilier », ni dans la partie « Fonds euro » d’ailleurs.
Il me semble que les plus-values générées par les fonds SCPI sont directement injectées dans le fonds euro, est-ce bien le cas ?
A quel moment la plateforme s’update t-elle pour afficher les plus-values ou moins-values ? S’agit-il potentiellement d’un bug technique ?
Bonjour Hugo: sur Spirit (Spirica) les loyers des SCPI sont versés vers la fin du mois qui suit le trimestre pertinent, voire au début du mois suivant. Cela dépend de la société de gestion. Par exemple, les revenus des SCPI de Périal (PFO etc) sont déjà visibles; on attend encore ceux de La Française, de Primonial et d’autres. De façon générale, les revenus sont crédités par Spirica plus vite que d’autres assureurs, mais moins vite qu’en direct, comme vous le constatez.
Bonjour,
Sur Spirit, les revenus des SCPI sont en effet versés sur le fond du euros.
Cela n’apparaîtra jamais en plus value sur le fond en euros (il n’y a d’ailleurs jamais de plus value affichée sur le fond en euros car ce n’est pas une unité de compte) mais cela vient bien augmenter la plus value globale du contrat puisque la valeur du contrat augmente sans que vous fassiez de versement volontaire. Tout versement qui ne soit pas réalisé de votre initiative (revenus de SCPI, dividendes d’OPCVM, intérêts du fond en euros…) ne modifie pas le « total versé depuis l’origine » indiqué sur votre interface utilisateur mais est bien comptabilisé dans la « + / - value du contrat »
Bonne journée
A.
Je profite aussi de ce post.
Si je vous lis bien, pour l’instant, c’est versement sur fond Euro.
Dans le cadre d’une constitution d’un patrimoine SCPI.
Sur une autre assurance vie avec Spireca, il existe une option de réinvestissement des loyers en parts de SCPI directement si disponible et sur le fond € à défaut.
Ce qui est vraiment pratique et permet d’éviter des arbitrages manuels réguliers.
Cette option est’ elle envisagé avec quelles conditions et sous quel délai ?
J’aurais une nouvelle question au sujet du fonctionnement des plus-values en SCPI, étant novice en la matière. Après plus de 2 ans d’investissement, j’avoue avoir du mal à comprendre comment mon investissement pourra un jour passer en positif et générer une quelconque plus-value, sachant que :
Chaque investissement en SCPI implique des frais d’entrée (ce qui me semble normal, jusqu’ici)
Les revenus des SCPI sont versés sur la partie fonds euros du contrat et non sur le portefeuille SCPI (j’aurais préféré qu’ils soient directement réinvestis ou sinon disponibles sur la partie SCPI pour déterminer l’amortissement des frais d’entrée et compenser les frais de gestion UC, mais je crois que ça n’est techniquement pas possible…)
Les frais de gestion en UC sont prélevés sur la partie SCPI et non sur le fonds euros.
C’est précisément ce dernier point, combiné à l’avant dernier qui me pose question.
J’ai remarqué que si je ne réinvestis pas régulièrement en SCPI, la part de mon investissement diminue, du fait des prélèvements pour frais de gestion, ce qui réduirait, a priori, les revenus générés (le portefeuille SCPI diminue progressivement et génère en conséquence moins de revenus).
Du coup, j’ai le sentiment d’être perdant, quoi que je fasse :
Soit je réinvestis constamment, pour rester « à flot » sur les sommes en compte côté SCPI, mais je reste systématiquement en moins-value puisque, je génère à chaque fois de nouveaux frais d’entrée qui ne seront jamais amortis
Soit je ne fais rien, mais mon investissement total en SCPI diminue au fur et mesure des prélèvements pour frais, donc les revenus qu’ils génèrent aussi, donc je finis par perdre en capital et cet investissement perd tout son intérêt.
Je me demande donc quel est l’intérêt de cette configuration ? Est-ce qu’une partie m’échappe ? Comment vous y prenez-vous de votre côté ?
Par ailleurs, j’ai l’impression que les indications de plus-value/moins-value affichées sur le tableau de bord Linxea ne sont pas à jour. Comment assurez-vous le suivi de vos performances en SCPI ?
La réponse peut dépendre du contrat sur lequel vous avez investi… lequel est-il ?
Mais indépendamment du contrat, il faut se détacher des plus ou moins values affichées sur chacune des lignes mais plutôt regarder la plus value du contrat car si effectivement les loyers sont versés sur le F€ vous ne les verrez jamais apparaître en plus value sur la SCPI (la notion de plus value n’a d’ailleurs de sens que vis à vis de la valeur de part). Vous ne faites pas une plus value en recevant un loyer ou un dividende sur la SCPI elle même mais sur votre contrat
Merci beaucoup pour votre retour, @FR256433.
Je suis sur le contrat AV Linxea Spirit 2, avec un portefeuille en fonds € et un portefeuille en SCPI (où j’ai investi dans plusieurs SCPI différentes).
C’est le contrat au global qui perd de sa valeur, d’où mon interrogation. Début 2025, mon contrat affiche un solde global en baisse vs. début Q4 2024, et ce alors même que les intérêts du fonds € et les derniers revenus des SCPI de la fin 2024 sont tombés. De manière globale, je n’ai pas constaté de manquement ou d’oubli sur les versements des revenus SCPI.
Au-délà de ça, je me demande comment le solde global de mon contrat peut un jour atteindre (ou dépasser, car à la base c’était le but recherché) mon apport initial (soit le montant de l’ensemble des sommes que j’ai versées jusqu’à présent sur cette AV) , sachant que dans le portefeuille SCPI je suis toujours en « moins-value » depuis le début :
si réinvestis en SCPI, mon apport global restera toujours plus important de mon solde global, puisque des frais d’entrée s’appliquent en SCPI, et doivent attendre un certain temps avant d’être amortis
si je ne fais rien et que je laisse l’AV « vivre seule » et sans réinvestir, mon apport global restera toujours plus important de mon solde global, puisque les frais de gestion en UC sont directement ponctionnés sur le portefeuille SCPI au lieu du portefeuille fonds € qui réceptionne les revenus.
Et au fil des prélèvements de frais de gestion, la part de mon portefeuille SCPI diminue, donc j’aurais a priori de moins en moins de revenus issus des SCPI en plus d’un portefeuille diminué, donc un écart toujours plus grand entre mon investissement initial et mon solde global.
C’est en tout cas ce que j’ai l’impression de constater depuis les 3/4 derniers mois où je n’ai rien fait de particulier sur cette AV, mais peut-être que quelque chose m’échappe ou peut-être y a-t’il une erreur ou un bug quelque part ?
En tout cas, depuis le début de mon investissement sur l’AV Spirit 2, mon apport sur l’ensemble du contrat est toujours plus important que mon solde global jusqu’à présent.
Même s’il s’agit d’un investissement long terme, je m’interroge vraiment sur le fonctionnement. J’ai vraiment du mal à voir comment le solde pourra un jour dépasser l’investissement initial, dans ces conditions.
Si vous n’avez que le F€ et des SCPI sur l’AVie Spirit c’est normal que cela n’évolue pas rapidement car le versement des intérêts du F€ ne se fait qu’une fois par an et le versement des loyers de SCPI se fait majoritairement par trimestre (sauf qq unes qui sont sur un rythme mensuel).
Ce qui est certain c’est que les loyers des SCPI ne viennent pas s’ajouter a la ligne « capital versé » qui ne contient que les versement que vous avez fait.
Si au bout de 2 ans, votre solde reste inférieur au capital versé en dépit des loyers engrangés, c’est sûrement que vos SCPI ont subi des diminutions de valeur de part : ce ne serait pas étonnant car la pierre papier subit une crise depuis 2022 et pas mal d’entre elles ont perdu de la valeur.
Quelles SCPI avez-vous?
Macroscopiquement si on considère que les SCPI subissent des frais de 6-8% en entrée (sauf Iroko Zen et Remake Live qui sont sans frais), et que les dividendes sont en moyenne de 4-5%, il faut mécaniquement à peu près 2 ans pour effacer les frais d’entrée et commencer à voir les loyers créer de la plus value sur le contrat. Bien évidement, ceci est vrai si les valeurs de parts ne bougent pas sur cette durée.
Ce n’est pas les 0.5% de frais de gestion annuel qui expliquent votre moins value même s’ils viennent rogner chaque année un peu plus votre AVie (mais c’est vrai avec n’importe quel support d’investissement). Ces 0.5% sont mineurs par rapport aux niveaux des loyers SCPI.
Personnellement, considérant que le F€ ne donnera jamais une rémunération de 4-5% comme les SCPI, ma stratégie est de réinvestir (par arbitrage depuis le F€) tous les trimestres les loyers sur une SCPI sans frais : Iroko Zen et/ou Remake Live qui délivrent des loyers plutôt élevés en % pour le moment. je pense que c’est en raison de leur jeunesse et de la conjoncture qui leur est bénéfique… dans qq années quand elles feront partie des « anciennes » et que le rendement va sûrement se tasser, je verrai si je revoie ma stratégie. En tout cas, pour le moment j’en profite pour faire fructifier les loyers reçus des autres SCPI (et d’elles-mêmes)…
Info additionnelle : si vous voyez dans votre espace client une ligne de SCPI en moins value c’est nécessairement que la valeur de part a diminué depuis votre investissement ! Car les frais d’entrée n’apparaissent pas comme une moins value sur la ligne du support (par ex, après un 1er investissement, vous serez à 0 de plus/moins value même si vous avez été prélevé de 8% de frais d’entrée)
C’est exactement ça, c’est la baisse de prix de Primovie qui explique la moins-value globale du contrat.
Mon avis personnel : vendre Primovie même en moins-value. Cette SCPI est en mauvaise posture et ça ne va pas s’améliorer (nouvelle baisse du prix de part à attendre et dividende en baisse).
La valeur de retrait actuelle (affichée dans votre espace client) à 160 € est artificielle (limitation due aux statuts de la SCPI) et va donc baisser après la prochaine assemblée générale.
Extrait de la communication de Praemia lors que la dernière baisse de prix Primovie :
Praemia décide la réduction du prix de souscription de Primovie à compter du 21 janvier 2025 qui passe de 185 à 164 €/part.
A cette date, l’écart entre ce prix et la valeur de reconstitution estimée au 31 décembre 2024, était de +0,61%.
La valeur de retrait théorique est de 160 €/part. A titre commercial et temporaire dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale (160 €/part) afin de rétablir une prime d’émission d’au moins 13,53 € à la souscription, la différence entre le montant de la prime d’émission et les commissions et frais dus par la Société (en ce inclus la reconstitution du report à nouveau par part), habituellement financé par la prime d’émission payée par les souscripteurs, est supportée par la Société de gestion.
