Fiscalité sur immobilier à l'étranger en assur vie (Ex:SCPI Corum Convictions)

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Bonjour,

J’ai acheté des parts de la SCPI Corum convictions dans un contrat d’assurance vie.
La distribution pour le T3 est de 15.87 € brut par part et de 14.69 € de dividende net perçu (Ecart dû à l’impôt étranger prélevé à la source).
Dans le rapport trimestriel de Corum il est précisé qu’il existe un crédit d’impôt qui neutralise cet écart.
Si vous détenez vos parts en direct pas de probléme, mais si comme moi vous les avez dans un contrat d’assurance vie comment cela ce passe t-il ?
L’assureur pour l’instant ne m’a distribué que le montant du dividende NET soit 14.69 € par part.
L’assureur qui lui détient les parts en direct doit pourtant pouvoir ce faire rembourser le crédit d’impôt et donc me le reverser avec peut-être
un décalage dans le temps (dividende reçu année N et crédit impôts N+1).
Je n’ai malheureusement pas assez de connaissances en fiscalité pour savoir si mon raisonnement est juste ou non.
D’autres personnes sur ce site sont-elles dans le même cas et pourriez vous pallier à mon ignorance ?
Si l’assureur a raison alors détenir cette SCPI en assurance vie revient à payer l’impôts à étranger + l’impôts français en assurance vie donc trés mauvais choix.
Quelqu’un a t-il un avis ou des connaissances sur ce sujet (pour moi mais aussi pour éviter à d’autres personnes de se faire piéger).

Merci par avance

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Je n’ai pas une certitude, mais je ne pense pas que cela marche comme ça. En étant investi en AV, vous ne disposez que d’un droit de créance à l’égard de l’assureur. Vous ne bénéficiez pas de la propriété des parts et donc du crédit d’impôt. (dans ma logique, mais encore une fois sans certitude)

Je ne baserai pas la question du choix de cette SCPI en direct ou en AV sur ce seul critère. C’est anecdotique non ? La situation patrimoniale et le taux d’imposition du souscripteur est une donnée bien plus importante.

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Bonjour,

C’est justement les nuances qui sont importantes à prendre en compte (gage d’une bonne gestion et diversification) et non le choix de perdre le crédit d’impôt en AV sur des revenus de sources étrangères.

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Bonjour,

Conclusion logique : si le seul critère d’investissement devant départager 2 SCPI de rendement, en assurance-vie, est la proportion des loyers étrangers encaissés par la SCPI, mon choix se portera vers la SCPI percevant le moins de revenus possibles à l’étranger.

Le développement actuel des patrimoines des SCPI, vers l’étranger, n’est donc pas forcément une chose intéressante, dans le cadre de l’assurance-vie (à nuancer tout de même : revalorisation potentiellement plus élevée, rendement brut potentiellement plus élevé, diversification géographique, etc).

Merci pour le travail de collecte d’information.

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bonjour à tous,

merci à tous de votre contribution au sujet proposé,

Suite à la lecture des diverses interventions, je souhaite apporter les précisions suivantes :

  1. Perte de revenu entre brut et net
    La perte de revenu entre le dividende brut et net pour la SCPI Corum est de 4,66 €/part (64,56€ - 59,90€) sur les 4 derniers trimestres,
    Cela représente une perte de 7,22% du revenu distribué, cela ne me semble pas négligeable,
    J’ajoute que la part impôts étranger a été multipliée par 2 entre 2014 et 2015 (la scpi investissant de plus en plus hors de France),

2)Dans l’avenant de cette SCPI , il est écrit :
Les UC associées à cette SCPI dans le cadre du contrat donnent droit trimestriellement à
toutes les distributions de revenus prorata temporis à compter du premier mois civil suivant leur acquisition.

Il n’est pas précisé revenus brut ou net donc moi par défaut j’ai interprété revenus brut et
j’ai assimilé le crédit impôt a un revenu puisqu’il n’est pas précisé que seul le dividende devait être redistribué,

3)Dans l’argumentaire commercial: « Pourquoi souscrire des SCPI en assurance vie? »
Réponse : Fiscalité avantageuse, vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières,
c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique,

Mon interprétation : je n’intègre pas dans mes calculs la déduction des impôts payés à l’ étranger car on me dit que cela concerne
uniquement les personnes achetants les parts en directe,

Conclusion : Si en définitive, c’est le dividende net qui doit être retenu, je me pose la question de savoir si cette pratique
commerciale est bien sincère et honnête ou a pour but de tromper le souscripteur,
Dans ces conditions, pour moi, l’assureur ne redistribue pas 100% des revenus comme annoncé ,
Je laisse le droit à chacun de juger, mon propos étant avant tout d’alerter les futurs souscripteurs de ce problème éventuel,
Bien entendu l’investissement sur des SCPI en assurance vie ou en direct doit se faire en fonction du TMI de chacun mais
je rejoins la position d’AVVEL qui préfère souscrire les SCPI étrangères en directe et les française dans le cadre de l’assurance vie,

4 )Question pour LINXIE
Pourriez vous interroger APICIL et SPIRICA sur ce sujet car je ne suis pas certain que les 2 assureurs ont la même vision de la chose,
La réponse pourrait etre interessante pour les personnes qui souhaite sosucrire des SCPI Actipierre Europe
et peut-être bientôt LFP Europeimmo de la française REIM pour SPIRICA ou Novapierre Allemagne pour Apicil chez un autre courtier,
Merci par avance

  1. Contrats commercialisant CORUM :
    A ma connaissance seul APICIL (contrat ZEN et autres,) avait été référencé par la société de gestion et il m’a été dit que CORUM ne souhaitait pas
    poursuivre la commercialisation avec cet assureur ( Je n’ai pas vérifié cette information, cela est peut être vrai ou faux
    et je décline bien entendu toute responsabilité concernant cette info ),
    A ce jour,je ne connais pas de contrats commercialisants toujours Corum,
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bonjour avvel
peut_etre un premier element de réponse à ta question;j’ai pris sur spirit 4scpi pour la meme somme chacune;voici les revenus du dernier trimestre que je peux lire dans la rubrique « historique des operations »:
j’ai investi 5000 EUROS dans chaque SCPI:(en juillet)…pour voir comment cela fonctionne!
PFO2:40,37 euros
Elysees pierre:37,02
Rivoli patrimoine:36,19
Actipierre europe:37,26
…alors pourquoi pas actibierre europe?

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merci pour toutes tes explications fort utiles

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Bonjour
J’ai déjà vu des cas du même genre à l’époque où il existait le mécanisme d’avoir fiscal en france et donc sur des contrats investis directement en actions.
Il n y a aucun doute que pour le titulaire du contrat c’est le régime de l’assurance vie qui s’applique.
Néanmoins l’assureur peut décider de reverser le crédit d’impôt (s’il en a bénéficié) aux clients (ou aux contrats plus exactement), mais ce serait là purement un geste commercial.

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Bonjour à tous,

Oups, question difficile que cette problématique de fiscalité …

Selon nous, il existe une neutralité fiscale en Europe sur les OPCVM……mais rien sur les SCPI. Nous avons challengé nos partenaires assureurs qui ont des directions fiscales bien fournies.

Cependant, Khan est dans le vrai : détenir une SCPI en direct (en dehors d’un contrat d’assurance-vie) relève de l’héroïsme fiscal : IR en tranche marginale et prélèvements sociaux plein pôt sur les revenus annuels et surtout une fiscalité très lourde sur les plus-values à la sortie. Très peu pour nous !!!

Le cadre fiscal de l’assurance-vie est un havre de paix pour la réalisation de ce type d’investissements : transformer des revenus très taxés en simples revenus capitalisés d’assurance-vie, ça relève l’habileté

Alors au final, même si cette petite retenue à la source se perd dans les limbes de la fiscalité internationale….ça reste pas très cher payé par rapport à investissement en direct…

Nous vous informerons du retour des assureurs !

Bonne Journée

LinXie

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Bonjour jma1924,

Nous avons obtenu une courte réponse d’un assureur concernant cette question sur la SCPI Corum Conviction.

En voici les termes :

« L’assureur percevant un revenu NET il ne risque pas de distribuer un revenu BRUT.
En outre, l’assureur étant une personne morale ne récupère pas le crédit d’impôt étranger et par conséquent ne peut pas le restituer »

J’espère que cela vous renseignera suffisamment.

Bonnes fêtes

LinXie.

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Bonjour

C’est bien pourquoi je ne prends pas de scpi étrangère sur av, car je perds l’avantage fiscal (enfin je le suppose) récupéré ici, tout en payant quand même l’impôt à l’étranger, puisque le dividende est versé net de cet impôt. Donc rendement amputé par un impôt, et quand même tous les frais liés à l’assurance vie.

En direct j’ai des scpi étrangères pour la défiscalisation partielle, et sur mes contrats que des françaises. J’ai déjà posé la question ici à des acheteurs d’actipierre Europe sur les contrats, qu’est ce qui motive cet achat, je n’ai pas eu de réponse. Je me demandais (et me demande encore) s’il y a quelque chose que je ne sais pas.

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Bonjour Françoise, merci pour ta réponse.

J’ai du Actipierre Europe en direct depuis 2010 et elle me sert en brut un rendement d’environ 4,5%, bien inférieur à celui de pfo2, rivoli avenir etc, qui servent plus de 5%. La défiscalisation de l’impôt payé en Allemagne permet de compenser cet écart de rendement (à la louche).

Sur mes contrats en revanche, je n’aurais pas cet avantage aussi, avec l’ensemble des frais, j’aurais simplement un rendement nettement inférieur à celui des autres.

Les versements sur un trimestre ne sont pas significatifs surtout si c’est le dernier trimestre de l’exercice, il vaut mieux regarder à l’année.

Après, pour Rivoli, il me semble que c’est le 1er juillet qu’elle a pris 7%, donc ça a dilué un peu le dividende ensuite. C’était bien pour ceux qui en avaient au moment de l’augmentation vl et qui auront donc encore le dividende associé au nombre de parts avant augmentation. Juste après mécaniquement le dividende baisse un peu.

En revanche tu as eu un timing excellent pour profiter des augmentations de pfo2 et Elysées Pierre. Tu t’es déjà remboursé la moitié de tes frais d’entrée. Si tu as pris tout ça avant le 1er juillet tu as aussi profité de la hausse de rivoli.

Elysées Pierre a beaucoup augmenté sa vl depuis deux/trois ans, ce qui diminue mécaniquement le dividende par dilution, et ce qui a conduit spirica à ne plus vouloir la commercialiser. Pour ma part je n’ai pas trop d’inquiétude car si le capital augmente, le rendement suivra un jour où l’autre, c’est aussi mathématique. Mais ça c’est une totale supposition personnelle fondée sur rien d’autre que ma logique de néophyte.

Bonne journée

(et je rajoute à ce que dit Linxie concernant l’achat en direct que les frais d’entrée en direct sont juste deux fois supérieurs à l’achat en av. Entre ça et les impôts, faut une bonne loupe pour voir son rendement.)

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Bonjour

Comme on ne peut pas éditer ses bêtises, qu’elles sont à jamais gravées dans le marbre de ce forum, j’apporte un bémol, ou plutôt un dièse et au moins un bécarre à ce que j’ai dit précédemment :

Après avoir recalculé avec les datas d’aujourd’hui, Actipierre Europe me sert du 5% environ, après paiement de l’impôt allemand et donc avant avantage fiscal, ce qui est quand même un excellent rendement. C’est au début (2011/2012) que je trouvais ça décevant. Du coup elle doit être très concurrentielle avec Rivoli ou Elysées Pierre qui, elles, subissent une dilution en ce moment du fait de l’augmentation du prix des parts.

Bonne journée.

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bonjour jma peut être que linxie pourrait nous éclairer ?

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Quel contrat d’assurance vie propose Corum Convictions ?
Merci.

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Merci Linxie de t’intéresser à notre questionnement.

Un autre gros avantage de l’assurance vie est pour la succession.

Sinon en direct, les 3 avantages que je vois c’est de pouvoir acheter à crédit et profiter d’un effet de levier, d’acheter en nue-propriété et donc avec une décote et enfin dernier avantage : le choix, on a accès à toutes les scpi et pas seulement celles choisies par l’assureur.
Par contre c’est sur que pour un achat comptant c’est beaucoup moins intéressant.

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merci avvel pour cette précision.

En parlant de Elysée Pierre, ça me fait penser à un autre avantage de l’assurance vie : le montant minimum plus bas.
Pour Elysée Pierre en direct c’est minimum 100 parts à 750€ la part soit 75 000 €.
C’est pas accessible à tout le monde.

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Mon intuition était la bonne, primovie vient de faire l’acquisition d’une clinique à Munich.

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La question est très pertinente.
Le même cas se présente pour ceux qui ont des parts de la SCPI actipierre europe chez linxea spirit.
Peut-être que ceux qui ont des parts peuvent nous répondre.

Comme j’étudie cette possibilité, je suis également en attente de réponse.

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Je pense aussi comme toi Khan que c’est la fiscalité de l’assurance-vie peut importe l’origine des revenus. Mais il serait bien d’avoir une réponse officielle.

Je ne pense pas que la différence soit si anecdotique, par exemple pour des revenus de source allemande il y a aussi exonération des prélèvements sociaux.
Donc suivant la même logique, dans une AV, on les paye et là c’est un gros handicap vu qu’on paye impôt allemand + prélèvement sociaux + éventuellement IR si sortie avant 8 ans.
Après tout dépend aussi de la proportion de biens étrangers.