Vu la fiscalité sur les SCPI francaises en direct ( 47.5 % en ce qui me concerne ) , j 'ai décidé de les vendre pour prendre de SCPI étrangères à priori type CORUM .
Je les avais achetées en 2010 , 2011 .
-Buroboutic
-Pierre Plus
-Immorente
Pas une belle affaire car je suis en MV au niveau valeur des parts( surtout merci à Buroboutic) : au moins 6 % : les 10 % de décote à la revente font mal .
Je dois avoir un TRI à 1.5% sur cette période après fiscalité , à peine mieux que l 'inflation.
Donc quand je vois en 2017 , 2018 des gens acheter des SCPI comme des dingues , je me dis qu 'ils n 'ont pas tout compris .
De mémoire , la fiscalité des SCPI étrangères tournent autour de 15 % . Il n 'y a donc pas photo !
quelle chance alors j’ai eu …j’ai commencé à m’intéresser aux FCPI en 2009 et depuis j’en fait chaque année et jusquà présent sur les 1ers remboursements je n’ai pas à me plaindre
d’ailleurs l’an dernier je n’ai meme pas déboursé un centime , j’ai financé les FCPI 2017 avec le remboursement de ceux de 2009…ca fait fond de roulement
chaque cas est particulier et je n’aime pas trop énoncer des généralités .
en ce qui me concerne je m’appuie sur les défiscalitions pour investir sur des domaines autres ( par ex chaque année depuis 10ans j’investis sur le maximum possible des GFF ce qui fait que je commence à avoir un beau portefeuille, je fais de même pour les FCPI ) , ensuite je privilégie depuis quelques années les PEA (un par époux possibles dans un couple ) avec des actions que je gère personnellement ( il n’est pas prouvé que je puisse faire mieux que les gérants mais au moins si je fais des erreurs , ce sont les miennes , et d’autre part j’ai bcp appris depuis quelques années et je commence même à m’amuser un peu ) et enfin , le fin du fin ,je fais chaque année une opération girardin industriel qui est chaque fois d’un excellent rapport .
sinon ayant déjà un patrimoine immobilier suffisant je m’autorise des opérations défiscalisantes ponctuelles de SCPI de déficit foncier ou Malraux qui en dehors de l’aspect fiscal immédiat promettent peu de revenus dans les 1eres années ( donc fiscalité douce ) et possiblement une belle PV en sortie .
ce que je voulais dire c’est que dans ton 1er message tu nous expliques que tu vas vendre tes SCPI françaises en MV pour des raisons fiscales et pour en acheter d’autres étrangères qui soient moins fiscalisées .
ce à quoi je réponds que tu as atteint la limite d’une stratégie basée uniquement sur un critère fiscal …
personnellement ( mais ca n’engage que moi ) je ne vendrai pas un actif en MV uniquement pour des raisons fiscales si cet actif m’apporte toutes les garanties que cette MV va se corriger dans un avenir à moyen ou long terme …
ok c’est un choix . comme tous les choix il doit s’inscrire dans une stratégie globale . seul toi sait quel est la globalité de ton patrimoine et comment arriver aux objectifs recherchés .
j’émettais juste une remarque générale . comme toutes les généralités celle ci trouve sa limite dans l’étude personnalisée que tu es le seul à pouvoir connaitre .
ceci dit , je ne peux qu’être d’accord sur le point principal : la fiscalité française sur l’immo ( et sur le reste aussi ) est tellement énormissime qu’elle oblige les investisseurs que nous sommes à rechercher des solutions …ailleurs qu’en France …dommage
je te retranscris le courrier reçu le 18 JUIN 20180
[i]
" objet : mise en pré-liqiuidation de votre FCPI Idinvest patrimoine 2
Monsieur ,[/i][i]
vous avez souscrit en 2012 etc…
ce FCPI va entrer en période de pré-liquidation etc…
au 31 Décembre 2017 , la valeur liquidative de la part A s’élevait à** 125,56 euros** , soit une progression de 26% par rapport à sa valeur d’origine .[/i]"
ce calcul , bien entendu ne tiens pas compte de la réduction d’IR initiale qui était de 18% .
c’est là où on voit les limites d’un changement de stratégie basée uniquement sur le critère fiscal .
bien sur c’est intéressant pour qui est peu imposé et veut se créer un patrimoine à crédit ex-nihilo .
je l’ai toujours écrit, cette phase de construction patrimoniale trouve sa fin lorsqu’ on passe dans les tranches d’impôts les plus élevées ( TMI 30 ou 41 ). il faut alors passer à autre chose .
Oui effectivement il y a eu des bonnes affaires et des moins bonnes . Après j 'aurai bien voulu voir les perfs des produits lancés avant 2008 car depuis 2009 c’est bullish pour les equities donc il y a un biais positif .
Comprend pas trop ce que tu dis . Mon achat de SCPI n 'était pas basé sur des avantages fiscaux . Il y avait un prélèvement libératoire entre 25 et 30 % donc rien d 'extraordinaire . En 2010/2011 le système financier européen était à deux doigts de s 'écrouler et donc j 'avais mis de l 'argent dans du dur . C’était cela la raison .
Après la fiscalité est devenue confiscatoire avec Hollande et aggravée par Macron avec la hausse de la CSG .
Une fiscalité à 15 , 16 % pour des SCPI à l 'étranger et surtout sans CSG , c’est un vrai cadeau fiscal !
Des GFF j ‹ en ai déjà , j › hésite à en reprendre cette année mais pourquoi pas ?
Les FIP et FCPI , c’est quand même risqué malgré la carotte fiscale . Il faut étudier bien les risques avant .
Ta formulation ne me semble pas adaptée à mon cas . Ta phrase a du sens si j 'avais acheté à l époque avec une carotte fiscale qui aurait été ma principale motivation et qui aurait été remis en cause par la suite . Là ce n 'est pas le cas .
Oui , c 'est le contexte fiscal qui m 'incite à changer de stratégie mais pas uniquement . Je vise des SCPI plus rémunératrices aussi . Il va y avoir un certain temps pour que l 'opération soit rentable ( 2, 5 années ) mais ce n’est pas une limite en soi .
Après je ne vais pas m 'entêter à garder des produits qui ne rapportent plus grand chose …
Là comme cela tes performances sont très bonnes . J 'ai regardé le perfs de tes fonds sur des sites et là je voyais des -50 % d 'une année à l autre , donc là je ne comprends plus trop .
Après partir en 2018 sur des actions hyper volatiles , c’est pas engageant malgré les 30 % de réduc fiscales .
Je suis d’accord avec vous, chaque cas est particulier et chacun a ses objectifs de vie / rendement.
Néanmoins, je trouve intéressant de partager le retour d’expérience de chacun. Je vais également étudier l’investissement FCPI à partir de cette année.
Personnellement, j’ai opté pour les SCPIs via un contrat d’assurance vie pour limiter les prélèvements et en direct pour l’étranger ou démembrement tout en restant dans des montants limités restant relativement sceptique sur l’investissement.
Linde4, qu’avez-vous en tête pour les tranches les plus élevées?