Bonjour Linxie,
Je voudrais savoir si la fin de la commercialisation de la SCPI Elysées Pierre
sur Linxea Spirit aura des conséquences pour les clients qui détiennent déjà
cette SCPI. En particulier, l’obligation pour l’assureur en cas de désinvestissement
de racheter les parts à la valeur de retrait au moment de l’opération tient-elle
toujours?
Cordialement,
Tigre.
Jai trouvé cette information dans un email de LinXea du 16 octobre, intitulé « eXigence 2015, le nouveau
produit structuré de LinXea ». Je recopie le texte de Linxea:
FIN DE COMMERCIALISATION DE LA SCPI ELYSEE PIERRE SUR LINXEA SPIRIT ET LINXEA SPIRIT CAPITALISATION
Suite à une augmentation du prix de la part début janvier 2015, HSBC REIM a une nouvelle fois augmenté la valeur
de la part de la SCPI Elysée Pierre depuis le 1er septembre.
La valeur de retrait est passée de 611 € au 31 décembre 2014 à 658 € au 12 janvier 2015 puis à 705 € au 1er septembre.
Pour cette raison, à partir du 31 Octobre 2015, l’assureur Spirica arrêtera de commercialiser la SCPI Elysée Pierre
qui est disponible sur LinXea Spirit et LinXea Spirit Capitalisation.
Outre la question que je posais, on peut se demander si les dividendes seront réinvesties sur la SCPI
(comme c’était le cas jusqu’à présent), ou versés sur le fonds euro.
Cordialement,
Tigre.
Bonjour à tous,
Une questions que je me pose (en plus des questions techniques que j’ai adressées
à Linxie) est de savoir s’il est opportun de souscrire à d’autres parts d’Elysees Pierre
afin la fin de sa commercialisation sur Linxea Spirit, car ce ne sera plus possible ensuite.
A priori la réponse est non, car suite aux deux dernières augmentations de la valeur
de retrait, le rendement, autrefois généreux (5,4% en 2014), devient nettement
moins intéressant (4,7%). Et il est peu probable je pense que la valeur de retrait,
qui est désormais supérieure à celle du patrimoine, augmente encore dans les
prochaines années. A moins que l’on parie sur la capacité de la SCPI à augmenter
les revenus qu’elle tire de ses loyers, et donc son dividende.
Qu’en pensez-vous?
Cordialement,
Tigre.
Bonjour Lixie,
Serait-il possible d’avoir une réponse aux questions que je posais suite à l’arrêt de la commercialisation
de la SCPI Elysées Pierre sur Linxea Spirit, à savoir:
pour les clients qui détiennent déjà cette SCPI dans leur contrat Linxea Spirit, l’obligation pour l’assureur
de racheter les parts à la valeur de retrait en cas de désinvestissement tient-elle toujours?
les dividendes seront-ils réinvestis sur la SCPI (comme c’était le cas jusqu’à présent), ou versés
sur le fonds euro?
Merci d’avance.
Cordialement,
Tigre.
D’où tenez-vous cette information ?
Cela m’intéresse…
Linxie, votre réponse est insuffisante !
De quel fonds euros parlez vous ? Spirit en a deux !
Pour mon cas, et ça doit être pareil pour beaucoup, nous n’avons misé que sur le fonds euros ALT, propre à ce contrat.
LEs versement seront sur ce fonds ? Vous n"allez pas créer une poche du deuxième fonds euros pour les quelques euros versés par trimestre par part ! On ne pourrait ni les arbitrer, ni les retirer !
Bonsoir,
Les questions que vous vous posez sont intéressantes même si je ne possède pas cette SCPI, cette situation peut se réaliser avec d’autres SCPI dont j’en possède.
Comme vous (Tigre), je pense que la valeur de retrait n’augmentera pas dans les prochaines années afin de maintenir pendant quelque temps la valeur de la part vers une stabilité.
De mon point de vue, s’ils ont stoppé la commercialisation c’est éviter que cette SCPI grossisse trop vite et de voir sa part augmenter trop rapidement pour honorer des dividendes à venir en sachant qu’elle investie principalement en immeubles de bureaux situés en Ile de France où la conjoncture économique n’est pas trop favorable actuellement et où le marché de l’immobilier est assez tendu (voir baissier).
Cette situation n’empêchera pas à l’assureur de réouvrir la commercialisation dans l’avenir si les choses tendent vers une modération et non une euphorie « déconnectée » par rapport à la réalité.
Certainement qu’il y a encore d’autres raisons dont nous n’avons pas connaissances, néanmoins sur le site de HSBC qui est le gestionnaire de cette SCPI, on observe sur le tableau ci-après (désolé pour le copier coller mais je n’y suis pas arrivé et pourtant j’ai utilisé excel), une diminutions du taux d’occupation de 2011à 2014 alors que le nombre de part progesse trop vite et que le couple dividende et prix de la part sont stables. N’y aurait-il pas en plus une conséquence à cela ? Et quant à l’assureur SPIRICA, aurait-il pris cette décision par précaution sur un questionnement de la gestion de cette scpi pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite au risque de décevoir ses clients.
Comme le mention si bien sur le site de Linxea Spirit " L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers." Et on peut ajouter et autres ???
31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014
Valeur estimée des actifs immobiliers (en M€) 853 991 1126 1319
Surface totale en m² 346 506 369 390 402 328 454 538
Nombre d’immeubles 129 124 125 125
Taux d’occupation financier(1) 91,97% 91,65% 91,31% 88,87%
Taux d’occupation financier retraité(2) 93,02% 92,35% 92,12% 89,62%
Loyers facturés annuels (H.T / H.C) en M€ 54,55 68,35 79,12 81,39
Nombre de parts 1 527 079 1 882 193 2 042 038 2 225 971
Nombre d’associés 10 152 11 089 11 503 11 772
Dividendes 33,00 € 33,00 € 33,00 € 33,00 €
ANR (valeur de réalisation par part) 551 € 565 € 574 € 603 €
ANR (valeur de reconstitution par part) 623 € 636 € 647 € 681 €
Prix de retrait (en €) 611 € 611 € 611 € 611 €
Prix d’achat de la part frais compris 650 € (3) 650 € (3) 650 € (3) 650 € (3)
Voici ma modeste contribution à vos questions
on a assez « pleuré » pour que les dividendes soient réinvestis sur le fonds euro,et non plus réinvestis sur la scpi!pour une fois que l’on a satisfaction!
Bonsoir,
J’ai relancé l’assureur en début de semaine pour avoir la réponse à vos questions !
Désolée pour le délais de réponse
Je vous réponds dès que possible.
LinXie
Bonjour,
Je vous confirme :
1- que l’assureur à toujours une obligation de rachat à la valeur de retrait en cas de désinvestissement
2- qu’à compter du 4ème trimestre les revenus de la SCPI seront versés sur le fond en Euro.
Merci pour votre patience
LinXie
Bonjour Tigre,
Je suis désolée mais je n’avais pas vu votre post…
Je vous réponds au plus vite !
Désolée …
LinXie
Oui d’ailleurs je dois avouer ne pas bien comprendre car depuis des années la vl de cette scpi augmente de façon aussi significative chaque année, donc il n’y a là rien de nouveau. Il n’y avait pas vraiment de raison pour que le mouvement s’arrête juste après que spirica commence à en loger dans ses contrats. Je ne vois même pas quel genre de problème ça peut leur poser.
Je me permets de relancer le sujet, je suis également intéressé par les réponses aux questions de Tigre.
Merci d’avance
Cordialement
Le fond euro ALT n’est accessible que lors des versements complémentaires donc c’est forcement vers le fond euro que ce feront les dividendes.