Faut-il toujours investir dans la pierre papier ?
Valérie Valin-Stein
Les résultats des sociétés civiles de placement immobilier de l’année passée ont été bons avec un taux de distribution en hausse. L’année 2023 s’annonce, elle aussi, sous les meilleurs auspices.
1- Quelle a été la performance des SCPI en 2022 ?
Le millésime 2022 des SCPI a, une nouvelle fois, tenu ses promesses, avec un taux de distribution en légère progression : 4,53 %, contre 4,49 % en 2021 et 4,18 % en 2020, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Sans surprise, l’attrait des investisseurs pour les SCPI ne s’est pas démenti avec une collecte record estimée à plus de 10 milliards d’euros sur l’année. Cette appétence des investisseurs est liée aux niveaux et à la pérennité des performances d’un placement idéal pour procurer un complément de revenus. Mais pas que… Pour rappel, les SCPI détiennent et mettent en location des actifs immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels…) répartis dans des zones géographiques variées, dans toute l’Europe, voire hors de la zone euro. Une diversité qui - assure aux porteurs de parts une solide mutualisation des risques tant locatifs (vacance et impayés) que géopolitiques.
2 Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts ?
Seule ombre au tableau, on pourrait, cette année, assister à une diminution des valeurs d’expertise de certains actifs immobiliers détenus par les SCPI, conséquence de l’envolée des taux d’intérêt depuis un an. « Les investisseurs se réfèrent à l’Euribor 5 ans qui est autour de 3 %. Ils réclament donc un rendement égal ou supérieur », indique Daniel Erith, partner du pôle transactions investissement du cabinet de conseil Knight Frank. Dans le détail, les acheteurs d’immeubles « exigent des rendements de 3,5 %, au moins, dans le quartier central des affaires de la capitale, et de 6 % à 7 % en périphérie parisienne, alors qu’il y a un an, les transactions se faisaient à 5 %. Les entrepôts ont déjà acté des baisses », précise Daniel Erith. Le montant des loyers demandés aux entreprises ou aux commerçants n’étant pas extensible, le prix des locaux baisse, de sorte que l’acquéreur de l’immeuble obtienne un rendement qui lui convienne. Une baisse du prix des transactions influera donc nécessairement sur la valeur des biens détenus en stock par les SCPI. Mais il n’est pas certain que la valeur des parts détenues par les épargnants s’en ressente. En effet, le règlement de l’Autorité des marchés financiers (AMF) impose que le prix de souscription d’une SCPI évolue dans une fourchette de plus ou moins 10 % de sa valeur de reconstitution (valeur d’expertise du patrimoine majorée des frais nécessaires pour le reconstituer à l’identique). Or, la plupart des SCPI ont fait le choix d’être sous-cotées, c’est-à-dire de présenter des valeurs de souscription inférieures à la valeur de reconstitution. « Les trois-quarts des SCPI affichent des décotes comprises entre 3 % et 3,5 %. En effet, les gérants n’étant pas forcément en mesure d’augmenter les loyers, ils n’ont pas voulu revaloriser le prix de la part afin de pas faire chuter le taux de distribution », reconnaît Pierre Garin directeur du pôle immobilier de Linxea. Au-delà des opportunités d’achat pour les futurs porteurs de parts, cette décote permet aux SCPI de disposer d’une marge de sécurité susceptible d’amortir une possible baisse de leur valeur d’expertise, et donc de reconstitution, sans avoir à diminuer le prix de la part.
3 Comment acheter des parts de SCPI ?
La facilité d’accès est un autre atout des SCPI. La souscription des parts peut se faire entièrement en ligne. De plus, le ticket d’entrée est souvent de quelques milliers d’euros. Il est aussi possible d’effectuer des versements programmés (mensuels ou trimestriels) pour investir progressivement et à son rythme. Les loyers sont ensuite réinvestis dans des SCPI ou reversés à l’associé, suivant son choix. Enfin, les parts peuvent être achetées de différentes façons : en direct ou à travers un contrat d’assurance-vie (dans ce cas, on bénéficie de sa fiscalité favorable), comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en démembrement. Cette dernière option en fait un produit idéal pour les investisseurs qui souhaitent anticiper leur transmission. Cela leur permet, en conservant l’usufruit, de percevoir les loyers tout en optimisant, quasiment à l’euro près, les abattements sur les droits de donation (100 000 euros entre parents et enfants, renouvelable tous les quinze ans, un seuil porté à 31 865 euros entre grands-parents et petits- enfants)