Faut-il encore investir en SCPI?
PIERRE-PAPIER Rendement net de 4,18%, collecte élevée, liquidité assurée… Même les professionnels ont concédé avoir été surpris par l’excellente résistance de la pierre-papier en 2020, malgré la crise extraordinaire que nous traversons. Cette année, en revanche, pourrait se révéler plus compliquée. Des explications.
VALÉRIE VALIN-STEIN Le Particulier
1 Les efforts des gestionnaires pour limiter les conséquences de la crise ont-ils porté leurs fruits?
Dès les premiers jours de la crise sanitaire, en mars 2020, les sociétés de gestion ont été contraintes, à la fois, de rassurer les porteurs de parts et d’accompagner leurs locataires les plus affectés, notamment ceux confrontés à des fermetures administratives. À côté des dispositifs de rapports (payement mensuel au lieu de trimestriel, par exemple), elles ont dû accepter quelques rares abandons de loyers. Mais ils se sont toujours assortis de contreparties, comme la prorogation du bail ou l’application d’un «break option», c’est-à-dire l’impossibilité pour le locataire de donner congé à la prochaine échéance triennale, à moins de rembourser le montant des aides accordées par le gestionnaire. Des stratégies efficaces: selon une étude récente du courtier Primaliance, le recouvrement des loyers des SCPI a atteint 93%, en moyenne, l’an dernier. Un excellent résultat, compte tenu de la situation, mais qui masque des disparités. Si les SCPI de bureaux affichent un taux de recouvrement de 95% (presque similaire à celui de 2019), les SCPI de commerces, en revanche, n’ont perçu que 88% des loyers prévus. La faute aux confinements, aux fermetures de boutiques et à la baisse de la consommation des Français.
2 Toutes les SCPI ont-elles subi la crise de la même façon?
Non, les disparités entre les différentes catégories de SCPI ne se cantonnent pas au taux de recouvrement des loyers. Ainsi, si selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les SCPI ont versé, en moyenne, 4,18% de rendement en 2020: celles de commerces ont rapporté 3,67%, celles de bureaux, 4, 04%, les spécialisés, 4,41%, et les diversifiés, 4,82%.
Sans surprise, cette hétérogénéité se retrouve aussi dans l’évolution de la collecte. Elle a décru en moyenne de 29,5% entre 2019 et 2020. Mais cette baisse est de 32,7% pour les SCPI de bureaux, et de 55,9% pour celles de commerces. Les rares SCPI investissent dans l’immobilier résidentiel (sans avantage fiscal) ont, elles, engrangé près de 36% supplémentaires. Preuve que les logements sont perçus, aujourd’hui plus que jamais, comme la valeur refuge par excellence.
3 Quelles sont les perspectives pour 2021?
Elles sont plutôt rassurantes. Les SCPI commencent l’année avec un pactole financier qui leur permettra de saisir les opportunités immobilières générées par la crise. En effet, la collecte nette a quand même encore atteint 6,03 milliards d’euros l’an dernier. Un chiffre, certes en baisse par rapport au niveau record de 2019 (8,55 milliards), mais qui représente la troisième meilleure collecte de l’histoire des SCPI! Autre facteur d’encouragement, les porteurs de pièces n’ont pas cédé à la panique en cherchant à se délester de cet actif. Toujours selon l’Aspim, la valeur des parts échangées sur le marché secondaire a atteint 1,25 milliard d’euros en 2020, soit 1,76% de la capitalisation (contre 1,53% en 2019). Fin 2020, 109 millions d’euros de pièces restaient en attente de cession, ce qui représentait 0,15% de la capitalisation (contre 0,
Quant au rendement moyen des SCPI, il devrait, aux dires des professionnels, s’établir autour de 4 % en 2021. Davantage qu’à la baisse des revenus locatifs stricto sensu, cette érosion serait liée à l’évolution annoncée peu favorable de l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) et de l’indice des loyers commerciaux (ILC) sur lesquels sont indexés les loyers.
Enfin, la diminution des valeurs des parts de SCPI ne semble pas, non plus, se profiler. En effet, les SCPI possèdent aujourd’hui un patrimoine de qualité. Et, même si quelques actifs peuvent voir leur valeur locative s’éroder, cela n’affectera pas celle des parts. Cette stabilité est inhérente au mode de fixation de la valeur de la part, établie en fonction de la valeur réelle (dite de reconstitution) du patrimoine, à l’intérieur d’une fourchette allant de - 10 à + 10 % de celle-ci. Or, on considère qu’aujourd’hui les parts des SCPI sont, en moyenne, décotées de 5 à 7 % par rapport à leur valeur de reconstitution. Vous l’avez compris : si cette dernière venait à diminuer, cela ne se répercuterait pas sur le prix des parts. Du moins, pas dans l’immédiat.
VALÉRIE VALIN-STEIN
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