Hellow les jeunes fous
J’ai sorti des fonds de Linxea Vie pour basculer sur Spirica, et je viens d’arbitrer un quart de mon versement vers Epargne Pierre, une scpi diversifiée, championne 2020. J’ai reçu un doc de mf qui dit qu’elle est championne de sa catégorie pour 2020, et que le prix des parts a des chances d’être prochainement revalorisé vu qu’elle présente une différence de 7,5% entre le prix de réalisation et le prix de retrait.
Je me questionne un peu pour y mettre davantage. Il est vrai qu’elle marche bien, qu’elle a des petites spécificités dans son fonctionnement qui la rendent manifestement plus dynamique que d’autres, qu’il y a probabilité de revalorisation. Mais en y regardant de plus près, sa composition c’est bureau, bureau, bureau, et un peu de locaux commerciaux divers, secteurs qui aujourd’hui pour moi ne sont pas porteurs, ou au moins sur un déclin prévisible. En plus j’en ai déjà pas mal de bureaux. (et ses frais d’entrée sont à 8% !)
Je souhaiterais avoir des avis, qu’en pensez vous tu vous caribou ?
On commence à trouver le temps long , toutes les autres scpi ( que je détiens ) ont bien versé le loyer , je vois pas ce qui leur prend autant de temps …
Je compte justement faire de même et basculer pour le Q4 une partie des fonds sur Epargne Pierre. J’attendais les annonces sur les potentielles nouvelles SCPI de la rentrée pour confirmer le choix.
Elle a en effet pas mal d’atouts : un rendement élevé et régulier, une des rares à avoir vu sa valeur de reconstitution progresser en 2020, un label ISR récemment obtenu, une bonne diversification géographique et des locataires en place comme le souligne aussi DL14895, bref plutôt intéressant. Juste un peu élevé sur les frais d’entrée par rapport aux concurrentes, mais logiquement ça devrait être compensé assez rapidement.
Mon avis sur Epargne Pierre est un peu plus nuancé et totalement ouvert aux critiques.
J’en ai aussi dans mon portefeuille en direct (en crédit) mais moins de 15% de mes investissements en SCPI et je ne pense pas l’augmenter dans l’immédiat sous cette forme.
C’est une SCPI dite diversifiée mais pas tant que ça en réalité: Essentiellement des bureaux ( bureau + bureau + bureau + commerce…) essentiellement dans les métropoles françaises et exclusivement en France.
Elle a donc toute sa place dans une stratégie de diversification beaucoup plus large que le clivage classique entre Paris et province et à côté de plusieurs autres SCPI pour bien diversifier. Je n’en détiendrais pas en majorité ou surtout pas en exclusivité.
Point positif à la mode actuellement : obtention du label ISR qui deviendra rapidement la norme pour tous les autres aussi.
Le TOF est aussi élevé et semble se maintenir depuis quelques années. C’est positif.
La décote actuelle de 7,5 % est alléchant mais ne devrait pas être le seul critère de décision.
Cela fait parti du stratégie de la SCPI d’avoir une expansion rapide: en 2 ans ils ont doublé leur capitalisation et le nombre d’immeuble détenus. Idem pour l’endettement qui a triplé en 2020 pour atteindre plus de 9% qui est certes bien autorisé par ses statut et pas encore excessif vu les taux bas. La décote actuelle fait également parti de sa stratégie d’attractivité pour la collecte. Pour combien de temps? A voir…
Cette expansion rapide a aussi son revers: ils sont contraints d’investir massivement et rapidement l’argent collecté, alors qu’ils ne sont que modérément diversifiés. Ils sont obligés de trouver rapidement des opportunités essentiellement en bureaux et dans les grandes métropoles françaises. L’argent collecté ne peut être gardé en trésorerie ou investi dans d’autres produits. Et ils ne sont pas les seuls (boom de la collecte des SCPI) et le marché risque d"être saturé plus rapidement que prévu et les immeubles devenir chers à l’acquisition. Ceci pèsera probablement sur le rendement à l’avenir. Si les acquisitions (augmentation exponentielle de la taille de la SCPI) se font de façon massive et un peu dans la précipitation sous la pression des sommes très importantes à investir rapidement, les chances de pouvoir saisir les opportunités et d’espérer un plus-value à moyen et long terme diminue avec la diminution en conséquence dans le temps du TRI à 5 ou 10 ans.
De l’autre côté, en cas de rattrapage du décote de 7,5% qui peut arriver rapidement puisque les limites autorisées sont de +/_ 10%, le TDVM diminuera mécaniquement. Je serai étonné qu’ils puissent augmenter le prix de 5, 6 ou 7 % d’un coup. La diminution mécanique et rapide du TDVM qui en résulterait, diminuerait l’attractivité de la SCPI en tant que SCPI de rendement.
Bref, je pense que c’est une bonne SCPI plutôt challenger pour l’instant qui a certainement sa place dans une stratégie de diversification et qui sera forcée d’ajuster sa stratégie dans les années à venir pour se stabiliser sur un rythme de croisière plus modérée et tenable dans le temps.
Pour terminer, il faut nuancer tout ceci par rapport au mode de souscription et la durée d’investissement que vous projetez. Investir en nue-propriété pour 5 ans ou en crédit sur 15 ans ou en AV, nécessite une réflexion plus nuancée à mon avis.
Je ne m’en doutais pas que tu as d’autres SCPI dans ton portefeuille. Cela fait 3 ans que je suis sur le forum. Je commence à connaitre certains membres actifs…
Je pense que t’as plus de chose à m’apprendre que l’inverse.
Mais les messages sur le forum ne sont pas des messages privés et beaucoup de gens les lisent sans intervenir.
C’est enrichissant pour tout le monde.
L’ordre de virement des revenus d’IMMO PLACEMENT et ÉPARGNE PIERRE sera donné le 28/01 et le 02/02 pour FONCIÈRE REMUSAT. Les fonds seront crédités sur les comptes des associés de ces SCPI quelques jours après.
Merci Norayk, je crois me lire il y a 5 ou 6 ans sur ce même forum à dire tout le monde se jette dessus et ça n’augmente pas le parc immobilier en revanche. Ce problème est encore plus vif aujourd’hui car entre temps le rendement des fonds euros a réellement fondu d’une part, et d’autre part le télétravail se généralise, signant sûrement le déclin de l’âge d’or du bureau.
Bon, non je ne compte pas avoir que ça, c’est juste une partie du versement que je viens de faire, mes 2 contrats spirica sont en vie depuis 8 ans et pleins d’au moins une dizaine de lignes de scpi diverses et variées, je n’avais pas de celle ci encore, mais je suis très adepte de la diversification.
Merci pour votre analyse complète et pertinente, oui il est clair que l’augmentation de la part le cas échéant fera baisser le taux de distribution, mais ça aide à amortir les frais d’entrée. Et puis qui sait, elle a un bon parcours, ça peut durer. En tout état de cause on est en principe prévenus d’une augmentation deux semaines avant, j’attendrai peut-être une annonce pour la deuxième bouchée.
Oui, j’ai parlé un temps d’un temps que les moins de 60 ans ne peuvent pas connaître, Montmartre en ce temps là, affichait des lilas jusque sous nos fenêtres. Mais bref, ce n’est pas parce qu’on a des scpi depuis 10 ans qu’on est 10 fois plus savant que celui qui en a depuis un an Disons que j’ai commencé à en prendre sur av alors que les fonds en euros affichaient encore 4% de rendement, donc on était pas très nombreux dessus. Et oui, depuis 3 ans je n’ai plus beaucoup d’activités forum, idem sur les contrats, un peu en jachère, et les scpi c’est bien ça tourne tout seul, donc j’augmente la poche. Ayant un peu de tous les trucs classiques, aujourd’hui je piste les bonnes affaires, les nouvelles tendances, etc.
erratum il faut lire 7,5 entre prix de réalisation et de reconstitution.
merci à vous deux, on est en phase. Elle est bien, je suis déjà chargée en bureaux… mais je pense y passer un autre quart de mon versement, après tout il me restera encore deux quarts pour d’autres opportunités.
Une des particularités de cette SCPI est qu’elle est nettement moins focalisée (1/3) que d’autres sur la région parisienne (souvent les 2/3 ou +).
Elle est bien diversifiée avec plus de 220 biens et 550 locataires.
Certes c’est 2/3 bureaux mais il y a quand même presque 30% de commerces.Ce n’est donc pas « bureau bureau bureau ». Caractérisation excessive !
Disons que j’ai commencé à en prendre sur av alors que les fonds en euros affichaient encore 4% de rendement, donc on était pas très nombreux dessus. Et oui, depuis 3 ans je n’ai plus beaucoup d’activités forum, idem sur les contrats, un peu en jachère, et les scpi c’est bien ça tourne tout seul, donc j’augmente la poche. Ayant un peu de tous les trucs classiques, aujourd’hui je piste les bonnes affaires, les nouvelles tendances, etc.