Hellow bonjour joyeuse foule endiablée !
Pour ceux qui ont déjà fait ou qui connaissent bien le sujet, j’aimerais savoir si je peux démembrer des scpi achetées entières, est ce que c’est possible avec n’importe quelle scpi, et c’est quoi comme genre de paperasses et comme genre de frais si c’est pour donner la nue propriété aux enfants au hasard.
oui tu peux parfaitement …
moi je l’ai fait pour mes petits enfants …donner la NP et garder l’usufruit . ( seuls les revenus sont importants lorsqu’on est retraité )
il n’y a pas d’autres frais que les honoraires du notaire et éventuellement des droits si la donation dépasse le seuil de déclenchement fiscal .
c’est le notaire qui fait le transfert de propriété auprès de la SCPI
comme dit précédemment la clé de répartition dépend de l’age du donateur …il est donc plus intéressant de donner tôt.
ce que je donne à mes petits enfants appartient à …mes petits enfants …c’ests donc leur patrimoine meme s’ils sont encore mineur
lorsque tu fais une donation ce n’est pas une AV tu ne peux pas mettre un pacte adjoint par contre …pour vendre un bien démembré il faut l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier …
Si on n’est pas encore trop âgé, on peut d’attendre 15 ans entre 2 donations pour échapper au déclenchement fiscal.
Les clés de répartition dépendent de votre âge au moment de la donation. Il ne faut pas attendre ses 90 balais…
Il est possible de transmettre tout de même 100.000€ par enfant et par parent tous les 15 ans.
L’avantage de ce type de montage est qu’en démembrant les SCPI, vous ne transmettez que le montant correspondant à la nue propriété et donc vous transmettez en réalité plus de parts que si vous faites une donation en pleine propriété.
Vous pouvez prendre aussi les frais de notaire à votre charge.
Rien ne vous interdit non plus de faire des dons d’usage régulier de l’usufruit (études, anniversaires, mariages etc), tout en restant dans la limite du raisonnable, au profit de vos enfants ou petits-enfants.
Le jour venu, à votre décès, votre enfant récupère automatiquement l’usufruit sans frais supplémentaires
Enfin, dernier avantage pour l’enfant c’est que sa durée de détention commençant bien tôt, il bénéficiera de l’exonération fiscale sur les plus-values au bout de 20 ou 30 ans s’il décidait de vendre ses parts après avoir récupéré l’usufruit.
Et un dernier avantage pour vous, si vos parts ont été bien valorisées avant cette donation, vous échapperez également à la fiscalité sur les plus-values puisque vous ne les concrétiserez pas par une vente.
Si le but est de transmettre de cette façon, il est possible d’imaginer plusieurs types de montage d’optimisation fiscales. Il faudra passer forcément par un notaire pour confirmer tout cela.
Comme quoi, les SCPI peuventêtre un investissement de longue, même de très longue durée.
Personnellement je ne l’ai pas fait encore mais j’accumule quelques SCPI dans ce but.
Je ne sais pas si à un moment donné il faut prévenir soi-même le gestionnaire de la SCPI ou cela incombe au notaire.
Ce n’est pas à vous de valoriser la nue propriété à priori.
Des clés de répartition en fonction de l’âge du donateur existent. Plus vous êtes âgé, moins c’est avantageux.
Je n’ai pas la réponse à la dernière question…
C’est mieux expliqué que moi…
Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale - La finance pour tous
Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis.
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.
D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.
Usus, Fructus et Abusus…
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.
L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.
Le démembrement
Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).
Un avantage fiscal non négligeable lors des donations
Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Rappel : l’abattement sur le montant de la donation
Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.
Ce type de donation présente trois atouts :
les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Age du donateur Valeur usufruit Valeur nue-propriété
moins de 21 ans 90 % 10 %
de 21 à 30 ans 80 % 20 %
de 31 à 40 ans 70 % 30 %
de 41 à 50 ans 60 % 40 %
de 51 à 60 ans 50 % 50 %
de 61 à 70 ans 40 % 60 %
de 71 à 80 ans 30 % 70 %
de 81 à 90 ans 20 % 80 %
à partir de 91 ans 10 % 90 %
[u]Avantage supplémentaire: le fisc admet que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (normalement dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation.[/u]
[u]Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
[/u]
Un procédé souvent utilisé lors des successions
Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.
Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Il devra déclarer à l’IFI l’intégralité du prix du bien.
Comment se répartissent les charges entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations. En revanche, lorsqu’à la suite du décès d’un conjoint, le survivant récupère l’usufruit d’un bien immobilier, il n’a alors à assumer que les charges courantes.
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Trois avantages se présentent alors :
1- vous ne vous séparez pas du bien ;
2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;
3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).
La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.
Je peux éventuellement rajouter un 4ème avantage: Si cette donation temporaire est faite pour aider par exemple son enfant en difficulté financière, du fait du bas niveau de ses revenus, il serait moins fiscalisé que le donateur avec éventuellement un TMI bien plus élevé
Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.
D’accord , merci tous les deux . Vous semblez dire que je n’ai rien à faire auprès des gestionnaires de la scpi ? Seul le cerfa du don ou l’acte notarié leur suffisent ensuite à faire valoir leurs droits ? Je veux dire moi j’ai un acte de propriété de mes scpi, enfin un truc du genre. Et eux ne l’auront pas ?
Bon et non lol mes parts ne sont pas bien valorisées, elles ont bien morflé l’an dernier même, donc pour l’heure les plus values ne m’encombrent pas 
Mais c’est un détail.
Comment on valorise la nue propriété ?
Question subsidiaire pour lindes qui a déjà fait : est ce que ce qu’on donne à un petit enfant (tout petit) entre dans le patrimoine du parent de cet enfant ? Peut on rajouter des clauses de non vente avant la disparition du donateur ?
Petite question. Si SCPI achetées en commun avec ma conjointe et nos âges 40 et 41 ans, quelle va être la valeur usufruit : 70/30 ou 60/40 ?
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Ce n’est pas la communauté qui est donateur mais chacun des conjoints.