Je détiens une assurance vie Linxea spirit 2 où je suis investi à 50/50 en fonds euros et SCPI. Mon investissement en SCPI est réparti de manière égalitaire entre IMMORENTE, EPARGNE PIERRE, PRIMOPIERRE et PRIMOVIE. Depuis quelque mois, il est possible d’investir via cette AV dans la SCPI ACTIVIMMO. J’envisage d’y investir le même montant que dans les autres SCPI.
De mes premiers constats, je retiens les éléments suivants:
Avantages: SCPI logistique, ce qui est très prisé actuellement, excellent TOF, bon taux de distribution ( quoique légèrement en baisse pour 2022), très bonne expertise d’ADERAN, la société de gestion très bone spécialiste de la logistique;
Inconvénients: SCPI très jeune, parc immobilier géré encore relativement modeste ( le TOF et le taux de distribution sont donc à relativiser), incertitude sur l’avenir de la logistique ( ce secteur aurait-il toujours le vent en poupe dans 10 ans?)
Bonjour merci pour votre retour très intéressant
Pardonnez cette question de néophyte, mais que signifie « la prime de risque sur la logistique a considérablement baissé »
Bonjour
Merci pour votre retour très intéressant.
ce que vus dites sur les entrepôts rejoint ce que j’ai déjà lu à ce sujet: à l’issue du bail, quelle sera la valeur de l’entrepôt ?
il se pourrait bien que suite au départ de leurs locataires les SCPI logistiques voient la valeur de leur patrimoine immobilier diminuer…
Un avantage à investir dans une SCPI thématique c’est qu’on garde le contrôle de son exposition, alors que l’orientation d’une SCPI diversifiée peut évoluer dans un sens non souhaité. Mais il y a aussi des inconvénients : gestionnaire forcé d’investir la collecte sur la thématique peu importe les prix et le contexte, risque important sur la liquidité en cas de retournement de tendance, risque de destruction de valeur si la SCPI doit revendre ses actifs pour satisfaire les retraits. Sachant qu’en raison des frais d’entrée élevés des SCPI, il faut à mon avis considérer qu’on part pour mini 10 ans.
Au final je préfère les SCPI diversifiées, ou en tout cas les scpi qui ne visent pas des thématiques « de niche ». A noter que beaucoup ne sont pas de cet avis car les SCPI thématiques collectent actuellement beaucoup. Concernant activimmo spécifiquement, il faut savoir que la prime de risque sur la logistique a considérablement baissé.
Je partage aussi les avis précédents.
Je préfère aussi les SCPI diversifiées ou à prédominance de bureaux.
Les SCPI de niche, si on les affectionne vraiment, il faut qu’elles restent en niche. Une « petite » part donc des SCPI qu’on détient.
C’est un peu comme pour un secteur de niche en bourse.
Je pense que comme en bourse, lorsqu’il y a une mode, un engouement, une euphorie pour un secteur, c’est déjà le moment de réfléchir 2 fois avant d’y investir. On arrive souvent un peu tard.
Lorsqu’il y a une ruée des investisseurs, c’est la ruée aussi pour les SCPI qui doivent acheter rapidement. Et quand la demande est élevée, les prix montent car les biens en vente en logistique sont plutôt limités par rapport aux bureaux etc. Elles achètent donc dans un marché restreint et montant. C’est un peu au détriment de la rentabilité future. Le risque,lorsqu’on veut sortir, est de se retrouver dans un marché toujours aussi restreint mais cette fois-ci baissier aussi vite que la montée. Ce qui constitue un risque pour ces SCPI.
Par ailleurs, les entrepôts son difficilement transformables en autre chose en cas de crise.
Ce qui est le cas aussi pour les EHPAD et les cliniques mais le risque d’avoir une crise économique et baisse de la demande est moins important dans ce secteur. Par contre les revalorisations sont moindres. En échange, le contrats sont de plus long durée et il y a moins de concurrence dans le secteur de santé que d’autres.
Je pense qu’il faut largement privilégier les SCPI diversifiées qui sont censées mieux anticiper et gérer cette évolution du marché.
Comme vous le soulignez dans votre message « ce secteur aurait-il toujours le vent en poupe dans 10 ans? »
C’est toute la problématique des SCPI « à la mode » qui surfent sur les tendances porteuses du moment.
Je pense que l’on peut adopter 2 stratégies de diversification : soit investir dans un portefeuille de SCPI diversifiées, ce qui est mon cas, soit investir dans un portefeuille de SCPI thématiques (santé, logistique, tourisme, bureaux, commerces…).