Je souhaite investir 100% en SCPI dans l’AV Spirit 2 avec un objectif LT et versement mensuel (j’ai déjà plusieurs autres comptes sur d’autres actifs).
Je construit doucement le modèle cible pour essayer d’obtenir une diversification sur les types de bien, les zones géographiques et les sociétés de gestion, tout en visant les SCPI reconnues et performantes.
Pas facile car le choix est au final limité aux dispos dans le Contrat.
Voici ce que j’obtiens présentement, avec une surpondération de l’actif Bureaux que j’aimerai diminuer, mais pour cela je devrai « déséquilibrer » mes supports, donc je doute.
Qu’en pensez-vous ?
LF Europimmo 12.50%
PF GRAND PARIS 12.50%
Primovie 12.50%
Activimmo 12.50%
Epargne Pierre 12.50%
Altixia Cadence XII 12.50%
Pierval Santé 12.50%
Epargne Fonciere 12.50%
Je suis curieux d’en apprendre plus sur les raisons fiscales de l’exclusion des SCPI Hors-France dans le cadre d’une AV?
J’avoue que la pondération équitable des SCPI est plus par souci de facilité de suivi pour moi lors des versement ou arbitrages sur à la distribution des loyers. Mais c’est très personnel comme argument je l’accorde.
Ayant lu d’avantage sur les différentes caractéristiques des AV proposées dans le contrat Spirica 2, j’ai en effet observé que le bureau représente une importante part pour la majorité des classiques voire même diversifiées, les rendements sont en effet meilleur et plus stables. Les diversifiées ont 65%/70% de bureau. J’ai majoritairement choisi de la SCPI reconnue a forte capitalisation en me permettant en plus 2 nouveaux joueurs (Altixia et CapImmo).
Suivant le sujet fiscal sur le Hors France, possible que je revoie mon modèle.
Merci beaucoup pour ton retour complet, très apprécié d’echanger avec des initiés.
Concernant la composition, en effet je ne vais pas jusqu’a regarder les actifs des grosses SCPI, mais je regarde leur stabilité passée.
L’idée de l’investissement récurrent (je pensais a 400EUR/mois), est de compléter mes placements récurrents passifs.
Je n’ai pas de « grosse somme » aujourd’hui a investir en SCPI, et je ne veux pas faire de Credit pour du Direct pour des raisons persos.
Je note par contre ton point pour les erreurs potentielles et le suivi du loyer. Puis-je partir du principe que tout les SCPI fonctionnent en annee calendaire ? Et donc un versement trimestriel avant le 1er jour du mois du trimestre complet donnerait :
15 Mars / 15 Juin / 15 Septembre / 15 Decembre ?
Actuellement mon modele me donnerait 16% Santé, penses-tu que ce serait trop ?
Car cela reste en effet un seul « secteur » (EHPAD) alors que les types Bureaux/Commerces par exemple sont diversifiés.
Si je remplace 1 SCPI Santé par 1 Bureau je reviendrai a du 8% Santé et 60% Bureau.
Merci beaucoup pour ton partage, ton patrimoine SCPI rejoint beaucoup mon modele cible, je vais remplacer une SCPI santé par une Bureau pour passer a du 8% santé et 60% Bureau. Comme tu le dis c’est plus logique et plus « intemporel ».
En effet les axes de diversification pour moi sont SG, taille SCPI (« bon pere de famille » VS « opportunité »), Types de support, géographie.
J’ai vu sur d’autres topics une idee super interessante pour l’investissement des loyers, réinvesti sur SCI CapImmo (ou autre SCI) pour garder une certaine liquidité et tracker plus efficacement les « gains » Je pense suivre cette idée.
Merci pour ton retour, tu as tout a fait raison.
Comme dit dans mon premier message, les SCPI sont pour moi un levier de diversification, en plus des marchés financiers avec des profils parfois dynamiques, parfois modéré (donc avec obligation), j’ai egalement des actifs plus risqués comme du Private Equity, du crowdfunding immo, ou des crypto.
Avec en plus plusieurs propriétés physiques.
Tout est une histoire de balance entre tous ces supports bien sur.
Que pensez-vous d’avoir une SCPI Residentiel dans le Portfolio pour continuer la diversification ?
Je pense a Patrimmo Croissance qui a un bon track record et dispo dans Spirica 2.
Pas de loyers versés, plutot un modele par capitalisation.
Mon versement programmé est en effet versé 75% sur fonds Euro et 25% sur un UC obligataire peu volatil et sans frais d’entree.
J’arbitre manuellement quelques jours apres vers les SCPI.
Au sujet du versement minimum, j’ai en effet contacté Linxea qui m’a confirmé un 50€ minimum par UC, ce qui ne fonctionne pas avec mon 40€ actuel.
Je vais donc reflechir a basculer en trimestriel, ou 500€/mois ou limiter à 8 SCPI.
Avec la nouvelle classification de l’ASPIM une SCPI avec plus de 50% de bureaux est désormais considérée comme étant de bureaux et non plus comme diversifiée. Pourtant le marché de l’immo commercial c’est quelque chose comme 2/3 de bureaux. Les secteurs de la logistique ou de la santé, dont on entend toujours parler, représentent quelques % !
Une précision concernant le timing qui peut vous aider à optimiser un peu vos versements : sur Spirit les frais de gestion sont prélevés trimestriellement (0,125%), généralement l’avant dernier vendredi du trimestre. En l’occurrence pour le T1 l’opération a été enregistrée le 18/03, les précédentes étaient au 17/12, 17/09, 18/06. Si vous le pouvez, je vous conseillerais donc d’attendre le tout début de la dernière semaine pleine au lieu du 15 pour éviter d’être prélevé de 3 mois de frais de gestion sur tous vos versements faits à peine quelques jours avant. Mais sans attendre trop non plus, pour que la date de valeur reste bien sur le mois en cours et vous fasse bénéficier des loyers dès le 1er du mois suivant.
Bien sûr c’est marginal par rapport aux frais d’entrée des SCPI et aux frais qui seront prélevés sur les années suivantes, mais c’est toujours ça de moins
Bonjour,
Je ne suis pas certain que la composition d’un portefeuille de SCPI soit à gérer de manière aussi fine qu’un portefeuille d’OPCVM. Ce qui compte surtout c’est la solidité de chacune d’entre elle et le rendement qu’elle propose et sa stabilité. Évidemment le rendement futur n’est pas garanti mais les évolutions sont quand même lentes (mis à part cas exceptionnel comme la pandémie qui a montré que les SCPI d’hôtelleries pouvaient être le mauvais cheval sur lequel il ne fallait pas miser) et on a le temps de voir venir en cas d’érosion du rendement au fil des années. Et en même temps, vu les frais en entrée, revendre à la première baisse de loyers est certainement une très très mauvaise idée.
Je ne conseille pas non plus de procéder par petits versements mensuels : trop compliqué à calculer les loyers sur des trimestres non complets (et oui, il faut vérifier les loyers versés par l’assureur, j’ai déjà détecté à 2 reprises des erreurs qui ont été réglées suite à ma réclamation, même 9 mois après). Je préfère investir dans la quinzaine qui précède le début d’un trimestre pour avoir des loyers complets (la jouissance des parts débute au 1er jour du mois qui suit le mois d’investissement sur Spirit).
Personnellement, j’ai constitué progressivement mon portefeuille en investissant une somme conséquente (qq k€) sur une SCPI à la fois lorsque l’occasion se présentait. Pour le moment, j’en ai 6 et si cela vous intéresse, voici la composition:
sectorielle : 65% bureaux, 14% logistique, 9% commerces, 6% locaux d’activités, 2% santé et 4% autres (prochain investissement sera sur Pierval Santé pour booster un peu ce côté là qui était peu présent dans l’offre Spirit jusqu’à il y a peu)
géographique : 27% Paris, 46% région parisienne, 17% province, 10% Europe
C’est effectivement les dates que je choisis pour mes investissements sur des SCPI.
Par ailleurs, la plupart (sinon toutes?) ne sont pas éligibles aux versements programmés. La solution peut-être un versement de 400€/mois sur un fond en euros puis de faire un arbitrage tous les 3 mois vers les SCPI (en laissant qq euros sur le fond en euros pour ne pas le liquider) juste avant le démarrage d’un trimestre. D’ailleurs ce fond en euros sera nécessaire pour y recueillir les loyers versés par les SCPI, pour celles qui ne réinvestissent pas les loyers automatiquement, et vous pourrez alors par ces arbitrages aussi réinvestir les loyers reçus au même moment…
Il vous faut également regarder le montant minimum d’investissement par SCPI: l’information était clairement donnée sur le site de Linxea mais depuis la récente mise à jour du site, je ne trouve plus ce « détail »…avec 400€/mois, vous ne pourrez probablement pas mettre 40€ sur chacune des 10 SCPI identifiées…
tout miser sur des scpi je trouve ca risqué dans une allocation patrimonial maximum 30% d immobilier me parait suffisant ensuite diversifier sur des actions obligations est pourquoi pas du private equity pour les plus audacieux
Je me suis également constitué un encours 100% SCPI sur mon AV SPIRICA avec pour objectif d’obtenir des revenus complémentaires d’ici 10-15 ans. Donc placement long terme.
J’ai réparti de manière égale sur 10 SCPI :
Epargne Foncière
Epargne Pierre
Immorente
Efimmo
PF Grand Paris
PFO
PFO2
Primovie
Primopierre
Altixia Cadence XII
Je suis surpondéré sur les bureaux, mais comme disait précédemment un intervenant sur ce fil de discussion, c’est plutôt logique sur ce type de placement.
Je me méfie un peu des SCPI et des secteurs d’activité « à la mode » comme la santé ou la logistique. Je leur préfère des SCPI plus diversifiées mais c’est un avis personnel.
La mutualisation me paraît solide et bien diversifiée, avec plusieurs sociétés de gestion, des SCPI historiques de grande capitalisation et d’autres plus récentes.
Etant encore dans une phase de capitalisation, je n’exclus pas d’ajouter à l’avenir d’autres SCPI en portefeuille lorsque je réinvestis mes loyers chaque trimestre.
Si votre objectif est la diversification, vous avez déjà établit vos propres règles et propres envies dans ce cadre cela ne vous apporte strictement rien de mettre toutes vos scpi à 12,5%.
Peu importe que vous ayez une scpi à 20% et une autre à 6% si cela respecte votre diversification c’est le principal à mon sens.
Ensuite à titre purement personnel je ne considère pas que 44% de bureaux soit une surpondération c’est à mon sens assez logique vu le marché des SCPI, d’ailleurs de nombreuses SCPI qulifié de « diversifiées » ont bien plus que 44% de bureau.
Toujours personnellement je limite le « hors france » en AV pour des raisons purement fiscale dès lors j’aurais vraisemblablement exclu LF Europimmo et réduit la santé qui est un secteur de niche que à 23% je trouve surpondérer.
=> Mais évidemment cela dépend forcément de vos objectifs de diversification. Il n’empêche que je suis assez opposé aux diversifications par parts égales( autant de bureau que de commerce que de santé que d’entrepôts) ( autant de paris que de province que d’étranger)
Je pense suivre cette idée.