Bonjour, ceci est-il à prendre en compte ?
https://deontofi.com/scpi-vrais-taux-publies-corum-deboute/
Merci
Oui, il faut prendre en compte…
Non pas la polémique journalistique ni la guerre marketing mais juste le cœur du problème qui est la difficulté à comparer objectivement les rendements des diverses SCPI pour bien faire son choix en toute connaissance de cause.
Je ne commente pas plus l’éloge que fait notre journaliste indépendant concernant les qualités du CGP ainsi que de son site. Au lieu de se pencher sur le cœur du problème, je trouve qu’il surf inutilement sur une polémique judiciaire.
L’important est de pouvoir répondre à la question si les taux de rendement annoncés par des différents sociétés sont comparables et si elles sont toutes transparents sur les chiffres.
Ma réponse est non en l’état des choses…
Dans la plupart des cas, c’est ce qui est flatteur qui est mis en avant et il faudra aller chercher les autres informations clés dans les rapports annuels. Même les rapports trimestriels omettent d’afficher certaines infos. Il faut toujours se demander pourquoi…
Les moyens comptables mais aussi de marketing pour embellir la performance d’une SCPI ne manquent pas et ne se résument pas à la fiscalité étrangère. Loin de là…
D’un côté il y a l’AMF. De l’autre coté il y a les recommandations de l’ASPIM qui évoluent dans le temps ce qui est justement le cas depuis l’année dernière. D’ailleurs, notons au passage que l’ASPIM est une association et que Corum n’en est pas un adhérent. Il y a aussi la presse spécialisée qui n’est pas toujours neutre, ce qui est encore plus vrai pour les multiples sites internets qui publient régulièrement leurs classements des SCPI. Ils ont leurs méthodologie (ou pas) et même dans le meilleurs des cas, ce n’est pas facile non plus pour eux de faire une comparaison objective.
Actuellement les SCPI ont commencé à communiquer sur le taux de distribution (TD) qui remplace le TDVM qui était en cours jusqu’à l’année dernière.
Il y a aussi la notion du TRI. 5 ans, 8 ans, 10 ans… C’est plus précis financièrement parlant mais assez complexe à calculer et comprendre pour monsieur Toutlemonde.
Pour calculer le TD, il a été décidé par l’ASPIM de prendre en compte les dividendes brutes avant impôt car les revenus fonciers français sont imposés selon votre TMI + PS.
S’il n’y avait que des SCPI françaises il n’y aurait pas de problème.
C’est là que les choses se compliquent puisque les impôts étrangers sont prélevés à la source et payés par la SCPI en votre nom. Le rendement étant calculé avant l’impôt français mais après l’impôt étranger, on comprend pourquoi Corum râle. On comprend aussi pourquoi cela arrange les autres…
Lorsque la part des revenus étrangers n’est que minoritaire dans les revenus de la SCPI, cela a peu d’incidence sur le rendement global. Pour les SCPI exclusivement étrangers c’en est autrement.
Si on prend l’exemple cité dans l’article de la SCPI Coeur de Régions dont le TDVM à 6,3% la place en 1ère position après retraitement des données par M. Oziel, elle se retrouve devant Corum Origine qui n’a distribué que 4,87% cette année. Elle ne rentre même pas dans le top 10.
Par contre, si on prend le M. Toutlemonde qui est par exemple imposé à 30%, il devra payer en impôt les 30%+17,2% du rendement du Coeur des Régions. Presque 50%… Il ne lui restera au final qu’un rendement de seulement 3,3% au lieu de 6,3% alors que pour Corum Origin les 4,87% de rendement brut (après impôt étranger et avant impôt français) est également le rendement net.
C’est pour ces raisons que Corum milite que les rendements soient annoncés en brut avant tout impôt étranger ou français.
Dans le registre des opérations d’embellissement des résultats, on peut citer aussi la notion de performance globale de l’ASPIM.
Avant, la performance globale correspondait à la somme du rendement (dividendes) et l’évolution du prix de la part.
Actuellement, la variation du prix de la part a été remplacé par la notion de la valeur de réalisation…
Vous suivez toujours??
La valeur de réalisation est la valeur estimée des biens par un expert si le bien était vendu actuellement. Or, dans la plupart des cas cette vente n’aura pas lieu ou à un prix plus haut ou plus bas. L’expertise n’est pas une science exacte.
A partir de cette valeur estimée, la SCPI calculera la valeur de reconstitution en y ajoutant tous les frais, droits etc.
Ce n’est qu’après que la SCPI fixera le prix de la part avec une marge de +/- 10%. Ce qui lui laisse une marge de 20%!
Fixer le prix de la part en dessous du prix de reconstitution n’est pas anodin.
C’est intéressant pour le nouvel arrivant qui achète avec un petit rabais.
C’est intéressant pour la SCPI car celui qui sort, ne pourra sortir qu’au prix de retrait qui est fixé par rapport au prix d’achat de la part en décote).
Celui qui sort, ne pourra donc pas bénéficier de la valeur de réalisation qui a été expertisé…
Par ailleurs, avec le même montant de dividende, si le prix d’achat de la part est fixé en dessous de la valeur de reconstitution, ou si malgré la hausse de la valeur expertisée la SCPI n’augmente pas le prix de la part, alors mécaniquement le rendement apparait plus élevé alors que vous touchez toujours le même montant.
Tout cela pour dire que les SCPI (comme d’autres sociétés) ont beaucoup de moyens dans leurs sacs pour ne mettre devant nos yeux que ce qui les arrange. De là, on comprend pourquoi chacun défend son beefsteak puisque le marketing devient de nos jours un enjeu majeur.
Portez-vous bien et ne vous attardez pas plus que nécessaire sur les polémiques en ce jour de dimanche bien ensoleille.