Crowdfunding immobilier : un projet sur trois rencontre des difficultés et les retards de remboursement s’envolent
Par Olivier CheilanPublié le 16/07/2024 à 10h43TENDANCE ANALYSE
Crowdfunding immobilier : un projet sur trois rencontre des difficultés et les retards de remboursement s’envolent
En parallèle, ce placement n’a jamais rapporté autant, avec un taux de rendement moyen affiché qui dépasse pour la première fois 11% brut.
![Crowdfunding immobilier : un projet sur trois rencontre des difficultés et les retards de remboursement s’envolent
Après avoir reculé d’environ 30% en 2023, la collecte des plateformes de crowdfunding immobilier continue de décliner fortement cette année. Le site HelloCrowdfunding, qui agrège une grande partie des données du secteur, n’a comptabilisé que 213 projets financés entre janvier et avril 2024 pour environ 184 millions d’euros, à comparer à 377 projets et un peu plus de 370 millions d’euros à la même période de 2023, soit une baisse de 50% en valeur.
Un placement qui n’a jamais rapporté autant
Le crowdfunding immobilier n’a pourtant jamais rapporté autant, avec un taux de rendement moyen affiché qui dépasse pour la première fois 11% avant impôts (quand tout se passe bien) contre un peu plus de 10% en 2023. Les plateformes sont en effet contraintes d’augmenter le rendement offert pour rémunérer un risque croissant. Car en parallèle, les taux de retard de remboursement n’ont cessé d’augmenter et les défaillances commencent à se multiplier, occasionnant pour les investisseurs des pertes partielles ou parfois totales.
Malgré la baisse progressive des taux d’emprunt depuis 6 mois, le secteur immobilier résidentiel, qui concerne la majeure partie des projets en collecte, reste en difficultés avec une baisse des prix qui fragilise les opérations de marchands de biens et une demande toujours à l’arrêt pour les programmes neufs. Mais ce sont surtout les difficultés rencontrées depuis deux à trois ans (voire même davantage) par les promoteurs et les marchands de biens qui transparaissent aujourd’hui compte tenu de la durée moyenne des projets qui est proche de deux ans.
Envolée des taux de retard
Le taux de retard de remboursement est passé d’environ 12% en 2022 à 24% en 2023 et 36% aujourd’hui selon les estimations d’HelloCrowdfunding qui recense actuellement 728 retards sur 2.010 projets en cours. Autrement dit, un projet sur trois rencontrerait désormais des difficultés sachant qu’un projet est considéré comme étant en retard lorsque l’échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois.
Près d’une centaine de projets affichent des retards inquiétants
Parmi ces 728 projets hors délai, environ 280 affichent des retards de quelques mois pour lesquels il n’y a pour l’instant rien de forcément préoccupant. Les épargnants continuent d’ailleurs à percevoir leurs intérêts pendant cette phase de prolongation, à condition bien sûr que le remboursement intervienne puisque les intérêts sont le plus souvent versés à la fin. 270 autres projets affichent des retards de 1 à 2 ans qui peuvent déjà révéler des problèmes significatifs et près de 90 autres ont des retards très inquiétants de 2 à 3 ans. Mais c’est surtout près de 70 projets avec des retards de plus de 3 ans qui est alarmante, sachant que ces retards vont jusqu’à 5 ou 6 ans pour certains.
Des défaillances en cascade
Ces retards de plus de 3 ans cachent la plupart du temps des procédures judiciaires engagées et des probabilités élevées de pertes partielles ou totales pour les investisseurs. Le baromètre 2023 du secteur réalisé par Mazars et Finance Participative France pointait déjà une augmentation des procédures collectives concernant l’an dernier entre 2% et 4% des projets. Une proportion qui va bondir cette année sachant que la liste des dépôts de bilan de promoteurs et marchands de biens ayant eu parfois recours à des collectes sur plusieurs plateformes s’est allongée, sans parler des marchands de biens en difficultés financières qui suppose de nombreuses autres défaillances.
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