une opération immobilière ne peut se juger que lorsqu’elle est terminée .
voici donc la présentation d’une opération qui m’aura permis de créer du capital à partir de zéro , en seulement 4ans .
AOUT 2014 achat dans une petite ville de province à l’avenir prometteur , d’un appartement de 56M2 dans une petite copro de 5 appart avec syndic bénévole ( un des propriétaires ) au prix de 51 000 € . ajouter les frais de notaires et d’agence . prix de revient initial : 60 971€.
Évidemment si tu avais été imposable, cela aurait été nettement moins intéressant.
Tu aurais aussi les impôts sur le revenu sur les revenus annuels 3600€ moins les intérêts 1738€ (2.85% de 61000) et la CSG aussi je pense.
Mettons tranche à 30% et CSG à 17% : total impôts = 47% de (3600-1738) = 1875€ la 1ere année.
Donc pas loin de 3500€ en moins sur 4 ans.
je le suis et pour moi ce n’est pas une opération très intéressante …
ce que je vous ai relaté est en fait l’expérience d’une SCI que j’ai créée avec mon frère qui , lui n’est pas imposable .
cette SCI nous l’avons créée parce que lui seul n’avait pas la possibilité d’emprunter pour plusieurs biens au vu de ses maigres revenus . ce bien que nous avons vendu n’est que l’un des biens de la SCI .
je suis donc le garant personnel de la SCI et **pour moi ** qui ai un fort TMI et d’autres revenus fonciers fortement taxés ce type de création de valeur est loin derrière moi .
j’ai bien d’autres stratégies à l’heure actuelle .
il n’en reste pas moins que cette stratégie permet aux personnes peu ou non imposables ( comme mon frère) de pouvoir se créer un patrimoine à partir de zéro .
oui je peux le révéler .
car si au départ j’avais investi pour le long terme , mes infos m’ont permis de prendre la décision de vendre rapidement .
en effet , toujours à la recherche de bonnes affaires , je me suis rendu compte , comme j’en avais parlé sur ce forum, que les biens à la vente partaient comme des petits pains .
c’est donc comme la bourse , quand tout le monde veut la meme action au meme moment , le prix monte …
je me suis donc dit que je pourrais "tater " le terrain et j’ai demandé une estimation à une agence immo …quand elle m’a annoncé entre 70et 75 K je n’y ai d’abord pas cru …
en fait le bien est parti en 15 jours ( et serait meme parti avant s’il n’y avait pas un locataire en place ).
donc la ville c’est : CHLOET dans le 49 …mais ne vous y précipitez pas , c’est un peu trop tard .
étant donné qu’il s’agit d’un crédit affecté , je n’ai pas la choix , je dois rembourser par anticipation.
ca va me dégager environ 27K€ de cash …
pour la suite pas de souci , le cash ne nuit jamais et je sais toujours comment l’utiliser . je n’y ai pas encore réfléchi pour l’instant je savoure cette bonne opé …
Bon, tu avais donc emprunté en gros sur 14 ans à 2,85%
... pour completer l'histoire, tu soldes le prêt par anticipation ou tu ré-affectes ce qu'il reste à une nouvelle opération (sachant que les taux sont plus bas aujourd'hui) ?
Si tu n’avais pas acheté cet appartement, tu aurais pu à la place créer un capital pendant 4 ans, en partant de zéro, à raison de 140,76 € par mois (tu payais 440,76€ de crédit tous les mois et tu touchais 300€ de loyer, soit 140,76€ à débourser de ta poche pour ton opération immo).
Tu aurais donc, pendant 48 mois, pu affecter à la place 140,76€ en épargne, soit au total 6756,48€ (hors intérêts). J’arrondis à 7000€ en comptant des intérêts.
Pour moi, le capital créé est plutôt proche de 4000 € dû à l’effet de levier pur (en faisant travailler via du crédit de l’argent qui n’est pas le tien) et 7000 € que tu aurais pu créer sans aucun risque ou presque.
Bonjour à tous,
Je vois un gain total de 11k pour un bien revendu en plus-valus de 21k …
Si j’investis 51k de mon patrimoine et qu’il me livre 21k de rendement 4 ans plus tard, c’est très bien aussi.
Ca fait un delta de 10k par rapport à du ex-nihilo.
Donc 10 k de gain en plus sur 4 ans pour immobiliser 51k : je prends.
Le top vient surtout de la plus-value de la revente : là, c’est extrêmement bien vu !! même rare.
Un vente à 60k et le rendement était négatif.