Clauses SCPI chez Suravenir

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Bonjour
Je souhaite investir sur mon contrat Linxeavenir une somme importante sur la SCPI Elysées Pierrre.
L’avenant de souscription de l’ assureur Suravenir fixe les conditions d’achat et de vente de cette SCPI

Je souhaiterais avoir une précision sur la clause suivante :

Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.
Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la
valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.
Pour information, la valeur de retrait s’élève à 611 € au 31 décembre 2013, et la valeur de réalisation s’élève à
574 €.

Source
http://www.linxea.com/Portals/0/Documents/Pdf/linxea%20avenir/scpi/SCPIElysées%20Pierreavril2014.pdf

Vendre une part de SCPI à 611€ ou à 574€, ce n’est pas du tout la même chose. Comment est mise en oeuvre cette clause dans les faits? Le client est il prévenu à l’avance du prix auquel il peut vendre? Arrive t il souvent que la SCPI ne peut être vendue à la valeur de retrait?

Je vous remercie pour votre réponse Linxie avant que je ne fasse mon investissement. Ou par quelqu’un ayant déjà posé la question…

Merci

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Bonjour,
En plus de ce que tu dis, chaque SCPI, dans son rapport trimestriel publie son TRI (taux de rentabilité interne).
c’est à dire la différece sur 5 et 10 ans entre le prix d’aquisition et le prix de vente (qui n’est jamais le meme).
Au final, sur la SCPI ATOUT PIERRE, par exemple, on arrive à 9% sur 10 ans ! C’est minable !

Si on ajoute à ça ce que tu dis sur les frais et autres « coeff » à 97,5% et 85%… et bien on est des pigeons

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mais qui investit une SCPI avec comme objectif de départ la revente ? On sait bien que la valeur de part peut changer, qu’en investissant via assurance vie on ne peut même pas voter à l’AG, pour modifier à la hausse ou à la baisse la valeur de part.
Ce qui est évident, c’est que la SCPI est un placement à LONG TERME. Soit une bonne quinzaine d’années. Là, si cela fait du 4 à 5% de reversement par an, et que la part a augmenté de 10% en 15 ans (ce qui est raisonnable), au final, on aura fracturé les frais d’entrée et de gestion, et même tous les fonds euros.
Evidemment, si l’on voit les SCPI comme des unités de comptes classiques, liquides et envisageables à court terme, elles sont contreproductives et parfois même dangereuses.

Mieux vaut y placer 5-10% de son patrimoine figé, mais longtemps, que 50% pour 5 ans. Sinon on payera plus que ce que cela rapporte.

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N’hésitez pas à appeler notre équipe pour toutes questions ou explications complémentaires
Bien à vous
LinXie

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Bonjour

Oui nous aussi on attend
L’assureur a eu un souci apparemment
nous attendons son retour avec impatience
Nous vous informerons dès qu’elles seront disponibles

Bien à vous
LinXie

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C’est exact Linxie merci pour la réactivité de l’équipe Linxea.
Cependant la réponse est bien inquiétante : « Nous ne pouvons malheureusement pas connaitre par avance la valeur à laquelle seront vendues les parts. L’assureur ne s’engage pas sur ce point dans l’avenant, les parts pourraient donc éventuellement être vendues à valeur de réalisation. »

D’autre part l’assuré est il informé avant son arbitrage de la valeur qui sera retenue?

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Attention tous les assureurs n’ont pas la même politique. J’ai même fait des calculs assez hallucinant vous allez voir.

Imaginons que vous souhaitiez investir sur Primovie.
Cette SCPI est accessible sur Linxea Avenir et Linxea Spirit. Ca tombe bien vous avez souscrit aux deux contrats, vous avez donc le choix.

Critère frais d’entrée/frais de sortie

Sur Linxea Spirit : vous achetez à 91% du prix de souscription (belle remise) et vous payez 6% de frais. C’est honnête. Vous vendez au même tarif, sans frais : 91% du prix de souscription.
Sur Linxea Avenir : vous achetez à 97,5% du prix de souscription. Vus payez donc 0,5% de plus que sur Spirit, jusque là pas d’affolement. C’est comme si vous payiez 6,5% de frais d’entrée comparé aux frais Spirit. Mais pour vendre ça se complique. Soit vous vendez à la valeur de retrait (cas le plus favorable, cad à 91% du prix de souscription). Soit vous vendez à la valeur de réalisation grâce à la clause évoquée dans l’avenant et dans le cas présent ça revient à payer à nouveau 6% de frais de sortie.

Avantage Spirit

Ne partez pas j’ai découvert autre chose

Critère taux de distribution annuel net de frais

Intéressons nous maintenant au coupon distribué annuellement, qui est le nerf de la guerre sur un investissement de long terme

Précisons tout de suite que ce taux est calculé par les SCPI sur la base du dividende divisé par le prix de souscription.
En AV le prix de souscription est plus favorable , par exemple il est de 91% du tarif officiel sur Spirit et 97,5% sur Avenir. Là je ne tiens pas compte des frais d’entrée sur Spirit car on ne les paye sur la capital investi que la première année (ensuite on ne les paye que sur les intérêt). Sur Spirit, les intérêt, amputés de 6%, serviront bien à acheter des parts vendues 91% du prix de souscription. Alors que sur Avenir les parts seront vendues 97,5%. Le rendement est amélioré par ce biais par rapport à la détention de SCPI en direct. Par contre il est dégradé par les frais d’entrée sur les intérêts (sur Spirit, pas sur Avenir), puis par le taux de versement des dividendes quand celui ci est inférieur à 100% (cad sur Avenir), puis par les frais de gestion annuel de l’AV.

Ce qui donne pour Primovie sur Spirit

Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée du capital initial = 5,10%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,77%

Ce qui donne pour Primovie sur Avenir

Taux net de distribution linxea hors frais de sortie du capital initial : 5,10%/0,975x0,85%-0,6% = 3,84%

Une différence de rendement énorme pour la même SCPI sur deux contrats différents!

Si vous constatez une erreur n’hésitez pas à me contacter, j’y ai réfléchi longtemps et ça n’est pas simple.

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C’est fait !

Et j’ai fait le travail sur d’autres SCPI :

Actipierre Europe
Linxea Spirit
Frais Linxea : 6,5% en entrée , achat à la valeur de retrait qui vaut 91% du prix de souscription + 0,5% frais gestion annuels
100% dividendes
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée : 4,55%/0,91x100%x0,935 -0,5% = 4,17%

Elysée Pierre
Linxea Avenir
Frais Linxea : frais de sortie équivalent à environ 3,6% + frais gestion annuels 0,6%
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie = 5,08%/0,975x85%x0,94-0,5% = 3,66%

PFO2
Linxea Spirit
Frais Linxea : 6,5% sur la valeur de retrait + 0,5% frais gestion annuels
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,27/0,915x100%x0,94-0,5% = 4,91%

Patrimmo Commerce

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 6,7% + frais gestion 0,6% annuel
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie = 5,10%/0,975x85%x0,94-0,5% = 3,68%

Frais Linxea Spirit : 6% sur la valeur de retrait + frais gestion 0,5% annuel
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,10%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,76%

PRIMOPIERRE

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 8,3% + frais gestion 0,6% annuel
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,30%/0,975x85%x0,94-0,5%= 3,84%

Frais Linxea Spirit : 6% sur la valeur de retrait + frais gestion 0,5% annuel
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,30%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,96%

Primovie

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 6,8% + frais gestion 0,6% annuels. Achat à 97,5% du prix de souscription
Dividendes 85%
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie : 5,10%/0,975x0,85%-0,6% = 3,84%

Frais Linxea Spirit : 6% en entrée , achat à la valeur de retrait qui vaut 91% du prix de souscription + 0,5% frais gestion annuels
100% dividendes
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,10%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,77%

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C’est bien 0.5% sur Spirit, j’ai corrigé.

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Bonjour
Petite mise à jour.

Source données : primalliance + rapports annuels

  • France Investipierre

BNP PARIBAS REIM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/24-scpi-france-investipierre/ratios-avances
TRI 9%
Taux d’occupation 88%-85%-89%
PGR/immeuble : 13600€
Taux de distribution : 5,50%
RAN : 24%

  • Rivoli avenir patrimoine

AMUNIDI
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/75-scpi-rivoli-avenir-patrimoine/ratios-avances

TRI 12%
Taux d’occupation 97%-94%-91%-93%
PGR/immeuble: 47600€
Taux de distribution : 4,81%
RAN : 42%

  • Edissimo

AMUNIDI
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/55-scpi-edissimmo/ratios-avances
TRI 9%
Taux d’occupation : 90%-90%-82%
PGR/immeuble: 32160€
Taux de distribution : 5,11%
RAN : 5%

  • Fructipierre

NAMI AEW EUROPE
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/97-scpi-fructipierre

TRI 9%
Taux d’occupation 90%-95%-95%-85%
PGR/immeuble: 88543€
Taux de distribution : 5,13%
RAN : 16%

  • Laffite Pierre

NAMI AEW EUROPE
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/99-scpi-laffitte-pierre

TRI 10%
Taux d’occupation 87%-91%-91%-90%
PGR/immeuble: 65725€
Taux de distribution : 5,01%
RAN : 14%

  • Actipierre Europe

CILOGER
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/13-scpi-actipierre-europe

TRI : SCPI récente (2007)
Taux d’occupation 100%-100%-100%-99%
PGR/immeuble: 4380€ SCPI récente (2007)
Taux de distribution : 4,55%
RAN 6%SCPI récente (2007)

Linxea Spirit
Frais Linxea : 6,5% en entrée , achat à la valeur de retrait qui vaut 91% du prix de souscription + 0,5% frais gestion annuels
100% dividendes
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée : 4,55%/0,91x100%x0,935 -0,5% = 4,17%

  • Fructiregions

NAMI AEW EUROPE
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/98-scpi-fructiregions

TRI : 7%
Taux d’occupation 93%-89%-88%
PGR/immeuble: 44944€
Taux de distribution : 5,31%
RAN 13%

  • Primovie

http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/158-scpi-primovie

PRIMONIAL REIM

TRI : SCPI récente (2012)
Taux d’occupation : 100%
PGR/immeuble: SCPI récente (2012)
Taux de distribution : 5,10%
RAN SCPI récente (2007)

Linxea Spirit - Linxea Avenir

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 6,8% + frais gestion 0,6% annuels. Achat à 97,5% du prix de souscription
Dividendes 85%
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie : 5,10%/0,975x0,85%-0,6% = 3,84%

Frais Linxea Spirit : 6% en entrée , achat à la valeur de retrait qui vaut 91% du prix de souscription + 0,5% frais gestion annuels
100% dividendes
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,10%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,77%

  • Elysée Pierre

HSBC REIM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/51-scpi-elysees-pierre

TRI 10%
Taux d’occupation 95%-93%-91%
PGR/immeuble: 89900€
Taux de distribution : 5,08%
RAN 13%

Linxea Avenir
Frais Linxea : frais de sortie équivalent à environ 3,6% + frais gestion annuels 0,6%
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie = 5,08%/0,975x85%x0,94-0,5% = 3,66%

Linxea Spirit

Frais Linxea : 6% sur la valeur de retrait qui représente elle même 94% du prix de souscription + 0,5% frais gestion annuels
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,08/0,94x100%x0,94-0,5% = 4,58%

  • Accès Valeur Pierre

BNP PARIBAS REIM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/32-scpi-acces-valeur-pierre

TRI 7%
Taux d’occupation 89%-90%-89%
PGR/immeuble: 53897 €
Taux de distribution : 5,37%
RAN 28%

  • PFO2

PERIAL
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/9-scpi-pfo2

TRI SCPI récente (2009)
Taux d’occupation 100%-100%-99%
PGR/immeuble: 19671€ SCPI récente (2009)
Taux de distribution : 5,27%
RAN 6% SCPI récente (2009)

Linxea Spirit
Frais Linxea : 6,5% sur la valeur de retrait + 0,5% frais gestion annuels
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,27/0,915x100%x0,94-0,5% = 4,91%

  • Patrimmo Commerce

PRIMONIAL REIM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/147-scpi-patrimmo-commerce

TRI SCPI récente (2011)
Taux d’occupation 96%-95%-98%
PGR/immeuble:4 € SCPI récente (2011)
Taux de distribution : 5,10%
RAN 2% SCPI récente (2009)

Linxea Spirit - Linxea Avenir

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 6,7% + frais gestion 0,6% annuel
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais de sortie = 5,10%/0,975x85%x0,94-0,5% = 3,68%

Frais Linxea Spirit : 6% sur la valeur de retrait + frais gestion 0,5% annuel
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,10%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,76%

  • PRIMOPIERRE

PRIMONIAL REIM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/33-scpi-primopierre

TRI SCPI récente (2009)
Taux d’occupation 98%-98%-96%
PGR/immeuble: 50609 € (SCPI récente (2009)
Taux de distribution : 5,30%
RAN 10% SCPI récente (2009)

Linxea Spirit - Linxea Avenir

Frais Linxea Avenir : frais de sortie équivalent à environ 8,3% + frais gestion 0,6% annuel
clause bizarre sur la valeur de sortie
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,30%/0,975x85%x0,94-0,5%= 3,84%

Frais Linxea Spirit : 6% sur la valeur de retrait + frais gestion 0,5% annuel
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,30%/0,91x100%x0,94-0,5% = 4,96%

  • IMMOFONDS 4

LA FRANCAISE AM
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/52-scpi-immofonds-4

TRI 7%
Taux d’occupation 87%-94%-91%
PGR/immeuble: 10992 €
Taux de distribution : 5,13%
RAN 11%

  • FICOMMERCE

FIDUCIAL Gérance
http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/37-scpi-ficommerce

TRI 8,17%
Taux d’occupation 96%-95%-94%
PGR/immeuble: 5927€
Taux de distribution : 5,21%
RAN : 4,41%

Frais Linxea Spirit : frais d’entrée de 9,25% sur la valeur de retrait elle même égale à 89,32% du prix de souscription + frais de gestion annuel 0,5%
Taux net de distribution linxea hors frais d’entrée = 5,21%/0,8932x100%x0,9075-0,5% = 4,79%

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PF02 chez Spirit est a 0.6 de FG pas 0.5 ?

Sinon on attend toujours les 4 nouvelles SCPI annoncées (et donc leurs conditions) sur Spirit…mais toujours pas dispo
J’attends surtout les conditions de Elysées Pierre justement sur Spirit

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Merci car je vais peut etre perdre patience et abonder sur une autre SCPI :smiley:

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Voila les conditions de Elysées Pierre tombées sur Spirit

Et c’est donc bien plus interessant d’epargner sur ce support sur Spirit que sur Avenir avec 100% des revenus distribués

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Ca n’est effectivement pas surprenant vu qu’a ce qu’il parait les assureurs n’ont jamais été chauds pour intégrer les SCPI dans les contrats et assumer eux même le risque d’un retournement du marché sur ce support. Ils ne l’ont fait et ne le font que car il s’agit d’une demande forte des assurés

A partir de la, il ne faut pas s’étonner de ce genre de dispositions qui leur permettrait de sortir facilement

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Juste si tu peux éditer ton post sur la fin car il y a deux hypotheses avec Spirit qu’on sache quel contrat rapporte le plus sur cette SCPI la car j’en possede en AV :smiley:

En regle générale faudrait qu’on fasse cela avec chaque SCPI dispo sur chaque contrat :smiley: (et en esperant que les assureurs ne changent pas les regles du jeu en cours de route…)

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C’est hallucinant en effet !

On pourrait imaginer une vente à valeur de réalisation en cas de gros blocage du marché des parts, mais dans ce cas, si l’assureur ne peut assurer la liquidité du marché secondaire, la retenue de 15% sur le dividende n’est plus justifiée !
Car c’était leur argument commercial : liquidité du marché de parts = on vous verse 85% du dividende, et non pas 100%.

Je pense qu’on va aller de surprises en surprises ds les années qui viennent sur ce support adapté à l’AssVie !