Bonjour,
La SCPI Épargne Foncière est disponible sur Linxea Vie et sur Linxea Spirit, mais les conditions d’investissement ne semblent pas tout à fait équivalentes. Comme les assureurs ne parlent pas le même langage j’ai du mal à m’y retrouver:
Linxea Vie: investissement à la « valeur de réalisation » avec 2% de frais d’entrée, puis désinvestissement à la valeur de réalisation avec 2% de frais de sortie.
La détention minimum est de 4 ans. Loyers versés à hauteur de 90% (diminués des frais de gestion : lesquels? Ceux de l’AV ou ceux de la SCPI?), réinvestis sur la SCPI.
Linxea Spirit: investissement à la « valeur de retrait » (92,5% de la valeur de souscription, soit 772,38€ actuellement) avec 5,5% de frais de souscription. La sortie se fait sans frais à la valeur de retrait directement. Détention minimum : 3 ans. Loyers versés en totalité mais réinvestis sur le fond en euros.
Quel contrat serait le plus avantageux (la durée de détention n’est pas une contrainte pour moi car je vise le long terme) ? Est-ce que la valeur de réalisation est plus ou moins susceptible d’évoluer par rapport à la valeur de souscription ?
Pouvez vous me donner votre avis s’il vous plaît?
Bonjour,
Il y a aussi LinxeaZen qui propose des SCPI.
Je pense qu’il faut regarder SCPI par SCPI pour avoir une approche valorisable.
Les différentes valeurs ne sont pas totalement indépendantes et les UC SCPI sont classiquement valorisées sur le contrat à la valeur de retrait, sauf cas exceptionnel de « blocage » lié à une sur demande de rachat.
Par contre, vu la limitation à 90 % des loyers et des frais de sortie, Linxea Vie n’est pas vraiment le contrat à recommander pour dees CSPI en AV.
J’avais bien vu, mais comme il y avait des sous-questions de portée générale ou sur des connaissances plus de base…
Pour Epargne Foncière, le contrat SPIRICA est effectivement mieux que le GENERALI, et d’une façon générale vrai aussi pour les autres SCPI.
Parfaitement d’accord les autres contributeurs.
Par contre, là "
Linxea Spirit: investissement à la « valeur de retrait » (92,5% de la valeur de souscription, soit 772,38€ actuellement) avec 5,5% de frais de souscription.", je ne suis pas certain du bon résultat.
Comme les frais sont de 5.5 au lieu de 7.5 % (V retrait = 92,5 % V part (« frais » de 7.5%) - 772.38 = 835 x 0.925), ce qui est aussi pris en compte pour un achat standart sans reversement d’une partie de la commission ou frais d’investisssement ), vous obtiendrez un peu plus d’UC pour le même montant investi. Soit un investissement réel à 92.5/94.5 Valeur de part pour déterminer le nombre d’UC.Mais c’est peut-être ce que vous vouliez aussi dire.
Ma question porte précisément sur la SCPI Épargne Foncière, pas sur les SCPI en général…
Comme les valeurs considérées semblent différentes ainsi que les frais, le taux de versement des loyers et le réinvestissement ou pas, j’ai du mal à y voir clair…
Après, si les frais d’entrée et de sortie sont plus bas que les importants frais d’entrée de l’autre côté c’est peut-être pas si mal ?
une correction à apporter: contrairement à ce que vous écrivez, le delai de jouissance inscrit dans les statuts n’est pas de 6 mois mais de 4 mois seulement. Ceci dit je suis d’accord avec la conclusion qui dit que cela se vaut en terme de frais d’entrée/sortie globalement… mis à part que si le prix des parts a augmenté au fil des ans (on ne parle pas d’investir pour une durée de qq mois), les 2% de frais de sortie représenteront une part plus importante par rapport à l’investissement initial. on pourrait arguer un gain si la valeur des parts diminuent mais je n’ai pas encore vu une telle tendance sur le long terme.
Bonjour,
Je n’ai pas de contrat Linxea Vie ni de SCPI Epargne Foncière mais le contrat Spirit 2 me semble aussi plus interessant pour les SCPI.
Aux inconvénients déjà cités du contrat Vie on peut rajouter d’autres:
Frais de gestion du contrat plus élevé 0,6 vs 0,5%
Pas de pénalité de sortie mais arbitrages interdits sur les SCPI pendant les 4 premiers années vs pénalité de sortie de 3% pendant les 3 premières années mais sortie possible
Les rachats sur le support en unités de compte SCPI EPARGNE FONCIERE ne seront possibles que si les autres supports d’investissement auront été totalement désinvestis
Elle n’est pas éligible aux rachats partiels programmés
Les arbitrages, une fois autorisés après 4 ans, ne sont pas disponibles à la gestion en ligne. Il faudra passer par le papier…
10% des loyers sont retenus par l’assureur vs 100% versés dans Spirit
Pour moi, il n’y a pas photo. Pour les SCPI il vaut mieux choisir le Spirit.
Je suis d’accord avec le message précédent, SPIRICA est le meilleur contrat pour investir en SCPI. Je rajouterai que c’est le seul à ma connaissance permettant d’investir 100% de son encours en SCPI.
Vos remarques m’intéressent grandement car je suis détenteur d’un contrat SPIRIT (je vous rejoins sur le fait qu’il est le meilleur pour y loger des SCPI) et je souhaiterais ouvrir un autre contrat avec le même objectif d’y loger des SCPI. J’avais déjà lorgné sur le contrat LINXEA ZEN mais les différentes limitations que vous citez me font réfléchir.
Mon objectif à terme est d’obtenir des compléments de revenus.
Concernant LINXEA ZEN, ne pouvant pas arbitrer les revenus des SCPI sur de nouvelles parts de SCPI par arbitrage (dans le cas ou l’on choisit l’option versement sur le fonds euro), savez vous s’il est possible de verser ces revenus par arbitrage sur des SCI (type Capimmo ou autre) en ligne ou doit on passer par du papier ?
D’après ce que j’en comprends, avec Linxea Spirit vous payez 5,5% à l’entrée.
Avec Linxea Vie vous payez 2% à l’entrée et 2% à la sortie soit 4% au total.
Cela semble à première vue plus intéressant de prendre via Linxea Vie.
Sauf que le délai de jouissance est identique à un achat en direct donc 6 mois d’attente. Si on part du principe qu’une SCPI offre 4% en moyenne par an cela vous faire perdre 6 mois donc 2%.
Donc nous sommes désormais à des frais ou pseudo frais de 4+2=6 pour l’achat via Linxea vie.
Cela revient donc peu ou prou à la même chose au niveau des frais d’entré/sortie.
On peut encore peaufiner car les calculs avec Linxea Vie doivent se faire sur la base de la valeur de réalisation ce qui créé encore un biais qui peut être plus ou moins important selon le moment de l’achat mais aussi un « risque » au moment de la revente puisque vous paierez des frais sur la base d’une valeur que vous ne connaissez pas (imaginez que la scpi voit sa valeur monter fortement, cela accroit les frais à la revente).
Enfin, il faut également comparer la QP des loyers versés et les pénalités éventuelles de rachat.
Personnellement, j’opterai plutôt via Linxea Spirit car moins de surprises dans les calculs.
On ne peut pas comparer les frais en % car il ne sont pas basés sur la même chose (prix de souscription pour Linxea Spirit et valeur de réalisation pour Linxea Vie).
Si vous voulez faire une comparaison, il faut faire les calculs complets :
pour une somme investi frais inclus, combien obtient-on de parts ?
pour ce nombre de part, quel revenu obtient-on compte-tenu de la retenue éventuelle ?
éventuellement, selon votre objectif, valorisation du capital au moment du rachat, en tenant compte des frais de sortie
Bref, sans calcul précis, toute conclusion est hasardeuse. Personnellement, je n’ai pas fait la comparaison et je privilégie les contrats Spirica.
Gros avantages de Linxea Spirit :
investissement possible à 100%
investissement possible par arbitrage (sur Linxea Vie, uniquement par versement papier ! critère quasi éliminatoire)
libre choix du réinvestissement des revenus (versés sur le fond en euros, libre à vous de réinvestir ou non dans les SCPI - si vous en avez plusieurs, ça demande néanmoins un peu de travail). Sur Linxea Vie, c’est forcément réinvesti dans la SCPI
choix des SCPI (4 seulement pour Linxea Vie, ça élimine ce contrat d’office)
Bref, il n’y a pas photo.
Un autre contrat intéressant (mais pas autant que Linxea Spirit), en complément, est Linxea Zen :
versement de 100% des loyers
versement en ligne possible (mais pas arbitrage)
quelques SCPI qui ne sont pas sur Linxea Spirit
mais limitation à 50% du contrat
choix du réinvestissement sur le fond euros ou dans la SCPI (inconvénient : le choix est définitif, donc c’est soit complément de revenu immédiat, soit investissement long terme - pour un réinvestissement dans la SCPI, les revenus sont immédiatement amputés des frais d’entrée, donc pas très rentable de faire un rachat partiel à chaque versement des revenus)
Contrairement à ce qui est écrit, il est possible de faire un arbitrage en ligne vers les SCPI. Ce qui est écrit sur le site de Linxea est donc faux (ce n’est pas la 1ère erreur, il ne faut « jamais » croire tout ce qui est écrit et non contractuel, toujours vérifier par la pratique et en lisant les avenants).
Donc si vous voulez des compléments de revenu à terme, vous pouvez choisir les parts « distribution » et arbitrer les revenus des SCPI vers de nouvelles parts, avec les limitations suivantes (j’ai fait des tests d’arbitrage pour vérifier) :
minimum 300€ par arbitrage (ce qui nécessite d’avoir déjà une somme d’environ 25 000 à 30 000 € en SCPI si on veut pouvoir réinvestir chaque trimestre, sinon il faut attendre plusieurs trimestres)
minimum 50€ par support
(la limitation de 1000 € n’est a priori que pour les versements)
L’arbitrage en ligne vers des SCI est aussi possible (avec les mêmes restrictions sur les montants). Vous pouvez avoir jusqu’à 50% de SCPI + 40% de SCI sur le contrat