Bonjour,
Je souhaite investir dans du locatif, je convoite un programme immobilier dans un nouveau quartier que je connais bien, par contre, je m’interroge car parcourant le net, on lit partout qu’il ne faut pas faire d’investissement si le cash-flow est négatif.
Au vu du prix de l’immobilier comment est ce qu’on peut avoir un cash-flow positif ?
Merci de vos retours.
le cash flow c’est la différence entre les recettes et les dépenses.
Vu que je vise du neuf, ce n’est que de l’estimation, mais déjà si je part sur un F2 de 40 m2 à 210 000, pour un loyer de 550 à 600 euros, je suis déjà en cash flow négatif.
Non, j’ai vu ça sur plusieurs sites en faisant des recherches sur cash-flow.
[quote=lindes4]
Je pensais utiliser mon cash et rembourser mon crédit de ma RP, et partir sur un locatif, je pense donc pouvoir l’assumer.
Après je peux aussi apporté un peu d’apport pour évité d’avoir un effort épargne aussi important.
C’est effectivement ce que tout le monde recommande, mais est que les consommations énergiques n’incitent pas les locataires a privilégier les logement neuf.
que demander …bien sur
sans doute regardes tu les chaines you tube de petits jeunes ,casquette à l’envers, qui viennent t’expliquer qu’ils sont millionnaires à 25ans grace à l’immobilier à cash flow positif et à 10% (minimum ) de rentabilité …
je me suis bien marré en en regardant aussi quelques minutes …
mais comme dit une célèbre série télé : la vérité est ailleurs .
ne te focalises pas sur le cash flow . recherche un bien , bien situé , dans un quartier et une ville où la demande de locatif est importante , négocie ( si possible ) le prix et le taux de l’emprunt et vogue la galère …
si tu as un cash flow négatif mais que tu peux l’assumer alors sur le long terme tu auras augmenté ton capital et créé des revenus complémentaires pérennes .
que demandez de plus ?
non le locatif se fait à crédit pour des raisons fiscales .
garde ton apport pour autre chose
Bonjour,
Le meilleur des mondes, comme vous le dites, serait bien mais est un peu trop optimiste pour un calcul de rendement de long terme.
J’enlèverais au moins 1 mois de loyer par an pour considérer les charges ponctuelles : travaux nécessaires dans le logement, travaux ou charges exceptionnelles de copropriété, logement inoccupé (rare qu’un studio meublé soit toujours occupé 12 mois par an), frais d’agence immobilière si re-location par ce mode, etc.
Ensuite, n’oubliez surtout pas la fiscalité, en fonction de votre situation particulière, qui peut fortement affecter le rendement net après impôts.
si vous voulez faire du locatif mieux vaut le faire a crédit pour les avantages fiscaux ( pinel LMNP etc )
ARTICLE
Pourquoi investir dans l’immobilier ancien est un excellent placement ?
20 Juin 2018 / Par Immovesting
investissement immobilier ancien
Investir dans l’immobilier ancien est certainement le placement le plus courant chez les épargnants. Et pour cause : l’immobilier ancien est un excellent placement ! Souvent qualifié de « valeur sûre », il permet d’accéder aux meilleurs emplacements à des prix inférieurs à ceux du neuf, avec souvent le cachet d’un bien immobilier ancien en prime. Surtout, l’investissement dans l’immobilier ancien donne accès à une multitude de dispositifs fiscaux incitatifs : Malraux, PTZ, Pinel ancien … Attention ! Cela ne veut pas dire pour autant qu’investir dans un bien immobilier ancien est systématiquement synonyme de rentabilité : pour obtenir les meilleurs rendements, il est essentiel de bien choisir sa stratégie d’investissement (achat-revente, locatif …) ainsi que de respecter les règles de base de sélection du bien.
La plateforme d’investissement immobilier Immovesting vous explique tout sur cette forme de placement.
Une valeur sûre
Immobilier valeur sûre
L’investissement dans l’immobilier ancien fait avant tout figure de valeur sûre, comparativement à l’immobilier neuf. D’une part, les actifs anciens bénéficient souvent des meilleurs emplacements dans les centre-villes et peuvent être visités (et donc évalués) préalablement à l’achat (ce qui n’est pas le cas d’un logement neuf acheté en VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – par exemple). D’autre part, le charme et le cachet d’un immeuble ancien garantissent l’attractivité de ce type d’actif. Un bien immobilier ancien, lorsqu’il est correctement situé a donc plutôt tendance à prendre de la valeur, et notamment suite à des travaux de rénovation (avec par exemple des travaux de rénovation énergétique pouvant être financés en partie par des aides de l’Etat ou donner lieu à des réductions d’impôt).
Des prix moins élevés à l’achat
Prix moins élevés à l’achat
En moyenne, l’immobilier ancien est 20% à 30% moins cher à l’achat que l’immobilier neuf, pour des caractéristiques équivalentes (type de bien, localisation, surface). La contrepartie de ces prix avantageux est bien souvent la nécessité de réaliser des travaux de rénovation, sans quoi l’efficacité énergétique du bien risque d’être particulièrement faible. En outre, il faut bien veiller à prendre en compte les frais de notaire et droit d’enregistrement qui sont considérablement plus élevés pour un bien ancien (jusqu’à 8% de la transaction, contre 3% pour un bien neuf).
Des dispositifs fiscaux incitatifs
Dispositifs fiscaux
Le régime du déficit foncier
Il permet de déclarer un déficit foncier (déclarer un revenu foncier négatif) et de bénéficier ainsi de réductions d’impôts durant toute la durée de l’emprunt servant à financer les travaux de rénovation du bien ancien. Le prérequis est d’adopter le régime d’imposition « réel » sur les revenus fonciers.
Le régime Malraux
Il permet de bénéficier d’une réduction de 22% à 30% sur le montant de la transaction pour des immeubles à réhabiliter (restauration complète, intérieur et extérieur), destinés à la location et situés en centre-ville dans des secteurs prédéfinis. Pour bénéficier du régime Malraux, le propriétaire doit également s’engager à louer le bien pendant un minimum de 9 années.
PrĂŞt Ă Taux ZĂ©ro (PTZ)
Il s’agit d’un prêt aidé par l’Etat devant permettre une partie de l’achat d’un bien immobilier, sous condition de ressources, et uniquement dans le cas où l’acheteur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. La Prêt à Taux Zéro peut notamment être accordé pour l’achat d’un bien immobilier ancien à condition que des travaux de rénovation soient effectués.
Dispositif Pinel ancien
Ce dispositif permet d’obtenir les mêmes réductions d’impôt que pour le Pinel classique (sur un logement neuf en VEFA), à savoir 12% de réduction pour un engagement sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans. Les conditions d’éligibilité au Pinel ancien sont d’investir dans un logement ou un local commercial en trop mauvais état pour être loué et d’y entreprendre des travaux de réhabilitation ou de transformation.
Les stratégies d’investissement
Comment investir dans l’ancien ? Il existe plusieurs stratégies d’investissement :
Acheter sa résidence principale et sa résidence secondaire. C’est bien sûr l’investissement le plus répandu. Ce type d’investissement répond au besoin primaire d’être le propriétaire de son logement. En outre, il permet de se constituer un capital, cesser de verser un loyer mensuel à un propriétaire et sécuriser son accès au logement.
Le rendement locatif. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier dans l’objectif de le louer afin de percevoir un rendement issu des loyers. Dans certains cas, quand les rendements sont assez élevés, (un studio à Brest par exemple, où les prix au mètre carré sont bas et les loyers se maintiennent) il est possible de rembourser les mensualités du prêt immobilier avec le loyer. Il est donc essentiel d’estimer le taux de rendement de l’investissement : (Loyer annuel – frais de gestion) / Prix d’acquisition Actes-en-Mains.
L’achat-revente (opération de marchand de bien). Il s’agit d’acheter un bien immobilier et d’améliorer sa situation afin de revendre le bien avec une plus-value significative. Avantages : Les rendements d’une opération de marchand de biens sont particulièrement élevés, ce sont des investissements de court terme (inférieurs à 3 ans). Inconvénients : Investir dans une telle opération nécessite souvent un apport en capital élevé, une bonne expertise dans le marché de l’immobilier est nécessaire pour la sélection du bien et une excellente connaissance dans la construction et la maîtrise d’ouvrage sont indispensables.
Les critères de sélection pour investir dans l’immobilier ancien
Critères de sélection immobilier ancien
Attention ! Quelle que soit la stratégie d’investissement adoptée, il convient de respecter les grandes règles de base pour la sélection de votre bien immobilier ancien :
Evaluer l’éligibilité aux divers dispositifs incitatifs (fiscalité)
L’investissement dans l’immobilier ancien permet dans certains cas de bénéficier de dispositifs particulièrement avantageux : régime du déficit foncier, régime Malraux, Prêt à Taux Zéro (PTZ), Pinel ancien … Il convient donc de simuler précisément l’éligibilité de votre investissement à ces différents dispositifs ainsi que sa profitabilité en fonction de votre situation fiscale.
Etudier précisément le marché immobilier local
Il est essentiel d’évaluer le prix moyen au mètre carré et son évolution dans le temps. Il est également primordial de se renseigner quant à la politique d’urbanisme de la ville / le quartier dans lequel vous investissez : Qu’indique le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ? Y a-t-il des projets d’aménagements en cours ou à l’étude ? Ces projets permettront-ils de valoriser le quartier dans lequel vous prévoyez d’investir ?
Prendre en compte l’ensemble des coûts
Pour le calcul de la rentabilité de votre investissement, il est essentiel de considérer la totalité des frais pouvant s’appliquer : frais de notaire, charges de copropriété (y a-t-il des travaux votés pour les parties communes dans le cas d’un immeubles ?), performance énergétique …
Réaliser un devis professionnel pour les travaux de rénovation
Chiffrer précisément le montant des travaux de rénovation ou de réhabilitation est la clé d’un investissement dans l’immobilier ancien bien maîtrisé. Cela vous permettra d’éviter de mauvaises surprises et notamment des dépassements budgets lorsque vous aborderez la phase des travaux.
bjr,
je ne suis pas un spécialiste …
Aussi, je ne sais pas ce que signifie cash flow.
Peux tu nous diffuser la simulation d’un projet ?
André
Bonjour,
Je m’interroge pour investir dans un studio à la place d’une assurance vie me rapportant moins de 2% sur ces 4 dernières années.
Prix du studio 48000 + frais de notaire = 53000 en tout. Location envisagée : environ 400 charges comprises (360 nets) en meublé. Taxe foncière : 400 environ, charges annuelles totales : 700.
Donc à priori, dans le meilleur des mondes (pas d’interruption de locataire), mes gains seraient de (360*12) - 400 - 300 (charges proprio à la louche) = 3620
D’où un rendement de 3620/53000 = 6.83%…
Bien sûr, il y aurait quelques frais au départ pour rafraîchir le bien et le meubler.
Pensez-vous que cela en vaut la peine? Mon calcul est-il trop optimiste?
Dans la configuration que j’ai décrite, vous opteriez donc pour un crédit le plus conséquent possible voire total : c’est possible sans apport en ce moment au niveau bancaire?
Et vous opteriez pour une fiscalité LMNP « simple » où l’on déduit 50% des loyers ou « complexe » avec amortissement éventuel du bien mais recours obligatoire - et payant - à un expert comptable (si j’ai bien compris)?
Vous avez raison, mieux vaut tabler sur 10 mois d’occupation… quant à la fiscalité, je viens de l’évoquer, sachant que je suis plutôt sur de l’ancien et j’ai cru comprendre qu’il est plus rentable de louer en meublé que vide sur une ville moyenne mais étudiante (Pau).