Bien sélectionner une SCPI (1/2)

BG256948 · Octobre 21, 2022, 2:29

Ne commetez pas d’impair lors de la phase de sélection d’une SCPI. Première partie de notre dossier : les indicateurs financiers.

Produit de diversification par excellence, réputé performant et résilient, la pierre papier n’en comporte pas moins certains risques qu’il convient ici de rappeler. Ni le rendement ni le capital ne sont garantis. Pis, la liquidité de placement peut faire défaut. En période de crise, les demandes de retrait ont en effet tendance à s’envoler tandis que la collecte marque le pas. Pour éviter cet écueil, misez prioritairement sur les SCPI à l’activité commerciale animée et soyez sélectifs. Surtout, évitez de choisir les produits en fonction du seul taux de distribution, un marqueur de performance dont la régularité n’est pas assurée s’il est bâti sur des fondations fragiles. Pour ce faire, ne négligez pas d’étudier les indicateurs secondaires, y compris extra-financiers : ils renseignent sur la solidité du produit analysé et sa stratégie. Pris dans leur globalité, ils permettent de jauger la capacité de la SCPI à créer de la valeur sur longue période.

Les indicateurs financiers

Les rapports annuels et bulletins trimestrielles fournissent toute une batterie de ratios financiers qui éclairent sur les performances des SCPI et leur santé réelle. Voici ceux à étudier en priorité.

Taux de distribution

Calculé en divisant le dividende annuel versé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année considérée, cet indicateur donne une idée assez précise de la performance d’une SCPI sur un exercice. Attention toutefois à l’origine des revenus distribués. Ceux-ci proviennent généralement des loyers encaissés. Mais ils peuvent aussi être issus d’éléments exceptionnels (recours aux réserves, distribution de plus-values). Dans un souci de transparence, l’organisation professionnelle Aspim préconise aux SCPI de mentionner la part, en pourcentage, des revenus non récurrents de la distribution. De quoi éclairer sur la pérennité du rendement affiché, même si certains fonds à la stratégie opportuniste parviennent à générer des plus-values régulièrement. Rappelons enfin que le taux de distribution est basé sur les dividendes bruts. La fiscalité peut grignoter une part significative de la performance. Seules exceptions : les SCPI internationales, qui ne sont pas assujetties aux prélèvements sociaux, et dont la fiscalité est allégée par rapport à une SCPI investie en France, grâce aux conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition.

Performance globale

On l’oublie trop souvent : la revalorisation du patrimoine constitue un vecteur essentiel de performance pour les associés de SCPI. Nouvel indicateur publié par les SCPI, le rendement global immobilier (RGI) intègre ce paramètre en ajoutant, au taux de distribution, la variation de la valeur de réalisation (correspondant à la valeur d’expertise des actifs). En 2021, le RGI moyen du marché s’est élevé à 5,85%, incluant un taux de distribution de 4,49% et une augmentation de la valeur de réalisation de 1,36%, selon l’Aspim. D’aucuns objecteront que cet indicateur de performance globale est trompeur puisqu’il ne mesure pas ce que l’épargnant touche réellement. Raison pour laquelle ils lui préfèrent une autre formule, calculée en additionnant, au taux de distribution, l’évolution de la valeur du prix de souscription. C’est plus concret. Pour détecter les SCPI susceptibles de donner un coup de pouce au prix de la part, il est intéressant de mesurer l’écart entre le prix de souscription et la valeur reconstitution d’une SCPI (valeur de réalisation plus frais que le gérant devrait dépenser pour reconstituer le patrimoine à l’identique). Si cet écart est proche de 10%, limite maximale autorisée, on parle de décote : la SCPI doit logiquement revaloriser le prix de souscription à plus ou moins long terme.

Taux de rendement interne

Si le RGI fournit une estimation de la création de valeur annuelle pour l’associé (voir point précédent), le Taux de rendement interne (TRI) mesure de son côté la rentabilité annualisée d’une SCPI, sur une période donnée (généralement 3 ans, 5 ans ou 10 ans). Il est calculé à partir des flux financiers perçus par l’investisseur et des frais supportés, notamment la commission de souscription. Nous vous ferons grâce de formules mathématiques indigestes mais sachez que le TRI est un indicateur assez fiable pour mesurer le rendement financier d’un produit à partir des performances passées. Il peut se retrouver dans le rapport annuel, dès lors que la SCPI a au moins 5 ans d’existence, et souvent même dans les bulletins trimestriels. Comme la méthode de calcul est, en principe, identique d’une SCPI à une autre, le TRI est précieux pour établir des comparaisons entre produits. Voire avec d’autres placements. Sur 10 ans, le TRI moyen des SCPI s’élève ainsi à 5%, supérieur à celui des logements en France (4,8%), aux obligations et à l’assurance vie (2% chacun), mais inférieur à celui des actions (12,4%), selon l’IEIF.

Mieux Vivre Votre Argent

BG256948 · Octobre 23, 2022, 3:26

Bien sélectionner une SCPI (2/2)

Ne commettez pas d’impair lors de la phase de sélection d’une SCPI. Seconde partie de notre dossier sur les indicateurs financiers.

Taux d’occupation financier

Assez proche du taux d’occupation classique, qui mesure la vacance physique, le taux d’occupation financier permet de savoir si les actifs d’une SCPI sont loués, s’ils sont en attente de locataire ou encore s’ils vont être vendus, notamment. Dans la nouvelle méthode de calcul du Taux d’occupation financier (TOF), en application depuis le 1er janvier 2022, seuls les locaux non occupés en recherche de locataires sont considérés comme vacants. A l’inverse, les locaux en franchise de loyer ou mis à disposition d’un futur locataire sont considérés comme occupés dans la nouvelle mouture du TOF. Idem pour ceux vacants sous promesse de vente ou en restructuration. Dans les différents documents financiers transmis aux associés, les SCPI mentionnent cet indicateur, en précisant la ventilation de cette occupation financière. Le TOF doit être analysé de manière dynamique, sur plusieurs années. Une amélioration régulière souligne la capacité de la SCPI à créer de la valeur. S’il est durablement bas, cela peut refléter une difficulté à relouer les actifs, ce qui un scénario très dangereux.

Report à nouveau

En principe, les SCPI ne distribuent pas tous leurs bénéfices aux associés. Elles affectent une partie du résultat net à une réserve appelée comptablement le Report à nouveau (RAN). Il s’agit d’un « coussin » financier qui permettra notamment à la SCPI de continuer à assurer la stabilité du niveau de distribution à ses porteurs de parts. Cette réserve distribuable peut en effet être employée afin de compléter la distribution en cas d’évènements imprévus ou de pertes temporaires de revenus, à l’occasion d’une vacance consécutive au congé d’un locataire ou lorsque des franchises de loyers sont accordées à des locataires, par exemple. Le RAN est généralement exprimé en euros, rapporté au nombre de parts. Ce qui permet notamment d’apprécier, à une date donnée, à combien de mois de distribution correspond le stock de report à nouveau. Lorsque le RAN équivaut au moins à un trimestre de distribution, on est en présence d’une SCPI offrant des garanties de distribution pérenne.

Taux d’endettement

Comment déterminer si la stratégie d’investissement d’une SCPI est risquée ou « bon père de famille » ? Au-delà de l’analyse de la typologie, de l’emplacement et de la qualité des actifs, un bon moyen consiste à identifier comment les acquisitions ont été financées. Si uniquement des fonds propres ont été utilisés, pas de problème : les associés ne supportent pas de risque de perte en capital supérieur à leur investissement. Mais dans le cas où le fonds a eu recours à des financements bancaires, cela est potentiellement dangereux, compte tenu de la présence de créanciers. Attention, il ne s’agit pas ici de dénigrer l’endettement : l’effet de levier de l’emprunt permet d’ailleurs aux SCPI de booster leurs performances. C’est ce qui permet à certaines d’entre elles d’afficher des taux de distribution de 6% ou plus. Mais si le ratio d’endettement « Loan-to-value » (dettes comparées à la valeur des actifs) est supérieur à 35%, le risque intrinsèque devient très élevé. Autant le savoir pour investir en connaissance de cause.