Bonjour à tous,
Effectivement on considère que dans tout rachat il y a une part de capital et une part d’intérêt: la formule magique mais un peu compliquée ** ici**
Ok** Werner11**, nous allons suivre et nous verrons…
Bonne journée aussi
@+
Bonjour Werner11,
Immo tu as sans doute ce qu’il te faut.
Profiter est donc une bonne piste.
Placer Avie sur les 5 continents + sectoriels + équilibrés (oblig, et certains fonds)…
Les MP (métaux, métaux précieux après la baisse attendue, MP agricoles sans abuser la hausse a eu déjà lieu et nous ignorons ce que donneront les prochaines récoltes…heureusement
que le RIZ est la seule ou presque récolte non impactée en 2010) ne sont pas à écarter, mais j’évite l’ASIE en général en ce moment , Chine, Inde, Sous-Continent Indien …
Si tu n’oublies pas énergie tu auras à choisir si tu optes pour Russie /EMEA ou Fonds Energie pur…
Les Sectoriels Infrastructures ASIE sont aussi une piste comme la consommation ASIE…n’oublions pas Allemagne (désolé je ne parle pas allemand !)
Quelques pistes parmi d’autres …
Bonne journée à toi
Moins de proprio en effet en Allemagne…est-ce un mal?
Sarko voulait une France de proprio, car entre autre un proprio est plus enclin à respecter son environnement.
Vous trouvez les allemands plus crades que les français ? 
Idem.
Enfin, pour la province nous avons eu raison : globalement, ça baisse.
Pour Paris, nous n’avions pas prévu la politique accommodante de l’Etat pour l’investissement immo, la baisse vertigineuse des taux, les donations défiscalisées, les « investisseurs » qui fuient le CAC et achètent à tout prix pour des rendements minables…
[quote=« linxealover »]
Vaste débat.
Vous l’avez déjà vendu ? A combien l’avez vous achetez et quel montant de travaux avez vous effectué. Que représente cette somme dans votre patrimoine ?
A priori je dirais vendre pour matérialiser la plus value. C’est d’ailleurs ce que j’ai fait pour me placer en location. Les prix délirants atteins ne peuvent pas tenir, et pourtant … j’aurais cru à une baisse bien avant. Ca reste mon opinion …
Bref, ca dépend beaucoup de votre situation personnelle et de votre prix d’achat, si c’était il y a 10 ans, les 800 euros mensuels doivent représenter un superbe rendement. Et si votre patrimoine est déjà bien garni, il n’est pas stupide de garder une part d’immobilier. Ensuite il faut se sentir l’âme d’un bailleur (=loueur).
Bonne réflexion, prenez en compte la fiscalité également et elle dépendra de votre année d’achat.[/quote]
+1 Je raisonne comme toi. La bulle immo française est énorme et n’a toujours pas explosé…ça ne saurait tarder.
La hausse des taux et l’affiche des DPE vont aider. Je souhaite maintenant la fin de toutes les aides à la con qui alimentent la bulle (PTZ+ par exemple).
Pour notre ami Werner, je lui conseiller de vendre.
Son rendement est très médiocre (800€ de loyer pour une valeur de marché de 180k€ = 5,3% brut).
Je calcule le rendement par rapport au prix du marché, pas par rapport au prix d’achat. Car il faut comparer le rendement actuel (5,3% brut soit environ 3% net) au rendement qu’il aurait s’il placait cette somme.
Je pense qu’il aurait sans trop prendre de risque plus de 3% net sur une bonne AV.
Sans occulter que je ne crois pas à la hausse continue des prix à Paris. La PV est déjà très bonne et les perspectives de faire mieux s’effacent.
[quote=« Cimazur »]
Bonjour WERNER11,
D’abord je n’ai pas d’opinion très tranchée (sur des durées aussi longues), et il faudrait savoir s’il s’agit d’un capital en vue d’une transmission, ou d’un complément de revenu (retraite future), et dans ce cas si tu estimes les loyers (charges déduites) suffisants.
Objectivement tu as vendu en période de hausse de l’immobilier, mais si tu rachètes ce sera aussi à la hausse**. La baisse, on en parle tout le temps, mais en France où il y a pénurie de logements, les risques (ou les chances selon le point de vue) sont faibles, sauf si beaucoup d’acheteurs potentiels deviennent insolvables (grave crise économique, déflation etc).**
Sur 30 ans ton appartement a vu son prix (€/FF constants) multiplié par 2,4 (les prix à Paris ont connu de loin la plus forte progression en France), soit 4% par an de plus-value annuelle. Si on ajoute un loyer de 5% annuels (peut-être 3% nets, tu ne nous parle pas des charges, impôts, etc) , on arrive à 9 ou 7% nets d’inflation. Tenir ce rythme en Avie sur 30 ans (par exemple) nécessite du savoir-faire mais c’est possible.
D’un autre côté en Avie, ton épargne est presque liquide et en tout cas fractionnable. Cela te laisse beaucoup de marge de manoeuvre pour bénéficier de revenus complémentaires adaptables, faire une acquisition (une voiture par exemple), etc.
Ce sont juste quelques pistes. Beaucoup dépend de ta situation personnelle. Je poursuivrai avec plaisir.
En ce qui me concerne, je ne me place pas en immobilier. Je n’ai pas de but de transmission, mais seulement d’un complément de retraite substantiel et éventuellement fluctuant.
Bien à toi,
Cimazur[/quote]
La baisse est effective en France depuis 2008 sur 90% du territoire français.
Il n’y a que dans quelques grandes villes que ça a continué d’augmenter.
Même à Marseille ou Lille, les prix ont stagné/baissé.
Malgré les « aides » (PTZ, Scellier, crédit d’impôt, pass foncier…) qui subventionnent le secteur. Malgré des taux qui ont chuté.
Bref, avec le rabotage de ces « aides » et la montée des taux depuis novembre dernier (+0,5points en 2 mois), j’ai bon espoir que la chute arrive franchement.
Il y aura toujours de la demande (panurgisme des particuliers et myopie des investisseurs), mais il y aura moins de demande solvable.
Et puis la pénurie de logement n’est pas si importante que cela. Sinon on verrait bien plus de SDF.
Et cette fameuse pénurie n’a pas empêché la chute des prix de 40% entre 91 et 98 à Paris et sur la Côte d’Azur.
La grosse différence entre l’Allemagne et la France, c’est qu’en Allemagne il n’y a pas de bulle.
Les prix sont stables depuis au moins 10 ans. Et stables à bas niveau, du moins à un niveau correct (à Berlin, je pourrais louer 100m² en hyper centre, quand à Paris je pourrais à peine louer 35m²). Idem à l’achat : à Paris je pourrais acheter max un 25m². A Berlin, je trouverais environ du 100m².
Les courbes loyer-prix s’éloignent de plus en plus en France, particulièrement à Paris. Le rendement devient pitoyable.
Sans doute parce que la mentalité là-bas est différente : les allemands louent en général jusqu’à 40 ans, avant d’acheter quand ils sont vraiment posés.
En France, on nous bassine qu’il faut acheter le plus tôt possible, que les loyers = argent jeté par la fenêtre.
Un article gargarisait il y a peu l’évolution du patrimoine des français en 10 ans : il a doublé!
Nous sommes plus « riches » que les américains et les allemands.
Merci qui? La bulle immo.
Oui, chez les ricains, la bulle immo a déjà éclaté. Et les allemands n’en ont pas eu.
Et pour autant, sommes-nous vraiment plus riches que les allemands? Sur le papier oui, vituellement. Concrètement non, on vit moins bien.
Je préfère vivre dans un 100m² à Berlin qui vaut 300k€. Que dans une 50m² à Paris qui vaut 500k€.
Nous sommes OK sur les Robien, Scellier et compagnie.
Le problème, c’est que ça a fait flamber les prix du neuf.
Sur le long terme, les prix immo ont été entretenus à la hausse par les baby-boomers.
A échéance 20 ans, il est clair que les prix baisseront au rythme de la mort des baby-boomers.
Leurs enfants/petits enfants n’auront pas leurs moyens.
Les performances passées ne présagent pas des performances à venir.
Et ça me semble particulièrement vrai pour l’immo français :o
Bien le bonjour,
Il est vrai que la démographie allemande n’a rien à voir avec la démographie française bien plus (trop?) dynamique.
Il me semble que Munich est plus chère que Berlin.
Enfin, comme le souligne Werner11, il est effarant de voir que des couples de 25 ans à Paris s’endettent sur 30 ans pour s’acheter un studio de 25m² à Paris…le signe évidente d’une bulle, surtout quand les couples en question ont de bons revenus. Il va y avoir des drames quand les prix baisseront.
Je pense que les allemands ne sont pas aussi aveuglés et obnubilés par la propriété.