Bonjour,
Je suis débutant dans ce forum, et j’ai lu de choses intéressantes dans vos échanges.
J’ai un contrat AV Linxea Spirit 2, et je voudrais savoir comment investir des parts SSCPI via cette AV ?
Merci d’avance de votre réponse.
J’ai aussi acheté Tangram il y a 21 mois et elle ne fait que 4,20% depuis l’origine mais je pense qu’il y a eu une accélération en 2021 due peut être a trop de souscription avec les frais d’entrée à 0.50pt
Bonjour … de la même façon que n’importe quelle autre UC.
Il y a en sus un avenant à lire et approuver, mais cela se fait aussi en ligne.
Oui il faut prendre en compte la VPM pour les SCPI, souvent oubliée. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les sociétés de gestion communiqueront sur un nouvel indicateur dès l’année prochaine. En incluant cette VPM on est entre 5,2% et 5,6% sur ces 3 dernières années (source ASPIM). Par contre, ce rendement est calculé avec au dénominateur le prix brut de frais d’entrée. Si on veut garder le même mode de calcul que pour les SCI le rendement monte à environ 5,6%.
Pour les SCI, Quantalys donne 3,3% pour les 3 dernières années. A noter cependant que 2020 a été une mauvaise année pour les SCI, contrairement aux SCPI. Pourtant le prix des actifs des SCPI ont aussi baissé, mais une règle d’un autre temps les autorise à ne pas répercuter cette baisse sur le prix de leur part, dans des conditions assez laxistes.
Enfin tout ça pour dire que les ordres de grandeur de NW58301 me semblent corrects.
A mon avis l’erreur c’est de croire que compte tenu des frais d’entrée plus bas, les SCI sont adaptées comme produit court terme. Car cela reste à plus de 70% de l’immobilier non côté, dont la liquidité est réduite et les cycles se font sur plusieurs années. La communication réglementaire le rappelle systématiquement, la durée d’investissement recommandée est supérieure à 8 ans. Ainsi le discours commercial parlant d’alternative ou pire de remplacement au fonds € est trompeur.
Et dans une optique long terme, l’intérêt des SCI de manière générale est selon moi assez limité… Je rappelle que dans la plupart des SCI vous avez des SCPI, et que sauf rares exceptions elles payent tous les frais de la SCPI, avant de rajouter ses propres frais par dessus.
L’énorme avantage des SCI est que par exemple , pour Tangram , dont je me suis rapidement débarrassé il n’y avait que 0, 5 % de frais d’entrée
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Bonjour Zizou, je lis depuis pas mal de temps le forum pour approfondir mes connaissances sur le sujet des SCPI / SCI
N’ayant que des connaissances de base sur ce sujet puisque je j’ai souscrit des SCI ( CAPIMMO et TANGRAM ) via mon contrat Linxea spirit que depuis 2 ans environ je n’ai pu participer de façon active à votre forum
Aujourd’hui c’est donc ma première participation au forum dont je salue tous es participants
Je reviens sur votre post dans lequel vous indiquiez vous "être rapidement débarrassé de Tangram "
Pourriez vous préciser la raison de votre choix
Je suis actuelement investi 75 % CApimmo et 25% Tangram, mon horizon de placement est le long terme
Je vous remercie pour vos informations
Cordialement
Bonjour
Plusieurs questions à cela, étant également nouveau dans l investissement en scpi et sur ce forum
-J ai pris des scpi ce mois ci. Quand mes premiers loyers vont ils arriver ? À quel fréquence ?
- comment se passe le paiement des frais de gestion ? S’agit il d une baisse du taux de rendement (la scpi versé 5% de rendement par part, de ce fait nous ne recevons 4,5%)
Merci
Bonjour
Donc si je comprend bien : si on a 100 parts de scpi, au bout d un an, on en a plus que 99,5.Et ainsi de suite.
Donc qu elle est la meilleure stratégie avec les loyers ? Les placer sur un etf par exemple ou compenser la perte des parts de scpi en achetant d autre (même si on perd une partie des loyers en frais de souscription)???
Bonjour,
Quand vous dites que « vous avez pris des scpi », c’est à dire que vous avez investi une somme d’argent sur les différents scpi de Linxea, n’est ce pas ?
si oui, d’après ce que j’ai compris, lorsqu’on investit en « assurance vie », il y a un mois de délai de jouissance pour recevoir les premiers loyers ,
alors qu’en dehors de l’assurance vie, il faut compter entre 3 et 6 mois de délai de jouissance avant d’en recevoir.
Effectivement, les règles ne sont pas du tout pareilles entre les assureurs ou en cas d’achat en direct.
Ce qui est marqué, c’est valable pour SPIRIT 2.
Pour Suravenir par exemple, il n’y a pas de délai de jouissance et le versement est mensuel. Par contre, l’assureur prélève 15% des loyers avant de prélever les frais de gestion.
Quant aux frais de gestion de la SCPI, ils sont prélevés par la SCPI avant le versement des loyers à l’assureur. On ne les voit pas.
Effectivement, on achète et vends les SCPI dans une AV (Spirit 2) de la même façon que les autres UC… avec qq particularités:
- Le prix est décoté par rapport au prix en achat en direct
- Les SCPI ne sont pas éligibles aux options de versements ou arbitrages programmés
- Les délais de jouissance sont réduits au premier jour du mois suivant l’investissement
- Une pénalité de 3% des sommes brutes est prévue en cas de rachat dans les 3 ans qui suivent l’investissement
- Comme les UC, les parts de SCPI subissent aussi 0,5% de frais de gestion annuels du contrat
SCPI : comment gommer les défauts fiscaux de la pierre-papier ?
SCPI : comment gommer les défauts fiscaux de la pierre-papier ?
La souscription de parts de SCPI entraine des questions fiscales. Existe-t-il un remède aux défauts fiscaux de la pierre-papier ?
Les sociétés civiles de placement immobilier ou en abrégé SCPI désignent une forme d’épargne immobilière qui facilite l’accès à l’investissement dans l’immobilier notamment d’entreprise (murs de bureaux, de commerces en France ou à l’étranger) et dont le principal objectif consiste à distribuer des revenus réguliers aux associés investisseurs. Leur succès auprès des épargnants réside principalement dans leur faculté à délivrer du rendement depuis plusieurs décennies.
SCPI : une source de revenus pour les épargnants
Les SCPI ont, par le passé, fait la démonstration de leur capacité à délivrer du rendement au long cours. Depuis 2008, le taux de rendement exprimé en taux de distribution sur valeur de rendement (TDVM) n’a jamais été inférieur à 4 %, affichant plus de 6 % en 2009 (source IEIF-Aspim).
2020 : 4,18% 2019 : 4,40% 2018 : 4,34% 2017 : 4,43%
2016 : 4,64% 2015 : 4,85% 2014 : 5,08% 2013 : 5,15%
2012 : 5,21% 2011 : 5,22% 2010 : 5,47% 2009 : 6,07%
SCPI : comment gommer les défauts fiscaux de la pierre-papier ?
SCPI : un régime fiscal inadapté à la situation fiscale de certains épargnants
Les indiscutables atouts des SCPI méritent l’intérêt que leur portent les épargnants en quête de revenus complémentaires. Cependant qu’elles remplissent scrupuleusement leur mission de distribution de revenus, leur régime d’imposition, similaire à ceux des revenus fonciers, peut, de prime abord, apparaître inadapté aux besoins des contribuables les plus aisés généralement fortement imposés à l’impôt sur le revenu.
En tant qu’actifs immobiliers, les SCPI suivent un régime fiscal calqué sur celui des revenus fonciers. Leur imposition s’applique aux loyers perçus en direct. Ce régime veut que les revenus obtenus grâce à cette épargne viennent s’ajouter à l’ensemble des revenus du foyer fiscal et soient soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales dont le taux actuel capte 17,2 % des revenus.
S’il est envisageable pour un contribuable de ne pas percevoir immédiatement les revenus distribués par une SCPI en optant par exemple pour un achat à crédit, dont les intérêts viennent écraser au moins partiellement les revenus encaissés, ou encore en portant son dévolu sur des SCPI fiscales (SCPI Malraux, SCPI Monuments historiques, SCPI déficit fonciers), qui ont pour point commun d’aboutir à des économies d’impôt tout en investissant dans des biens locatifs d’habitation de qualité, une autre option mérite que l’on s’y attarde.
Intégrer les SCPI à l’assurance-vie pour gommer les revenus fonciers
A condition que le contrat soit multisupports, l’assurance-vie donne accès à des actifs aussi divers que variés et notamment à l’immobilier par le biais de SCPI.
Le contrat d’assurance-vie multisupports, désormais devenu la norme, peut être comparé à une commode dotée de multiples tiroirs dans lesquels viennent se loger diverses classes d’actifs. L’un de ces tiroirs peut être occupé par de l’immobilier notamment via des SCPI. Trop souvent, les épargnants assimilent l’assurance-vie aux seuls fonds en euros. S’il est indéniable que les fonds en euros constituent, encore aujourd’hui, le socle de l’assurance-vie, d’autres actifs, dont l’immobilier au travers des SCPI, peuvent venir se loger dans un contrat d’assurance-vie dans le dessein d’accroître son potentiel de performance.
Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont accessibles via des unités de compte. Proche d’un investissement en direct, une fraction des loyers diminuée des frais de gestion est versée à l’assureur et aux autres investisseurs. L’assureur transfère une partie des gains générés aux détenteurs de ces unités de compte. Chaque SCPI et contrat d’assurance-vie peut prévoir des modalités d’intégration et de versement des revenus distinctes les unes des autres. L’investisseur doit être attentif et lire scrupuleusement les documents fournis.
SCPI : les atouts juridiques et fiscaux de l’assurance-vie
L’un des principaux atouts de l’intégration des SCPI à une assurance-vie concerne la fiscalité. L’accès aux SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie permet de profiter des atouts fiscaux et juridiques de l’assurance-vie en les couplant aux avantages de l’immobilier d’entreprise.
En matière de fiscalité, les gains obtenus ne subiront aucune imposition tant qu’aucun retrait ne sera effectué sur le contrat d’assurance-vie. Les revenus procurés par les parts de SCPI sont réinvestis au sein du contrat. L’investisseur profite du rendement des SCPI sans supporter la charge fiscale liée à l’imposition des revenus fonciers. Après huit années de détention du contrat d’assurance-vie, les gains obtenus sur le contrat d’assurance-vie sont imposés à 7,5 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Le contribuable échappe à l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Plus il est imposé, plus il est intéressant pour lui de passer par un contrat d’assurance-vie pour profiter du rendement des SCPI du point de vue fiscal. Sans oublier qu’à partir des 8 ans du contrat d’assurance-vie, les contribuables peuvent profiter d’un abattement de 4600 euros pour une personne seule ou de 9200 euros pour un couple marié ou pacsé sur la part des retraits effectués chaque année.
Passer par le truchement de l’assurance-vie n’est pas l’unique moyen de réduire l’imposition pesant sur les SCPI (un achat à crédit ou encore la détention de la seule nue-propriété peuvent également être envisagés), mais elle présente d’indéniables attraits pour l’épargnant. De surcroît, les atouts juridiques et fiscaux des contrats d’assurance-vie seront précieux dans le cas où l’assuré souscripteur passerait de vie à trépas. Le ou les bénéficiaire(s) de son contrat d’assurance vie seront soumis à une taxation plus légère que si les parts de SCPI héritées avaient été détenues directement. La valeur du contrat d’assurance-vie n’est, en principe, pas incluse dans la succession du souscripteur, contrairement à celle des parts de SCPI.
Des gains versés plus promptement via l’assurance-vie
En passant par l’assurance-vie, les gains liés à l’encaissement des loyers sont versés dès le mois suivant la souscription alors que dans le cadre d’un achat en direct de parts de SCPI, le délai de jouissance est généralement compris entre 3 et 6 mois.
Des SCPI plus liquides grâce à l’assurance-vie
En outre, l’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie accroît la liquidité des parts de SCPI. La liquidité d’ordinaire relativement restreinte à la revente des parts de SCPI est ici pleinement garantie… par l’assureur. Le titulaire du contrat d’assurance vie peut donc arbitrer à l’envi et se défaire à tout moment de ses parts de SCPI, sous réserve d’un délai qui, là encore, peut varier d’un contrat d’assurance-vie à un autre et d’une SCPI à une autre. L’assureur dispose légalement d’un maximum de deux mois, mais certains vont même jusqu’à promettre un délai réduit à un mois.
Enfin, acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de réduire leur prix d’achat. En compensation des frais supplémentaires liés au contrat (frais d’entrée, frais d’arbitrage, frais de gestion, frais de sortie), très variables d’un contrat d’assurance vie à un autre, le prix de souscription est généralement décoté d’environ 2,5 % à 4,5 %. Cette décote, tout comme l’ensemble des modalités d’acquisition et de revente des SCPI intégrées dans un contrat d’assurance-vie, varie en fonction des SCPI accessibles et du contrat d’assurance-vie. Il est donc impératif d’analyser avec soin un contrat d’assurance-vie afin de connaître les modalités d’intégration des parts de SCPI avant de souscrire.
SCPI & Assurance-vie : des avantages mais aussi quelques inconvénients
Est-il pour autant toujours préférable d’acheter des SCPI par le biais de l’assurance vie plutôt que de les détenir directement ?
Tout dépend des objectifs et de la situation personnelle de l’investisseur. L’intégration de parts de SCPI via une assurance-vie comporte des avantages mais aussi des inconvénients. D’abord, toutes les parts de SCPI présentes sur le marché ne sont pas accessibles via l’assurance vie. Un contrat d’assurance-vie offre généralement un accès limité à un bouquet de SCPI et non à l’ensemble des SCPI disponibles en direct sur le marché. De plus, les frais de gestion peuvent être plus élevés. Enfin, il ne sera pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit via l’assurance-vie.
Dans certaines situations, d’autres solutions peuvent permettre d’optimiser sa situation fiscale face à un investissement en SCPI, le démembrement de propriété en est une.
Le bémol est apporté par les nouvelles scpi , qui attirent du monde et il y a un net mouvement d’augmentation des frais d’entrée puisque parmi les dernières intégrées chez Spirica par exemple, on est à 8% pour Epargne Pierre et 8,6 pour Activimmo. J’ai pris quand même de l’épargne Pierre quand on supposait une augmentation prochaîne, qui a bien eu lieu mais a été de 2%… C’est la première fois que je suis aussi peu rentrée dans mes frais, et je pense que ce sera dorénavant la tendance sur les nouvelles entrées, loi de l’offre et de la demande, il y a du monde sur les scpi nouvelle génération qui sortent du scope éculé bureaux/commerces, par conséquent oui on attendra davantage le rendement.
Mais pour ma part, les scpi ne sont pas un investissement sur 3 ou 4 ans, à moins d’accident, mais sont un investissement quasi viager, donc oui dans 10 ans je préfèrerai du rendement net à 4% qu’à 2%. J’ai pris les premières lignes il y a 8 ans c’était hier, et je pleurerais si j’avais choisi les sci.
Hellow dz*, joli petit nom 
Les rendements courent du 1er jour du mois suivant l’achat, et sont versés trimestriellement, fin janvier pour le T4 prédent, fin avril pour le T1 précédent, fin juillet , fin octobre pour les trimestres précédents. Ils sont versés sur le fonds en euros.
Les frais de gestion sont toujours, pour toutes les ucs, prélevés sur la ligne d’ucs. Votre ligne baissera une fois par trimestre, de mémoire vers fin mars, fin juin, fin septembre et fin décembre, de 0,125% chaque fois, enfin ceci uniquement sur Spirica, chaque assureur traite à sa façon le prélèvement des frais de gestion.
Oui c’est ça.
Il n’y a pas de meilleure stratégie, toute stratégie vous est personnelle et dépend de vos objectifs. Vous pouvez avoir anticipé 10 ans de fg en prenant 5% de plus que votre objectif au départ par exemple, vous pouvez réinvestir les dividendes de diverses façons, vous pouvez également avoir investi en scpi pour du complément de revenu et retirer les dividendes.
Pour ma part, je cours après du complément de revenu régulier sur la partie scpi, mais pas avant quelque temps, donc je thésaurise encore. Je ne mets que des scpi sur mes contrats Spirica pour mieux analyser les résultats, globalement je fais la diversification par contrat. Donc je ne prends pas d’etf ou autre type de placement boursier avec mes dividendes, pour l’instant je les réinvestis , mais pas forcément sur la scpi qui les a produits. Je suis en veille sur ces contrats, et je guette les opportunités, une scpi dont on apprend la prochaine revalorisation, une nouvelle scpi d’un autre type, etc. Je capitalise ainsi entre 4 et 5% par an, et dans quelques années si je commence à utiliser le dividende en entier en complément de revenu, il faudra quand même 20 ans de fg pour perdre deux ans de capitalisation aujourd’hui. Bon, c’est un calcul simple, mais qu’on maîtrise non stop sans sortir de calculette, y compris sur le long terme.
Hellow, vous faites bien de partager car je ne suis pas trop en phase avec vos extrapolations.
En effet les sci semblent offrir ce genre de performance, mais tout est inclus dans ce calcul, il s’agit de la vl dividendes réinvestis. Pour les scpi en revanche, il va s’agir uniquement de la distribution des dividendes (5% c’est quand même de la bonne scpi mais bon, beaucoup de sci sont aussi en dessous de 3%). En réalité la vl des scpi bouge également avec des revalorisations régulières dont le sens va dans le sens de l’immobilier en général. Ca ne se produit certes pas de façon régulière, mais ça arrive. Perso pour mes achats, j’ai visé des scpi sur lesquelles on anticipe une revalorisation prochaîne, ce qui m’a permis chaque fois d’absorber partiellement voire totalement les frais d’entrée. Je dirais que globalement j’ai eu nettement moins d’un an d’amortissement des frais d’entrée sur les scpi.
Sur les sci j’ai davantage de doutes, même si silver avenir semble l’exception qui confirme la règle. En tous cas je réserve mes achats de sci aux contrats qui ponctionnent le dividende scpi, Suravenir et Generali.
sans compter que 4+3 ça fait 7 et pas 8 
Bonjour,
J’hésite beaucoup entre SCPI et SCI. Prenant un rendement moyen pour les SCI de 3% et de 5% pour les SCPI et des frais d’entrée de 2% et 6% respectivement, j’arrive à des rendements:
- 1 an SCI +1% SCPI -1%
- 2 ans SCI +4% SCPI +4%
- 3 ans SCI +8% SCPI +9%
donc, c’est au moins 4 ans pour commencer à voir l’avantage des SCPI. En soit cela n’est pas grave, par contre les SCI me semblent offrir un facteur de diversification plus important à ne pas négliger.
Enfin, je voulais seulement vous faire partager mes hésitations.
Bonne chance à tous!
On voit bien que j’avais le rendement moyen de Capimmo en tête
J’ai (depuis 7 mois):
- Viagénération
- Silver Avenir
- Capimmo
- Convictions immobilières
Je sais que c’est seulement depuis 7 mois, mais la seule dont je suis vraiment satisfait est Capimmo que fait son 4 % annuel moyen historique. Viagénération à été vraiment la pire du lot.
Si je regarde sa composition, Capimmo a pas mal d’immobilier en direct ou via club deals et elle est donc pour moi très proche d’une SCPI à moindres frais.
Convictions immobilières est en bon partie une collection de SCPI grand public (Meilleurtaux Placement : Assurance vie, SCPI, Bourse, Retraite) qui prélève 10% sur les loyers. Je l’ai pour son aspect « ETF des SCPI » est qu’elle reverse une bonne partie des commissions sur les produits de Sofidy à la SCI. Autrement je ne la prendrais pas. En tout cas, je ne pense pas la renforcer.
Bonjour QW68306
Bienvenue au Club.
Pour Tangram , je m’en suis débarrassé pour la raison suivante raison
Entre fin janvier et juin 2020 , calme plat , alors que dans le même temps , les deux viagères ,GF Pierre et Capimmo me donnait entière satisfaction .
Cordialement