5 conseils pour bien investir en SCPI (1/2)
Produits anti-crise par excellence, les sociétés civiles de placement immobilier trouve aisément leur place dans une stratégie patrimoniale, que ce soit pour générer une rente, se constituer un capital ou de diversifier son allocation de placements. Mode d’emploi, premier volet.
Privilégiez des SCPI solides
Comment bien sélectionner une SCPI ? S’il existe presque autant de réponses que d’investisseurs à cette question, force est de constater que les acheteurs, en particulier les néophytes, se laissent souvent guider par la recherche du rendement le plus élevé possible - et ils regardent souvent le taux de distribution de la dernière année. Hélas, cette approche a tous les atours d’une fausse bonne idée. Car les dividendes versés par une SCPI comportent souvent une composante non récurrente. Il en va ainsi des plus-values exceptionnelles de cessions d’immeubles, souvent redistribuées aux associés. Plus rare : le versement des réserves, ce qui intervient quand le gérant décide de piocher dans le report à nouveau pour compléter la distribution ordinaire. A l’arrivée, les taux de distribution affichés par ces produits peuvent être en trompe l’œil et mal préjuger des performances à venir. A fortiori si l’attractivité des actifs est insuffisante pour pérenniser les revenus locatifs.
Aussi, pour bien choisir une SCPI, il est important de scruter la qualité du portefeuille d’immeubles et de locataires. Autres réflexes incontournables : analyser la solidité des indicateurs de gestion et jauger le bien-fondé de la stratégie d’investissement déployée. Le rendement est-il obtenu grâce à un taux d’endettement élevé ? Le parc d’immeubles est-il bien situé, récent ou rénové ? La durée résiduelle des baux est-elle importante ? Le profil des locataires offre-t-il des garanties suffisantes ? Les immeubles nouvellement acquis affichent-ils un taux de rentabilité au moins aussi élevé que le reste du portefeuille ? Autant d’interrogations que l’associé doit se poser. Pour ne pas se tromper, mieux vaut commencer par acquérir des SCPI dont les performances ont brillé par leur régularité sur les cinq ou dix dernières années, à défaut de se situer dans la fourchette haute des rendements du marché. Soit, pour l’essentiel, des véhicules à la capitalisation importante (un milliard d’euros ou plus) et dotée d’un parc étoffé. En règle générale, ces « paquebots » présentent le meilleur couple performance-risque du marché.
Diversifiez votre portefeuille
La pierre papier a ceci de magique qu’elle donne accès à des typologies d’immeubles souvent inaccessibles aux particuliers en direct. Ainsi en est-il des bureaux et commerces, les actifs les plus représentés historiquement dans le patrimoine des SCPI. Remarque importante : le poids de ces deux catégories d’actifs dans l’allocation globale de ces fonds va en diminuant chaque année, au profit de segments comme la logistique (entrepôts et locaux d’activité), les actifs de santé (cliniques, cabinets médicaux, maisons de retraite…), le résidentiel, etc. Pour sortir du lot, certaines SCPI thématiques se sont mêmes spécialisées dans ces univers. Et c’est tant mieux. Grâce à cette segmentation, l’épargnant peut aisément composer un portefeuille de SCPI au profil complémentaire, pour une meilleure mutualisation des risques et un lissage des performances. Car chaque typologie d’actifs obéit à son propre cycle économique.
Quant aux SCPI dîtes diversifiées, dont le patrimoine n’est pas concentré à plus de 50% sur un segment, elles possèdent intrinsèquement cette diversité dans leur patrimoine. Avec en sus des taux de distribution dans le haut du panier du marché : en 2021, leur performance moyenne a dépassé 5%, à comparer à un niveau de 4,49% pour l’ensemble des SCPI, selon l’organisation professionnelle Aspim. Enfin, cette logique de diversification doit aussi pousser les épargnants à miser sur des SCPI investissant dans des géographies différentes. S’exposer aux marchés de Paris, Ile-de-France ou des régions, c’est bien. Mais il peut être aussi intéressant d’acquérir des SCPI internationales, compte tenu de leurs atouts spécifiques (voir page XX).
Achetez à crédit pour vous constituer un capital
L’effet de levier de l’emprunt n’est pas l’apanage de l’immobilier en direct. Il concerne aussi l’investissement en SCPI. Est-ce judicieux ? Tant que les taux sont inférieurs aux taux de distribution, l’achat de parts à crédit est financièrement intéressant. C’est d’ailleurs le meilleur choix possible pour qui souhaite se constituer un patrimoine en limitant l’effort d’épargne : les dividendes versés par la SCPI serviront à payer partiellement les mensualités d’emprunt. Autre atout, fiscal celui-là : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dégagés. Autrement dit, l’Etat contribue lui aussi au financement de l’investissement.
Pour un effet de levier maximal, l’épargnant aura tout intérêt à souscrire à un prêt in fine. Pendant la durée du prêt, il n’aura à rembourser que les intérêts d’emprunts. Attention, rares sont les banques à proposer de financer des SCPI qui ne font pas partie de leurs « placements maison ». Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il faudra vous s’adresser à des établissements spécialisés, à des conseillers en gestion de patrimoine ou à des courtiers. Sachez que le coût d’un crédit pour l’achat de SCPI est plus élevé que celui pour l’achat d’un logement. Dans le cas d’un crédit in fine, l’établissement prêteur vous demandera aussi probablement de garantir le prêt en nantissant un autre placement d’un montant équivalent.
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