Trop de demandes de rachat plombent l’intérêt des SCPi
Les inquiétudes sur l’immobilier poussent de nombreux souscripteurs à vendre leurs parts. Et remettent en question la liquidité de la pierre-papier. Malgré certains atouts
Pour les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, censées mutualiser les risques, l’année 2023 n’aura pas été de tout repos. La hausse violente des taux d’intérêt est passée par là et nombre d’entre elles ont été obligées de corriger le prix de leur part, après révision à la baisse de la valorisation de leur patrimoine.
Autre problème et non des moindres : le contexte anxiogène pousse de nombreux souscripteurs à vendre leurs parts. Mais les sociétés de gestion ne trouvent pas de contrepartie pour les satisfaire. Résultat : certaines SCPI se retrouvent avec des montants de parts en attente de rachat très importants (voir tableau) et sont contraintes de vendre dans de mauvaises conditions lorsqu’elles ne peuvent faire autrement
« Vouloir céder ses parts de SCPI est tentant dans un contexte de baisse des valorisations des immeubles et de diminution des prix de parts, souligne Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance et de Bienprévoir.fr. Mais ce n’est pas forcément la meilleure chose à faire actuellement, au regard des opportunités d’acquisitions d’immeubles à bon compte existant sur le marché, et donc de rendements accrus pour les épargnants. » Et de préciser que la capacité de distribution des SCPI, qui continuent d’encaisser les loyers de leurs locataires n’est, par ailleurs, pas remise en question. En outre, l’indexation des baux sur l’inflation et la rémunération des liquidités en attente d’être investies aux taux actuels de 4 % favorisent l’appréciation de revenus réguliers.
Est-ce donc le bon moment de sortir de la pierre-papier ? Encore faudrait-il que les souscriptions excèdent les demandes de retrait pour pouvoir investir dans de bonnes conditions sur de nouveaux actifs… Or, ces derniers mois, la collecte nette en parts de SCPI est en recul, privant les sociétés de gestion de la moitié de leurs revenus.
P.S Je ne sais pas copier le tableau des 10 SCPI les plus en difficultés selon Challenge
Toutefois , si nécessaire , je pourrais en donner la liste
Pour CapImmo, c’est une autre situation, un produit spécifique à l’AV dont les actionnaires sont uniquement des assureurs. Avec une baisse qui est en grande partie un bidouillage comptable pas encore très clair. Primonial a très mal géré et les assureurs ont laissé filé…sans chercher ni à bloquer momentanément les ventes ni à racheter…
Je partage, au vécu de cette crise 2023, cette vision des choses. L’immobilier est pour trop qu’une intéressante valeur monétaire du moment, sans analyse de son rôle sociétal et économique. Des sociétés de gestion n’ont aucuns scrupules à présenter des informations trompeuses pour des non-initiés.
Les SCI ont également amplifié le blocage en vendant prioritairement des parts de SCPI, plus liquides, impactant en effet boule de neige « artificielle » d’autres sociétés de gestion!
Certaines SCPI vont peut-être passer en mode fermé pour tenter de stopper la multiplication des demande de rachat de parts.
Normalement la pierre-papier c’est au moins 10 ans de détention.
Il ne faut pas vendre parce qu’il y a une ou 2 mauvaises années.
Plus il y a de vendeurs, plus les valeurs de parts vont diminuer.
Vous avez raison.
La détention par les institutionnels d’une part importante d’une SCPI a pu être présenté ou perçu comme un élément rassurant alors que je pense plutôt le contraire.
Plus il y a d’institutionnels dans le capital, plus les petits porteurs deviennent minuscules, inaudibles et leurs intérêts insignifiants.
C’est valable aussi pour les SCPI qui sont majoritairement distribuées dans les assurances vies dans la mesure où le propriétaire des titres est l’assureur dans une AV et pas le particulier.
Tout cela augmente la liquidité mais souvent aussi la volatilité.
Le retrait massif des institutionnels et des particuliers dans les AV a aggravé la situation en créant une panique autoréalisatrice à l’origine d’un problème de liquidité qui va au-delà de la baisse des prix de parts et met en danger la solidité même de la SCPI en question.
C’est valable aussi pour les SCI à distribution exclusive dans les AV.
A partir d’un certain seuil, plus le poids des institutionnels augmente, plus je m’interroge sur l’indépendance de la société de gestion.
Concernant vos choix, comme cela a été commenté, ces SCPI font partie des bons élèves du moment. Il ne faut pas être particulièrement stressé avec cette liste surtout si vous visez min 10 ans.
Lorsque j’ai vu ce qui se passait pour la SCI Capimmo, je me demande si ce ne sont pas plutôt « les institutionnels » qui ont rapidement et massivement vendu leurs parts avant les particuliers ! On peut pleurer maintenant.
En ce qui me concerne, je n’ai pas vendu mes parts SCI Captimmo. Et pour les SCPI que j’ai achetées (un peu imprudemment en mai-juin 2023 je dois dire), je croise les doigts (Pierval Santé, Epargne Pierre et Remake Live). Mais lorsque j’ai acheté, je me suis fixé un horizon de 10 ans mini, on verra bien …
