Je souhaiterais savoir si la SCPI ALTIXIA Commerces disponible au sein du contrat Linxea Zen ne bénéficie pas de décôte de 2,5% sur le prix de souscription comme pour les autres SCPI ?
En effet les frais étant précisément de 2,5% pour cette SCPI en direct, et :
Prix de souscription en direct au 12/03/2020 = 200 €
Prix de souscription en assurance vie (frais inclus) au 12/03/2020 = 200 €
Si mon calcul est exact, c’est donc un peu dommage de n’avoir aucun bonus en assurance vie Linxea ZEN pour cette SCPI par rapport à un achat direct concernant les frais, car infine les frais de gestion annuels de 0,6% font apparaitre une différence nette par rapport à une détention de cette SCPI en direct, ce qui n’est pas le cas pour les autres SCPI grâce à la décôte bonus à la souscription (en simulant une revente finale au bout de ~8 ans).
Une décôte de 1,25% sur le prix de souscription aurait été je pense plus logique et judicieuse ? Peut-on souffler cette proposition à APICIL ?
A mon avis il s’agit de la rétrocommission perçue par Linxea annuellement, le cas échéant ce ne serait pas des frais en plus. Mais la sémantique n’est pas claire, à confirmer par Linxea donc.
Petite remarque au passage, je suis assez surpris par le taux de rétrocom affiché pour certaines scpi dans ce document, Par exemple pour EDISSIMMO, il est indiqué une rétrocommission de 8%, alors que les frais d’entrée n’atteignent même pas ce niveau sur cette scpi. Cette rétrocom impliquerait donc que lors de la souscription, la société de gestion de la scpi ne percevrait rien, l’assureur ne percevrait rien, et qu’une de ces 2 entités payerait même linxea ? Je suis assez dubitatif…
Je ne comprends pas à quoi cela correspond.
Est-ce que ce sont des frais de gestion annuels supplémentaires, en plus des 0.6%/an sur les unités de compte ?
Sur l’avenant de souscription, il est précisé prix d’achat = 100% du prix de souscription.
Autre particularité pour cette SCPI : le délai de jouissance. A partir du 5ème mois alors que pour les autres c’est à partir du mois suivant.
L’assureur est rémunéré par la société de gestion grâce à une rétrocession d’une partie des frais de souscription. Je les vois mal pratiquer une décôte sur 2,5% seulement.
Par rapport à une détention en direct, vous oubliez une chose importante : l’imposition sur le revenu des dividendes de la SCPI (ça dépend de votre taux d’imposition bien sûr). Pour les SCPI, ce n’est pas la flat tax, mais imposition des revenus fonciers qui s’ajoutent à vos revenus.
Non, pas pour Altixia Commerces. Il faut lire les avenants dans leur intégralité (même si c’est rébarbatif) … ça évite d’avoir des surprises et les réponses aux questions s’y trouvent souvent
Concernant les différences d’impositions entre SCPI logée en assurance vie ou détenues en direct, je mesure bien les différences que vous mentionnez, j’y ajoute même le fait que les PS à 17.2% et l’IR (ou flat tax à 12.8%) se paient chaque année en cas de détention directe (si SCPI 100% France, sinon l’imposition change), et seulement en cas de rachats pour les SCPI logée en assurance vie, ce qui apporte aussi un plus pour l’assurance vie. Ensuite pour mon cas d’étude, j’ai intégré tous les paramètres dans un fichier excel pour me faire une idée exacte des différences en fonction de la durée de détention, reste quelques paramètres non pécuniers comme la propriété des parts, la liquidité meilleure en assurance vie ou la loi Sapin 2 qui peut bloquer les assurances vie 6 mois.
Pour revenir sur la SCPI Altixia commerces logée dans Linxea Zen,
l’avenant vient bien en effet confirmer prix d’achat = 100% du prix de souscription.
En revanche, concernant le délai de jouissance, pour les SCPI acquisent au sein du contrat LINXEA ZEN,
il est indiqué : Deuxième mois qui suit l’investissement.
Pour les autres contrats :
Linxea Avenir : Immédiat
Linxea Spirit 2 : Le premier jour du mois qui suit le mois d’investissement
Linxea Vie : Identique à un investissement en direct
Dans la brochure (pour un achat de parts de cette SCPI en direct), il est indiqué :
Date d’entrée en jouissance des parts : Le 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Les premiers dividendes potentiels seront versés au prorata temporis.
Dans les rapports trimestriels (pour un achat de part de cette SCPI en direct), il est indiqué :
5 mois | Entrée en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la date de souscription.
Exemple : les parts souscrites au mois de janvier entrent en jouissance le 1er juillet
Je pense donc que si la SCPI est logé dans Linxea ZEN, le délai de jouissance est donc : Deuxième mois qui suit l’investissement.
@Donk en effet, au temps pour moi, trop pressé dans mon explication, et j’écris une belle erreur, oups. @bade78 également, c’est bien dans l’avenant, merci d’être plus rigoureux que moi sur cette lecture d’avenant, je peux dès lors modifier mes simulations Excel avec ce nouveau paramètre.