Bonjour à tous,
Je souhaite acquérir des SCPI à crédit en direct. Je galère sur la phase financement. Pour ceux ayant déjà effectué ce genre d’opérations, avec quel intermédiaire avez-vous réussi à financer votre crédit et à quel taux ?
Merci pour vos retours d’expérience.
salut Avvel 
normalement, l’amortissement de ton crédit devrait annuler fiscalement les revenus de tes SCPI…
as-tu des frais d’assurance crédit avec ton prêt in fine garanti par l’AV ?
Bien à toi,
N.
j’ai du mal à comprendre ton raisonnement .
quel rapport entre le taux du crédit et le rendement de l’AV nantie ?
que le rendement du fond euros baisse ne change rien à la situation de ta trésorerie .de plus tu oublies d’intégrer dans cette opération les revenus des SCPI
[quote=avvel]
cette année j’ai rengocié à la baisse un crédit in fine que j’avais fait pour un investissement sur des SCPI scellier.
donc c’est possible .
ensuite concernant le montage comme l’écrit Moncoutier , il faut tenir compte de la fiscalité .
le but du "in fine " est bien évidement un but fiscal…et n’est bien entendu intéressant que pour les forts TMI .
ma doctrine dans ce domaine c’est que la banque PEUT faire tout ce qu’elle veut …à condition qu’elle le veuille .
c’est le crédit mutuel.
désolé Avvel pour ce bref hors sujet . des cours de finance et d’investissement ok mais donnés par qui ? des tenants du capitalisme? des tenants du communisme ? des tenants du socialisme ? des tenants du libéralisme ? des tenants de l’ultra-libéralisme ?
il n’y a pas UNE vérité qui écrase les autres . lorsqu’on me demande s’il y a une technique pour lutter contre la cellulite je réponds toujours que s’il y avait UNE méthode efficace elle aurait éliminé toutes les autres …
fin du hors sujet , je sors.
j’ai déjà fait pas mal d’opé de ce genre .
pour le crédit tout dépend de la banque qui fiance .
par exemple pour des SCPI domivalor ( commercialisées par ALLIANZ ) j’ai pis un financement chez …allianz.
autre exemple j’ai il y a 3 ans demandé un crédit à ma banque pour des SCPI et j’ai réussi à négocier de n’acheter dans ma banque que 50% de SCPI commercialisées par la banque .
j’avais un à priori sur celles ci et pourtant elles ont fait aussi bien que les SCPI que j’ai sélectionnées moi meme ( 5.20 sur 3ans ).
il est vrai que les banques sont réticentes à financer 100% de SCPI « extérieures »
bon courage.
pas de souci…je lis ( pas tout et juste une fois par jour en soirée ) ce forum meme si j’interviens peu ( on ne peut pas etre partout j’ai déjà une grosse activité sur un autre forum et des chroniques à écrire pour une revue professionnelle en sus de mon activité pro car …je ne suis pas encore en retraite meme si ca s’approche ).
le souci pour les impots et la defisc c’est qu’il va falloir quand meme attendre de voir ce que les nouveaux élus vont nous pondre…
donc wait and see pour l’instant …pas de GFF , ni de madelin ou de PERP en 2017 pour l’instant ( et meme pas de girardin industriel , on ne sait pas si l’année blanche aura lieu ou pas ) pour les FCPI on a tout le temps de voir ca en Novembre …
mais qui donc nous a prévu la catastrophe depuis des années ? : L’activité immobilière a largement repris en 2016, atteignant des records sur les volumes de transactions et de crédits immobiliers …la suite c’est ici : Immobilier ancien : que réserve l’année 2017 ?
PS : ce que peut se permettre le plus grand fond souverain au monde ne peut pas se dupliquer à l’échelle de l’investisseur individuel …
pourquoi? tu crois que nous sommes dans la situation de 1929 ?
@Coreinvest:
Ben non, je pense que tout le monde a bien entendu tes messages réitérés sur les dangers de l’immo et sur les avantages de la gestion passive moins chargée en frais… et les a intégrés dans sa réflexion (ce qui ne veut pas dire dans ses choix, chacun restant libre, y compris de se tromper).
Mais il est vrai aussi que la répétition n’ajoute rien, sinon qu’elle peut finir par lasser … et le ton parfois condescendant contribue à cette lassitude (eh si, il y a des lecteurs qui comprennent et peuvent s’exprimer en anglais, même si pour la compréhension du plus grand nombre, l’usage du Français est préférée)
Il y a un peu de mensonge dans cette publicité. L’effort d’épargne mensuel est présenté hors fiscalité… hors la fiscalité change tout (+50% sur l’effort d’épargne).
Par contre je note dans leurs hypothèses qu’ils proposent un taux d’emprunt à 2.55%. C’est pas mal.
J’ai aussi observé que myscpi propose un taux sur 20 ans dans la même zone.
@PL255361 : Merci pour ce partage d’expérience. Il s’agit de quelle banque et quel gestionnaire si ce n’est pas trop te demander ? Tu peux me répondre par MP sinon.
@lindes4 : Merci pour le conseil en fonction de la SCPI choisie. Il s’agit de quelle banque également ?
Je vais essayer de travailler ma banque un peu plus…
Pour les personnes intéressées par le sujet (cf les remerciements), l’offre de monfinancier.com est une offre préférentielle qui ne concerne qu’une SCPI (Primovie). Les taux proposés sont de 2.55% sur 15 ans et 2,80% sur 20 ans.
Pour financer des SCPI autre que celles de Primonial, ils ne proposent pas mieux que les taux du crédit foncier (2.95% sur 15 ans et 3.20% sur 20 ans).
Bonjour,
J’ai pu faire 2 prêts par la caisse d’épargne pour l’achat de parts de la scpi pf02 (75k€) et corum conviction (75k€).
Cela n’a pas posé de problème particulier sauf que mon conseiller ne sachant pas trop comment faire à fait appel à un chargé d’affaires GP.
Celui ci m’a proposé de faire l’achat au bon moment c’est a dire en vérifiant la jouissance des parts et du coup m’a proposé pour l’un des prêts un différé partiel et payer uniquement des intérêts d’emprunt pendant 6 mois et l’adi (= déficit foncier) et sur le second un différé de 3 mois. Cela correspond en gros au moment ou je toucherai les dividendes. Cela m’a aussi permis de générer un déficit la première année qui était donc un calcul judicieux.
Je ne suis pourtant pas un vieux client de l’écureuil mais les 4 ans de relation avec mon conseiller a je pense joué en ma faveur.
bon we
Bonjour,
Je viens de réaliser un 2ème financement pour l’achat de SCPI.
J’ai réalisé un crédit immo à taux fixe auprès de ma banque.
Un prêt sur 20 ans au taux de 2,30% sans assurance. En plus je ne prends pas l’assurance du prêt chez eux.
Aucun problème.
J’arrive avec le dossier de souscription rempli / signé qui comprend entre autre le montant de l’investissement.
J’ai également une simulation investissement / Loyer prévus.
Pour avoir tous ces documents bien remplis je passe par un Gestionnaire de Patrimoine.
Je rappelle pour info que je ne lui verse aucun centime.
C’est l’organisme qui s’occupe des SCPI qui lui reversera une commission.
J’espère avoir répondu à ta question.
@+
désolé de faire de la pub a la concurrence, mais il faut dire qu’ils sont assez inventif.
mais je ne sais pas ce que ça vaut.
a+
Ca fait déjà un an qu’ils m’ont refusé la renégociation.
Mes calculs m’indiquent qu’en sortant maintenant, en soldant le contrat av et en remboursant le prêt, et en payant toutes les pénalités, je sors quand même légèrement gagnante réduction d’impôts comprise. Je pense donc cloturer cette affaire, ne serait ce que pour le principe, mais ça m’intéresserait qu’ un autre banquier me remette en place un montage du genre pour le remplacer et me permettre une réduction de l’impôt.
Et on revient ici à ma question initiale, est ce que vous pensez que c’est possible qu’un autre banquier me prépare un montage de remplacement pour ces scpi achetées il y a 5 ans.
Bonjour
Petite question si quelqu’un connaît cette situation :
J’ai acheté il y a 5 ans à mon banquier des scpi payées avec un prêt in fine adossé à un contrat av, le tout chez ce même banquier.
Ce prêt est à 3,5%, le rendement des fonds euros baisse et aujourd’hui ce montage me coûte nettement plus cher que ce que ne me rapportent le rendement du contrat (presque plein) + la réduction d’impôts du déficit foncier des intérêts du crédit.
J’ai encore 5 ans de montage, aussi en 2015 j’ai demandé une renégociation du taux de mon prêt, et le banquier a refusé, disant qu’il ne renégocie jamais les prêts in fine.
J’imagine que s’ils refusent c’est qu’ils pensent que je ne suis pas en position de force.
Il reste encore 5 ans et je pense que ça vaut le coup que je tente autre chose, alors, en vrac , que pensez vous des idées suivantes ?
Merci d’avance.