Petite étude de cas

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Petit exercice pour étudier le meilleur placement financier pour constituer notre patrimoine dans les années à venir:

Mon TMI actuel est de 30%; mais je me marie l’an prochain, et le TMI du ménage sera alors de 14%.

La capacité d’épargne que nous souhaitons valoriser correspond à peu près à 250€/mois.

Scénario 1: Investissement en SCPI avec crédit amortissable.

hypothèses du calcul : (plutot pessimiste, je pense)
Investissement de 65000€ de parts de SCPI.

  • 5000€ de frais à la souscription
  • crédit amortissable à 3,8% TEG sur 15 ans (mesualité= 511€)
  • Rendement de 5% /an (3250€/an)
  • Pas de revalorisation de la part
  • Pas de revalorisation du rendement.

Effort d’épargne (hors impot) : 2880€/an soit 240€/mois
Impact fiscal: entre 0€ au début et 438€ la 15eme année (augmente avec l’amortissement). Au total: 3753€ sur 15 ans.

Donc au global, pour constituer un patrimoine de 65000€ en 15 ans, celà me coute 15*2880 + 3753 = 46953€

Scénario 2: Placement d’une somme équivalent sur AV

Placement anniuel de 46953/15 =3130€/an (soit 260€/mois)
Placement sur une AV - 0% frais entrée.
Rendement moyen estimé à 3,5%/an net.

Epargne constituée au terme des 15 ans: 61700€ .
Impact fiscal nul.

**Conclusion: **

Avantage pour les scpi , mais c’est au prix d’un risque sensiblement plus important bien sur.

**Meta-Conclusion: **
Ben, je sais toujours pas quoi faire!

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Bonjour et bravo Sorg , çà c’est la bonne nouvelle =)

Aïe , aïe , aïe Sorg , voilà la MAUVAISE ! On comprend immédiatement que tu n’es pas Client LinXea . Quel dommage .

Car tu pourrais y disposer de TRES belles listes de Fonds (avec voix au chapitre) , voir tes eXigences satisfaites , accéder à un Forum Privé au Top de la Branchitude (les animaux y sont même admis) . Très suivi , et murmure-t-on jusqu’à l’ Archevêché …

http://img1.imagilive.com/0310/Nonne.jpg

[b]Ah vraiment quel malheur Sorg que tu passes à côté de tout cela ! Si on ajoute l’ assistance sans faille du " Girl’s Band " LinXea pour résoudre les mille et un soucis quotidiens , c’est ballot .

Parce que les Membres déchaînés du " Team d’ Enfer LinXea " ont pour objectif de faire du 8% Annualisé sur le Long Terme , et ce par tous les temps , ils te conseilleront je crois de les rejoindre au Grand Bal des U.C. ouvert TOUTE L’ ANNEE …

Parce qu’avec ton Ecureuil tu ne récolteras que des noisettes , réfléchis Sorg . Et viens chez LinXea . VITE ![/]

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Bonsoir Sorg et Loupi et tout le monde,

Pour ce qui est de la hiérarchie des risques et des bonnes nouvelles, je garderai mes réflexions pour moi.

Pour la question purement financière, je vais juste caresser Loupi dans le sens du poil.

Si tu n’as pas l’âme audacieuse, tu dois te dire que les SCPI ne sont pas liquides. Par contre en AV tu peux changer de support à tout moment et même tout solder à prix presque connu à l’avance.

Commence par prendre une dose d’émergents et si la sueur froide commence à perler dis-toi qu’avec un Carmignac Patrimoine tu n’as quasiment pas à redouter de baisse, par contre au vu de sa longue existence, il est raisonnable d’espérer du 5-6% de rendement annuel sur 15 ans.

En résumé en SCPI le choix est quasi définitif; en AV on l’a tous les jours. Et c’est plus rémunérateur. Allez, fais plaisir à Loupi, il l’a bien mérité.

Cimazur

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[quote=« Loupi »]

Bonjour et bravo Sorg , çà c’est la bonne nouvelle =)

Aïe , aïe , aïe Sorg , voilà la MAUVAISE ! On comprend immédiatement que tu n’es pas Client LinXea . Quel dommage .

Car tu pourrais y disposer de TRES belles listes de Fonds (avec voix au chapitre) , voir tes eXigences satisfaites , accéder à un Forum Privé au Top de la Branchitude (les animaux y sont même admis) . Très suivi , et murmure-t-on jusqu’à l’ Archevêché …

http://img1.imagilive.com/0310/Nonne.jpg

[b]Ah vraiment quel malheur Sorg que tu passes à côté de tout cela ! Si on ajoute l’ assistance sans faille du " Girl’s Band " LinXea pour résoudre les mille et un soucis quotidiens , c’est ballot .

Parce que les Membres déchaînés du " Team d’ Enfer LinXea " ont pour objectif de faire du 8% Annualisé sur le Long Terme , et ce par tous les temps , ils te conseilleront je crois de les rejoindre au Grand Bal des U.C. ouvert TOUTE L’ ANNEE …

Parce qu’avec ton Ecureuil tu ne récolteras que des noisettes , réfléchis Sorg . Et viens chez LinXea . VITE ![/b][/quote]

Merci Loupi pour les félicitations…

En ce qui ocncerne Linxea et son girl’s band, nul besoin de me faire la retappe: ** tu prêches un convaincu !**

A vrai dire, par cet exercice, je voulais comparer 2 solutions présentant un risque proche et ayant toute deux la caractéristique de délivrer un rendement a peu près régulier chaque année.
L’objectif étant plus précisément de mesurer l’impact de l’effet de levier procuré par l’emprunt pour acheter les SCPI, et de jauger également du « dommage colatéral » coté fiscalité.

Là ou je te rejoins dans ton analyse, c’est que effectivement, si je veux etre sur un risque équivalent (objectif de préservation du capital au bout des 15 ans) ; je devrais faire une répartition de mon AV entre 60% Fond Euro et 40% UC (en restant sur une hypothèse de rendement moyen de 3,5% du fond euro).
Et là, logiquement, mon rendement à de sérieuses chances d’etre bien meilleur… disons 8% sur la partie UC pour rester sur du « raisonnable ».
Au bout de 15 ans, je devrais alors me retrouver avec un capital de 71000€… cool, non ?

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Sorg mon ami je redeviens sérieux et n’oublie pas que tu m’as vu naître ici .

  1. En SCPI , tu n’es que modérément le Patron de ce qui se passe , et qui dit Crédit dit « emprise » d’autrui … sur ta vie . Et celle de Madame de fait … Ceci hors risques .

  2. Je te sais très branché Obligations et sécurité en général (Lee) , mais ton AV 100% € m’en a fichu un coup ! Pour qui a ton expérience , j’en reste sonné .

De Gold Bullion à Russian Fund (ou Eastern qui doit te plaire) , il y en a pour tous . INDIAN inclus !

Bref revoyons tout ça pour te rendre l’espoir . Ne nous fait-il pas vivre ?

Le philosophe et prophète Dekitsch nous rappelle aussi que " l’ important c’est d’aimer " . Très bien conseillé , il est à lire avant La Pléiade . A consulter aussi . Bien à toi .

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Bonjour,

je pense que tout dépend de ce que l on veut faire.
Et j’imagine que ces deux placements sont complémentaires.

Si Sorg, n’a pas besoin de revenus à moyen terme, pourquoi prendre des SCPI ?
Si son désir est de recevoir tous les trimestres un montant d’ interets, les SCPI sont indiquées et pas l assurance vie.

Dans les réponses ci-dessus, un seul élément est pris en compte: le rendement du capital investi
Peut-être faudrait il envisager la question de façon plus globale et voir si la perception d’intérets ne correspond pas à ce que veut Sorg. (sans touché au capital)

Pour une situation de rente, je trouve les SCPI plutot pas mal.
Je me moque de la variation de la part, ce qui m interresse c’est le chèque que je reçois tous les 3 mois.
Cet investissement est du trés long terme et une fois dedans, c’est une gestion quasi transparente pour le détenteur de part.

Evidement, il y a quelques inconvénients: frais, imposition, liquidité …
Mais bon !!!

Le gestion globale de son patrimoine ne se borne pas uniquement à des contrats d assurance vie, et le plus imortant c est : diversification des investissements.

Enfin, c est mon point de vue !!!

Cordialement.

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Bonjour,

oui, Loupi, je suis d accord avec vous, le sujet évoqué est : les versements mensuels.

Mais élargissons le débat sur cette problématique d investissement.
Si le choix se porte sur des SCPI, produit bien spécifique, c est pour obtenir une rente. Sinon pourquoi les SCPI ?

Les versements sont une chose, et vous avez donné votre avis, le bénéfice de ce genre d achat en est une autre.

Et moi, j aime bien avoir une vision globale sur le pourquoi des investissements et de la gestion de son patrimoine.
Alors, je sais bien, que nous sommes sur un forum Assurance Vie, et que la majorité des messages sont sur le fonctionnement et « l alimentation » de ces contrats.

Mais, pourquoi ne pas créer un sujet sur la gestion patrimoniale dans son ensemble, ou bien entendu les contrats Assurance Vie ont une place de choix.

Quoique, tout dépend du but de chacun !!!

EUROSE, géré par DNCA et en particulier par JC MERIAUX, bien, d accord avec vous , c est une belle pépite !!!

Les contrats Capi PEA ou pas ?? ou puis avoir des renseignements la dessus ??

Bonne journée

Cordialement

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Bonjour Sorg, bonjour à tous,

Etant adepte de la pierre-papier, je me permets d’apporter mon point de vue contradictoire.

Tout d’abord voici où trouver un peu de documentation bien faite (il me semble): http://www.pierrepapier.fr

Petit résumé à ma sauce:

Tableau de performances sur le long terme:
http://img1.imagilive.com/0310/pierre-papier6a1.jpg
Source: http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier/index.nsf/wdif/538EC8AFAC3580FFC12572CD0038487C?opendocument

On peut voir qu’en tête de classement on retrouve les SIIC, ou « Société d’Investissement Immobilier Cotée » (existent depuis 2002).
Les SIIC, comme les SCPI, sont à ranger dans la catégorie « pierre-papier ».

Les SIIC ont l’avantage et l’inconvénient d’être cotées en bourse.
**Avantages: **pas de frais d’entrée; fort rendement moyen; bonne liquidité sur les marché (achats/ventes faciles); éligibles au PEA; ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés
Inconvénients: pas de rendement assuré; forte volatilité

Les SIIC, comme les SCPI, sont fortement corrélées à l’immobilier sur le long terme. Elles constituent un bon moyen de se diversifier.
Sur le court terme en revanche les SIIC sont corrélées à la bourse, avec la volatilité que l’on connait.

Bonne réflexion, et à bientôt

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Et bien! Quel débat!

Pour préciser un peu les choses, je n’ai pas spécialement pour objectif de tirer des revenus régulier, du moins pas à court terme… On verra à l’approche de la retraite. Mais il est vrai que pour sortir en rente, je préfère procéder à des rachats programmés sur une AV… Ca me laisse le choix à tout moment de tirer du revenu ou de continuer à capitaliser …
Non, vraiment, les 2 seuls aspects qui m’ont fait envisager les SCPI sont:

  • La diversification dans l’immo. Mais effectivement, une sicavs type AGF foncier fait aussi bien, et je suis déjà exposé au travers de ma résidence principale et ma ligne d’action Foncières de murs.).
  • Le levier procuré par l’achat à crédit.

Sur l’aspect levier, je partage pas tellement la crainte de loupi. J’ai déjà un emprunt en cours pour ma RP et pas de projet de changement à court terment.
Nous sommes encore assez loin des 33% d’endettement, et j’ai un CEL qui me permettrait d’accéder à un taux correct.
Bref, se coller un emprunt supplémentaire sur le dos est raisonnable… et l’assurance Décès qui s’y applique me permet de couvrir ma future femme pour un cout inférieur à une prévoyance équivalente.

Mais au bout du compte, il y a 2 points noirs:

  • Le rendement , malgré l’effet de levier, est médiocre comparé à une assurance vie de risque équivalent.
  • la fiscalité à la fin de l’emprunt est quand meme rédhibitoire… Après fiscalité, le simple fond euro d’une assurance vie délivrera plus malgré sont taux brut nettement plus faible.
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Bonjour,

si vous achetez des SCPI, c’est uniquement pour avoir des revenus réguliers sur la durée ( bibine222, je me trompe ???)

Si vous n’avez pas besoin de revenus à court terme, pas de SCPI en cash.
Si vous décidez de le faire avec un emprunt « in fine » c est une autre histoire et celà se discute.

Mais en fin de compte, et je ne sais pas quel age vous avez, si nous étudions le cas d’un achat avec emprunt, c’est à dire que vos revenus de SCPI seront compensés tout ou partie par les interets de l’emprunt, donc neutre au niveau de vos impots.
Il arrive un moment ou vous aurez remboursé cet emprunt, vos revenus de SCPI intégreront votre déclaration d’impôts.
Si nous considérons que ce moment arrive dans 15 ans et que vous êtes toujours en activité, et que logiquement vous devriez avoir des revenus du travail plus importants qu’actuellement et donc une tranche d’imposition supérieure, vos revenus SCPI seront eus aussi taxés à un taux supérieur. Est ce bien cela que vous voulez ? j’en doute !!!

La solution, doit être de faire coincider la perception des revenus de SCPI avec le début de votre retraite. Si vous voulez des revenus complémentaires à ce moment là !!!

En tout état de cause, pour moi l’achat de ce genre de produit doit s’entendre sur du long, très long terme.
Un avantage des SCPI, peut être le démembrement et usufruit, à voir.

Si votre souci, est de diversifier dans l’immobilier. Pourquoi ne pas mettre dans un PEA des SIIC ?

Bibine222, pouvez vous me dire si c’est votre conception de la chose. Je n’ai pas de SCPI dans mon patrimoine, mais le sujet m’interresse pour, peut être un futur investissement.

Cordialement.

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Bonjour Manou,

Vous posez de bonnes questions et je ne suis pas compétent pour y répondre.

En réalité ma remarque n’était pas tout à fait une réponse à Sorg mais un message personnel à l’attention d’Edouard Carmignac (il faut bien rigoler un peu de temps en temps) !!
En effet ce coquin d’Edouard a réussi à embobiner notre bon vieux Loupi en disant ceci (<- là encore je plaisante… décidemment… ce doit être le printemps):

Je pense qu’Edouard est un visionnaire mais je ne pense pas qu’il aurait eu le même discours si son produit phare s’appelait « Carmignac Pierre » et non « Carmignac Investissement ».
Chacun se fera son idée.

Je n’ai pas de SCPI car ça ne correspond pas à mes besoin. Je ne cherche pas de revenus réguliers mais une valorisation du patrimoine.
Par ailleurs je suis un peu comme Loupi pour ce qui est de ne pas aimer emprunter pour investir.
Et je ne saurais pas dire si c’est un bon calcul ou pas.

En effet, mon soucis est bien de diversifier dans l’immobilier, et c’est pour cela que j’ai mis des SIIC dans un PEA.
Je ne suis pas propriétaire et ne compte pas le devenir. Investir dans la pierre papier me permet donc également de me protéger contre une hausse de l’immobilier et des loyers.

Pour finir quand on investit dans « l’enfer » des fonds émergents, on a aussi besoin de douceur et de réconfort:

[quote=« pierrepapier.fr »]

Le chiffre d’affaires des foncières provient, pour l’essentiel des loyers qu’elles encaissent. Dans une très large mesure, ceux-ci sont stables et connus d’avance. Les dividendes des SIIC bénéficient donc d’une pérennité et d’une visibilité singulières, comparées aux sociétés des autres secteurs économiques présent en Bourse.[/quote]

Bon courage

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bonsoir,

ha !!! désolé Bibine222, mon post était à destination de SORG.
Et je pensais que vous étiez un fan de la pierre papier, c est pour celà que je vous demandais votre avis.

Bonne soirée

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Bonsoir à tous,

Juste un grain de sel personnel dans le débat.

Penser aux SCPI assises sur les commerces et/ou galeries marchandes, plutôt que bureaux ou logements.

Dans l’optique d’un investissement à très long terme, commencer par un emprunt in fine (15 ans), que l’on relaie à échéance par un remboursement classique à mensualités fixes : c’est possible et les avantages fiscaux courent jusqu’au bout.

Mais attention à la sortie - si on en programme une à terme - mieux vaut que ce soit au sommet d’un cycle immobilier!

Mais maintenant les SCPI ne sont plus de mon âge et j’aboie comme Loupi: Assurance vie!

Bonnes cogitations!

Cimazur

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A propos de cloisonner (lu plus haut) avec une AV 100% Euros et une autre en UC Emergents … regarder la fiscalité dans les différents cas:

l’AV en € grimpe et celle en UC baisse: en cas de rachat des deux, c’est moins interessant qu’une AV unique puisque le profit taxé côté € sera + important qu’avec une seule AV (les pertes UC réduisant le profit taxable du fond €)

Si les 2 grimpent (souhaitable), il n’y a pas de différence.

Non ?

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[quote=« jrb2 »]

A propos de cloisonner (lu plus haut) avec une AV 100% Euros et une autre en UC Emergents … regarder la fiscalité dans les différents cas:

l’AV en € grimpe et celle en UC baisse: en cas de rachat des deux, c’est moins interessant qu’une AV unique puisque le profit taxé côté € sera + important qu’avec une seule AV (les pertes UC réduisant le profit taxable du fond €)

Si les 2 grimpent (souhaitable), il n’y a pas de différence.

Non ?[/quote]

Bien vu!

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En effet Jrb2 ! Tu fais bien de le souligner …

Sur ce point , perso je ne sens pas le 100%€ du tout . J’y vois une tentation pour Bercy de Requalification Fiscale en « Monosupport Déguisé » . UN JOUR OU L’AUTRE …

Ce n’est pas d’actualité certes , mais … en écoutant les actualités justement , ben autant éviter je le crois . Vu la mine de « Trésor Public » , il ne leur reste que notre « Trésor Privé » . L’Epargne en général , Lee incluse .

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Sorg ,si j’ai un conseil à te donner ,c’est de laisser gérer ton argent par Madame Sorg et de lui offrir tout simplement l’or de ton coeur . Fait fructifier ton bonheur , c’est le bien le plus précieux mais aussi le plus potentiellement volatile. Donne vie à des petits Sorginoux et Sorginettes et comme le dit Dekitsch ou Deriche , je ne sais plus, l’important c’est d’aimer . Merci pour la Pléiade ,ami Loupi , mais je préfère entrer tout d’abord à l’Académie Française et hanter ce riche lieu avec Claudia .

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coucou c’est encore moi!En ce jour du poisson,j’avais oublié de lire les différents post su

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[quote=« dehirsch »]

Sorg ,si j’ai un conseil à te donner ,c’est de laisser gérer ton argent par Madame Sorg et de lui offrir tout simplement l’or de ton coeur . Fait fructifier ton bonheur , c’est le bien le plus précieux mais aussi le plus potentiellement volatile. Donne vie à des petits Sorginoux et Sorginettes et comme le dit Dekitsch ou Deriche , je ne sais plus, l’important c’est d’aimer . Merci pour la Pléiade ,ami Loupi , mais je préfère entrer tout d’abord à l’Académie Française et hanter ce riche lieu avec Claudia .[/quote]

Si tu connaissais madame Sorg, jamais au grand jamais, tu ne me conseillerais de lui confier mes économies… Elle est plutot du genre à thésauriser sur les escarpins en cuir et Pierrekibrille 2000 comme style de placement…

Pour le reste, le bonheur et le mininous, je prend bonne note de tes conseils que je partage pleinement.
Merci!

Sorg