Crédit immobilier: pourquoi les banques gagnent-elles à tous les coups?
EMPRUNTS Si les taux de crédit immobilier affichent des niveaux très attractifs, les banques ne sont pas perdantes pour autant. Depuis des années, elles multiplient les pratiques pour maintenir leurs marges et freiner la concurrence. Quitte à s’affranchir de la réglementation.
PASCAL FRASNETTI
1 Les banques sont-elles gagnantes avec des taux bas?
Si les conditions d’emprunt sont aujourd’hui restreintes pour les candidats à l’achat immobilier (taux d’endettement limité à 35%, emprunt maximal sur 27 ans…), les taux d’intérêt ont rarement été aussi bas. Avec une moyenne de 1,20% pour un emprunt sur 20 ans, le profit des banques semble limité. Mais ces dernières ont multiplié les défilés pour reconstituer leurs marges. Elles incitent ainsi le candidat à l’emprunt à souscrire des produits complémentaires (ouverture d’un contrat d’assurance-vie, souscription d’un contrat d’habitation, abonnement à la télésurveillance…). Cette parade permet à la banque de faire rentrer de l’argent immédiatement, alors qu’il faut compter trois à cinq ans pour rentabiliser un crédit immobilier.
2 L’emprunteur peut-il faire jouer la concurrence?
Face aux pratiques bancaires, le client doit impérativement chercher à faire jouer la concurrence. Mais ce n’est pas toujours simple. Car tous les postes du crédit ne sont pas négociables. À l’image de la prudence. Cette garantie qui permet à la banque d’être remboursée par le garant en cas de défaillance de l’emprunteur est généralement imposée par l’établissement. Et en cas de refus par l’organisme de caution, il est aujourd’hui très difficile d’obtenir un autre type de garantie, notamment l’hypothèque. Autre poste de dépense pour le client: l’assurance emprunteur, qui assure le remboursement de la banque en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail du souscripteur. Compte tenu des taux bas du crédit, le coût de cette assurance est souvent supérieur aux intérêts du prêt. Pour faire baisser le prix, le client est en théorie libre de souscrire le contrat de son choix, auprès de sa banque ou d’un assureur alternatif depuis 2010. Mais en pratique, les banques utilisent tous les moyens de pression pour subordonner afin d’obtenir du crédit à la signature conjointe de l’assurance. Résultat: les établissements bancaires détiennent toujours 88% du marché de l’assurance emprunteur.
3 Les courtiers obtiennent-ils de meilleures conditions ?
En passant par un courtier en crédit, le client met toutes les chances de son côté pour obtenir son prêt aux meilleures conditions. Ces professionnels connaissent en temps réel les offres de leurs banques partenaires. Soumis au devoir de conseil, ils sont tenus de recommander une solution adaptée aux besoins de leur client et d’étudier « un nombre suffisant de contrats offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché » (art. R 519-28 du code monétaire et financier). Mais les relations entre la banque et le courtier sont encadrées par une convention de partenariat, négociée chaque année. Exemple : cet accord peut stipuler que le client va obtenir 0,05 % de réduction supplémentaire sur le taux nominal s’il domicilie ses revenus à la banque ou s’il place plus de 30 000 euros d’épargne. Mais si le client gagne sur le taux, les conventions peuvent freiner la concurrence sur les autres frais du crédit. Ainsi, les courtiers s’engagent à ne pas dépasser un quota annuel d’assurance emprunteur externe, souvent fixé à 30 %. Au-delà, le courtier risque de perdre son accord avec la banque et de se voir fermer l’accès au crédit. Mais ce n’est pas tout. Depuis deux ans, les banques ont revu leurs relations avec leurs courtiers et obligent les clients à payer les frais de dossier de la banque, en plus des frais du courtier. Pire : en 2019, les banques ont divisé par deux le niveau de rémunération de leurs courtiers (de 1 % à 0,5 % du montant emprunté en moyenne). Conséquence, certains courtiers n’ont pas eu d’autre choix que de gonfler leurs frais, qui peuvent dépasser 3 000 euros. Or le courtier n’est payé par le client qu’au déblocage des fonds par la banque. Si un client trouve finalement une offre moins chère auprès d’une banque, l’intermédiaire n’est pas rémunéré.
Pour s’assurer de leur fidélité, certaines banques versent même aux courtiers une commission dont le montant dépend du taux de transformation des dossiers. Ainsi, un professionnel proposant les offres de plusieurs banques afin de remplir son obligation au titre du devoir de conseil peut être pénalisé. Autant de pratiques susceptibles de fausser le jeu de la concurrence au détriment des clients.
PASCAL FRASNETTI
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