Comment estimer la rentabilité d’un investissement locatif?
PRATIQUE - Lors de tout projet d’investissement locatif, il est essentiel de réaliser une estimation juste et précise du rendement du bien. Comment s’y prendre?
Il existe plusieurs méthodes (brut, net, net-net) pour déterminer le rendement d’un bien immobilier mis en location. Si le rendement locatif brut est le plus rapide et facile à calculer, ce n’est pas la donnée la plus pertinente. Pour avoir des chiffres plus précis et significatifs, il est préférable de calculer le rendement net (voire net-net) en tenant compte de tous les frais courants assumés par le propriétaire, et bien sûr de la fiscalité à assumer.
Pourquoi calculer la rentabilité d’un bien locatif?
Comme pour tout placement en vue de se constituer un patrimoine et un complément de retraite, le rendement de l’opération immobilière est déterminant. Exprimé en pourcentage de l’investissement initial, ce gain annuel est l’un des principaux critères d’évaluation, au même titre que la capacité à revendre le bien à terme, idéalement avec une plus-value.
Plus le taux de rendement est élevé, mieux c’est. Cependant, pour être réaliste, le calcul du rendement locatif doit tenir compte de nombreux critères. Par ailleurs, le taux est susceptible de varier d’une année sur l’autre, car les gains et frais du propriétaire ne sont pas forcément stables avec le temps. Il est donc conseillé de calculer la rentabilité pour chaque année que dure l’investissement, afin d’avoir les chiffres le plus à jour possible.
Le calcul du rendement brut de l’investissement locatif
Pour déterminer la rentabilité d’un investissement locatif, le calcul le plus simple à effectuer consiste à déterminer le rendement locatif brut, en rapportant les loyers annuels perçus ou prévus (hors charges) par rapport au prix de revient du bien: (Montant des loyers sur douze mois) x 100 / par le prix de revient du bien concerné.
Par prix de revient ici, il faut comprendre le prix d’achat « réel » du bien immobilier. Soit le prix payé lors de l’acquisition, auquel on ajoute les droits de mutation d’enregistrement versés au notaire ainsi que les éventuels frais d’agence (si vous êtes passé par un professionnel pour la transaction) ou de travaux de rénovation (effectués avant la mise en location). Vous pouvez affiner davantage le prix de revient de votre investissement locatif en intégrant les éventuelles plus ou moins-values en cas de future revente, si jamais le prix de marché de votre logement a nettement évolué depuis votre achat.Ce n’est pas l’indicateur le plus pertinent, car il ne tient pas compte des autres coûts qui sont assumés par le bailleur suite à l’acquisition du logement, mais il permet de se faire une première idée générale quant à l’intérêt de l’investissement dans le bien locatif.
La différence entre rendement net et rendement net-net
Une meilleure technique pour déterminer la rentabilité de votre bien est de déterminer son rendement net. Une estimation plus précise que le calcul précédent qui va tenir compte des frais récurrents que le propriétaire doit assumer chaque année:
Les charges locatives non récupérables, car le bailleur ne peut répercuter sur son locataire qu’une partie des charges de copropriété. Ces charges non récupérables couvrent les frais de gestion, les dépenses de propreté des parties communes…
Les dépenses de travaux assumées par le bailleur. Seul l’entretien courant est à la charge de l’occupant du logement, le propriétaire paie pour les gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou un changement d’équipement de chauffage.
La taxe foncière sur les propriétés bâties qui est exigée par les collectivités locales, et dont le montant varie nettement d’une commune à l’autre.
Les frais de gestion locative, dans le cas où un intermédiaire se voit confier la gestion quotidienne du logement mis en location.
Les éventuels frais d’assurance pour les bailleurs qui souscrivent à une garantie de type propriétaire non occupant ou garantie loyers impayés.
Les intérêts d’emprunt si le logement loué a été acheté à crédit.
Mis bout à bout, ces frais récurrents peuvent représenter jusqu’à 20% ou 30% des loyers perçus, parfois plus encore! Il est donc essentiel de les décompter du montant des loyers pour avoir une vision plus réaliste du rendement d’un bien immobilier. Toujours dans le même ordre d’idée, il est possible de décompter les impôts sur les revenus fonciers ainsi que les prélèvements sociaux, pour obtenir un résultat encore plus précis lors du calcul du rendement de votre investissement locatif. C’est ce qu’on appelle le rendement net-net. Le montant de la fiscalité sur vos revenus fonciers va dépendre du régime choisi lors de la déclaration de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable.
Attention également à bien prendre en compte les dispositifs de défiscalisation dont vous bénéficiez au titre de votre investissement locatif. Il peut s’agir par exemple des dispositifs Pinel ou Denormandie qui viennent réduire votre fiscalité. Au lieu de les soustraire de vos revenus, il faut au contraire les additionner (puisque c’est un gain).