Bonjour,
Une nouvelle version de la feuille excel.
Dans l’onglet Invest (anciennement Feuil1) j’ai ajouté 2 tableaux décrivant un achat des scpi en **direct **(et au comptant).
Les calculs sont similaires aux précédents, en tenant compte des spécificités de l’achat en direct (calcul du nombre de parts, dividende amputé des PS à chaque détachement).
J’ai aussi optimisé quelques formules dans les tableaux Spirit & Zen; Les résultats restent bien sûr identiques.
On voit déjà se dessiner une tendance, mais pas de conclusions hâtives car les données « AV » ne prennent pas en compte les PS, contrairement aux données « Direct ».
Onglet Impôts:
J’ai copié les lignes 10 & 20 de chaque tableau pour établir un bilan.
En colonnes 10 et 24 je calcule la plus-value.
Pour l’assurance-vie, c’est ce qui sort moins ce qui est entré, pour le « direct » c’est un peu plus compliqué.
Dans les colonnes suivantes on obtient l’impôt à 7,50% (resp 12,80%) et le revenu net.
L’impôt foncier étant un peu plus compliqué, il est calculé lignes 21 à 33 pour l’achat en direct.
Le gain se divise principalement en 2: les dividendes versés pendant la période et la plus-value des parts. J’oublie les plus-values financières et les plus-values sur les cessions d’immeubles censées être à la charge de l’associé car la structure de la SCPI est dite « transparente ».
Dividendes versés:
Imposés à l’irpp, j’ai choisi un taux de 30%. Pas de PS car ils ont été prélevés « au fil de l’eau ». J’adore cette expression.
A noter: ce sont les dividendes bruts de PS qui sont imposés.
Plus-values:
La façon la plus simple de les calculer c’est de faire la différence entre la somme finale et le cumul des dividendes versés (moins les apports externes).
On applique alors 2 abattements (impôt et PS), puis taxation à 19% et 17,20%, et voilà…
Même cuisine pour le cas des dividendes réinvestis (en direct).
Ce sont les dividendes nets de PS qui sont réinvestis.
J’ai eu un doute sur la méthode de calcul des plus-values et j’ai reconstitué le PMR des achats de parts sur 10 & 20 ans. On retrouve la même plus-value. Ouf.
Conclusion:
Les bilans après impôts sont suffisamment explicites…
Je précise que je n’ai pas tenu compte de l’abattement de 4600/9200E pour l’assurance vie.
De même j’ai mis de coté l’achat à crédit, le micro-foncier, mais aussi le délai de jouissance qui font pencher la balance d’un coté ou de l’autre.
Les fans de l’investissement en direct affirmeront que le choix est restreint en av et que l’on peut trouver des rendements à 12%… Certes, mais les conditions d’entrée calment les plus enthousiastes (frais d’entrée, délai de jouissance). Et qu’en sera-t-il de la pérennité de tels taux?
J’espère répondre ainsi à ces a priori sur l’investissement en assurance vie… Si je ne me suis pas planté dans les calculs.
A priori que l’on retrouve souvent dans la presse.
On a tendance à faire un déni de l’impôt, alors qu’il est très pesant en France.
Il me semble (je ne connais pas bien le sujet) que l’achat en direct est surtout intéressant quand il est accompagné d’un crédit.
