Analyse de l'investissement en SCPI (Spirit - Zen)

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Bonjour,
Je me suis réveillé d’une longue hibernation avec une envie de SCPI, allez comprendre pourquoi…
Après avoir pataugé et longtemps tourné en rond dans ces marécages (depuis plusieurs mois), je me suis résolu à faire ces tableaux excel pour tenter d’y voir un peu plus clair.
Le choc culturel, quand on passe des fonds « actions » à l’univers des fonds immobiliers…

Feuil1:
Pour l’instant j’étudie des investissements en SCPI dans Spirit et dans Zen seulement, en ce qui concerne l’achat en direct il me manque des éléments.
J’utilise les caractéristiques de PFO2 (au hasard).
Il faut fournir les données de la SCPI et du contrat (cases vertes colonne 2)
Le « Coeff Spirit » est je pense le rapport (Prix_retrait/Prix_sousc)
Les cases bleues donnent le Prix d’achat dans le contrat (= Prix_retrait), le Nb parts obtenu, et en L10C3 le prix de revient réel tel que le donne Linxea dans ses fiches.

Dans le cas de Zen, il n’y a pas de frais d’entrée mais le coeff est différent ainsi que les prix d’achat et de vente. Finalement on obtient un nombre de part très voisin.

Les tableaux représentent des investissements sur 20 ans max.
J’ai simplifié le modèle:

  • les dividendes sont versés annuellement,
  • les revalorisations sont monotones (elles varient toujours de la même façon à la hausse ou à la baisse). Cela concerne la valeur de part, le dividende et le fonds euro. Par exemple +0.5% signifie une revalorisation de +0.5% par an du dividende sur 20 ans.

J’ai créé les 2 derniers paramètres (L15C2 L16C2) car je ne sais pas si les dividendes sont soumis aux frais de gestion lors du détachement, et de même j’ignore si l’assureur prélève les PS immédiatement ou si ces dividendes sont convertis en PVs virtuelles qui sont soumises aux PS uniquement lors d’un retrait partiel comme pour une uc action classique.

Question 1:
Les dividendes sont-ils soumis aux frais de gestion lors du détachement?
Autrement dit, les dividendes sont-ils versés avant ou après le prélèvement des frais de gestion sur les parts de SCPI ?

Question 2:
Les dividendes sont-ils soumis aux PS lors du détachement?

Dividendes non réinvestis
Le premier tableau traite le cas d’un investissement initial de 1000E (par exemple). En année 0, on voit les conditions de départ.
Pour des raisons pratiques les dividendes sont en fait le cumul des sommes versées depuis l’année 1.

Nb_parts(A) = Nb_parts(A-1)(1-FG_Spirit)
Valeur_part(A) = Valeur_part(0)(1+R_vp)^A
Dividende(A) = Dividende(A-1)(1+R_euro)+Nb_parts(A-1)Coupon(1-FG_Spirit)(1-PS)*(1+R_div)^A
Total(A) = Nb_parts(A)*Valeur_part(A)+Dividende(A)
Gain total: rendement global du placement
Gain annuel: rendement inter-annuel Total(A)/Total(A-1)-1
Taux annualisé: rendement global du placement, annualisé

Les dividendes ne sont pas réinvestis dans la SCPI et suivant le taux en L14C2, on analyse 2 cas:

  • Taux fonds euro = 0
    Les dividendes versés ne génèrent aucun revenu supplémentaire. On peut les consommer immédiatement, par exemple.
  • Taux fonds euro <> 0
    Les dividendes versés sont intégrés au fonds euro, et sont rémunérés au taux renseigné. Les revenus supplémentaires participent au gain total.

On peut constater la baisse constante des gains annuel et annualisé, alors que le taux « affiché » initial est 4.35%…
La raison est simple: les dividendes ne sont pas réinvestis et deviennent un « poids mort » vis à vis du rendement. En plus, ils représentent plus de 50% du solde au bout de 20 ans. La dernière couche étant la baisse du nombre de parts.

On va être un peu optimiste et se dire que le fonds euro va nous aider (un peu). Les revalorisations de la part et du dividende compensent aussi. Avec +0.5% par an en moyenne pour les 3, on arrive à +90% contre +72% (hors PS).

Dividendes réinvestis
Le tableau de droite présente le même cas, à la différence que les dividendes sont systématiquement réinvestis dans la SCPI.
Les dividendes sont ici les valeurs de l’année et non le cumul.

Nb_parts(A) = Nb_parts(A-1)(1-FG_Spirit)+Div(A-1)(1-FE_Spirit)/Valeur_part(A-1)
Valeur_part(A) = Valeur_part(0)(1+R_vp)^A
Dividende(A) = Nb_parts(A-1)Coupon(1-FG_Spirit)(1-PS)*(1+R_div)^A

Les autres colonnes sont identiques.

Avec des hypothèses minimalistes (tout à 0), mais pas catastrophistes (évolutions <0), on obtient +102% au lieu de +72%.
Les taux annuels sont plus sympathiques. Normal, vu que le nombre de parts est de 10.8 contre 4.7. Les joies de la capitalisation. Et ce malgré des frais d’entrée de 6% appliqués aux dividendes réinvestis.
Bon, on s’en doutait un peu.

Avec +0.5% par an en moyenne pour les 3, on arrive à +124% (hors PS).

Les 2 tableaux suivants décrivent le même investissement sur Zen.
On peut constater que l’on obtient grosso modo des sommes équivalentes (avec un léger avantage pour spirit), malgré des conditions d’entrée et des frais de gestion différents. Ce n’est pas forcément vrai pour toutes les SCPI.
Toujours les mêmes questions pour Zen: les dividendes sont-ils soumis aux frais de gestion et aux PS?

Je ne prétend pas que mes calculs soient fiables en absolu. Les simplifications du modèle, et le nombre d’hypothèses de valorisations rendent toute prédiction hasardeuse. Mais en relatif, la comparaison entre les 6 investissements est utile.

Feuil2:
Un autre élément à prendre en compte: la somme réellement investie.
On la retrouve en colonne 12, pour chaque SCPI.
Les tableaux 3 & 4 sont triés suivant la colonne 12. C’est le grand écart.
Reste à espérer que les gros frais d’entrée seront compensés par de juteux dividendes et des belles revalorisations de parts…
De même, un faible taux de rendement peut être compensé par une revalorisation de part plus fréquente. Ou pas…

Bref, on joue un peu à la loterie.

Feuil3:
The big table.
Les principales caractéristiques des SCPI.
Et dire que les données ne vont pas tarder à changer…

L’arme ultime c’est le tri 5 ans. 10 ans c’est l’ancien monde.
Mais il faut aussi savoir ce qu’on y met. J’ai choisi Edissimmo comme exemple.
Ben, entre Amundi (reporting), Linxea (site), et mon propre calcul, nous obtenons 3 valeurs différentes…
C’est pas gagné.
J’ai utilisé les valeurs de part et les dividendes des 5 dernières années (<2018) et la différence entre le prix de souscription et de retrait.

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Les 6% s’appliquent sur le montant que tu veux investir dans la SCPI.
Les 90,8% s’appliquent au prix de souscription défini par la SCPI.

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Linxea indique bien : PRIMOVIE - Linxea

  • Valeur de retrait = 184.43
  • Prix d’achat pour Spirica = 196.20 = 184.43 / (100% -6%)

La seule erreur mineure que je vois est dans l’avenant Spirica où Valeur de retrait en % du prix de souscription est à 90.8% au lieu de 90.85% (peut-être à cause d’une troncature), car 184.43 = 203 * (90.85%)
Mais de toute manière ça n’a aucun impact pour un investissement via Spirica, ce qui est importe c’est 196.20 (prix d’entrée avant frais) et 184.43 (prix de sortie)

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On est d’accord qu’idéalement les frais devraient être prélevés sur les loyers versés sur le fonds Euro pour éviter cet effet.
Mais l’impact pour revenir à la quantité initiale reste de l’ordre de 0.50% de frais gestion * 6% frais entrée = 0.03% annuel.
Même si c’est un coût inutile, ça reste plus intéressant qu’une assurance vie à 0.60% de frais de gestion et qui prélève 10% des loyers…

Après le fait que les loyers soient versés en fonds Euro, l’impact est plus fort si on veut capitaliser mais c’est comme ça pour la majorité des SCPI…

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Merci pour la précision, effectivement je présupposais que la capitalisation évitait les frais d’entrée via une simple augmentation de la valeur de la part.

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Je comprends comme Zourite, même si je ne suis pas sûr à 100% faut de n’avoir jamais revendu…

En assurance vie, le montant investi est réduit de 6% (frais d’investissement), et le restant est investi à la valeur de retrait. On pourra revendre à la valeur de retrait, (avec une pénalité de 3% supplémentaire si c’est avant 3 ans pour Spirica).
En supposant que la valeur de retrait n’évolue pas = 90,80 EUR
J’investis 96,60 EUR chez Spirica. Dont sont enlevés 6% * 96,60 = 5,80. Il reste 90,80 EUR soit exactement une part.

  • si je revends dans la foulée, je perds 3% de pénalité (condition Spirica) soit 90,80 * 3% = 2,72 EUR, je récupère donc 88,08 EUR (soit 91,2% du montant investi)
  • si je revends après 3 ans, pas de pénalité, je récupère donc 90,80 EUR (soit 94% du montant investi)

Je crois que la valeur de souscription n’a vraiment d’impact que pour les investissements en direct sans assurance vie.
Supposons valeur de souscription = 100 EUR et que la valeur de retrait n’évolue pas et = 90,80 EUR
J’investis 100 EUR en direct, soit exactement une part.

  • si je revends, je récupère 90,80 EUR (soit 90,8% du montant investi)

Les frais d’entrée sont moindres en assurance vie (hors pénalité j’ai économisé 3,40 EUR pour la même part), la fiscalité réduite aussi, la liquidité meilleure.
Mais on paye une couche de frais de gestion en plus et ça ne permet pas de faire un emprunt avec effet de levier et compensation fiscale.

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Pour moi la somme n est pas totalement investie. Il y a des frais sur versement. Par exemple sur spirica si tu investis 1000 euros tu n auras au final que 935 euros sur primovie avec 6,5 pour cent de frais de versement

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oui ce que je voulais signifier c’est que par exemple pour primovie, nous avons :

  • valeur de retrait en % du prix de souscription 90,8%
  • frais de versement 6%

soit 6+9,2% = 15,2% de frais

4,5% -0,5 % frais gestion contrat linxea spirit = 4%
apres prelevement sociaux 3,31%

donc sur 15 ans, les frais obérent la rentabilité d’environ 1% soit un rendement final d’environ 2,31% (en dehors de la valorisation potentielle des parts).
Il faut donc envisager les SCPI sur une durée minimum de 15 ans. Le placement est relativement peu risqué vs les actions. Mais dans une assurance vie je mixerai SCPI et tracker pour booster la rentabilité

Ce raisonnement et ce calcul vous semblent t-ils corrects ?

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C’est bien ce que j’ai compris et ce que le détail que j’indique plus haut considère … mais il n’en reste pas moins que les chiffres ne coïncident pas:
1- A l’achat, le prix payé par part (6% inclus donc) qui apparait dans mon relevé d’opération est différent de celui indiqué sur le site de Linxea, de peu certes (195€495 vs 196€20)
2- A ma vente, n’ayant pas réalisé d’opération, je ne peux vérifier… mais d’après mon calcul, la valeur de retrait d’après ce qui est indiqué dans l’avenant SCPI de Spirit est différente également du prix de part à l’achat (… cela ne « matche » pas avec ce que dit Avvel : « Nous achetons sur nos contrats à la valeur de retrait + 6 à 7% de frais d’entrée »

Je ne prétends pas détenir la vérité… j’essaie de comprendre

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Merci Jibe… , voilà qui est déjà plus clair … je retrouve déjà les 184€43 que je vois sur mon relevé d’opération (donc la valeur indiquée sur le site Linxea est fausse)
En ce qui concerne la valeur de retrait, le prix de part auquel s’appliquent les 90,85% (léger delta par rapport à l’avenant Spirit qui indique 90,8%) serait donc la valeur nominale de la part (203€ aujourd’hui) … avec ce pourcentage, on arrive effectivement pas loin des 184€43 (ce qui est en phase avec ce que dit « m’aame Avvel » )

Faut avouer tout de même que la doc n’est pas d’une limpidité transcendante (et contient des erreurs manifestes)

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Merci, je vois maintenant où était le mismatch:

 J'utilisais la valeur de part de mon relevé d'investissment, i.e.184,43 que je multipliais par 1,06 pour tenir compte des frais d'entrée: 184,43 * 1,06 = 195,4958
 En partant de la valeur indiquée sur le site linxea, comme vous le suggérez, et en faisant l'inverse ...196,20*0,94 = 184,43 effectivement. 

 Question de logique: soit l'on considère que les frais correspondent à un pourcentage de la part effectivement investie, soit on les retranche du prix d'achat global pour déterminer la part investie... il suffit de connaître la règle du jeu
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Exact, je considérais effectivement mon cas perso avec un contrat ouvert postérieurement au 1/1/2015

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Bon, j’avoue que j’ai un peu de mal à retrouver mes petits dans le prix des parts, à l’achat et à la vente. Je prends l’exemple de Primovie.

1- Je lis dans la doc de Linxea (https://www.linxea.com/scpi/support/scpi-primovie/):
Prix de la part 203€
Valeur de la part retenue dans le cadre d’un achat sur le contrat Spirit 196€20

2- sur une opération très récente, je vois dans mon relevé une valeur de part 184€43, et j’ai effectivement réglé 195€495 par part en prenant en compte les 6% de frais de suscription.

3-D’après la doc (avenant SCPI Spirit), je lis:
iLa valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription.
(4) Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation). Ce prix de souscription est égal à la valeur nominale de la part de la SCPI, qui correspond à la valeur de la part au moment de la création de la SCPI, majorée d’une prime d’émission (qui elle-même inclut une commission de souscription) déterminée par la société de gestion.[/i] !!!
Donc la valeur de retrait devrait être la valeur nominale de la part (203€) diminué des 6%, puis multiplié par 90,8% soit 173€26 … je ne suis pas sur de saisir ce que veut dire la partie en gras.

Donc à ce point, je constate que la valeur de part à l’achat est différente de la valeur de retrait ???

Je dois rater un épisode

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Bonjour JoseF
de mon coté, en av Spirit
à la question 1:
les dividendes ne sont pas soumis au frais de gestion, lors de leur versement
les frais de gestion impact le nombre de parts des uc Scpi , en amont (env 30 jours)

à la question 2
les dividendes ne sont pas soumis au ps , lors du détachement

cdlt d6

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Pas tout à fait…
En ce qui concerne la valeur de retrait: les 90,8% s’entendent par rapport à la valeur nominale de la part (celle que vous paierez si vous achetiez en direct): 203€
Dans le cadre de l’AV Spirica, vous payez la part moins que sa valeur nominale: **196€20 **
En prenant en compte ces 2 facteurs, les " 6+9,2% = 15,2% de frais" que vous mentionnez plus haut se rapprochent plutôt de 11,4%

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PS: Ceci en faisant abstraction des revalorisations du prix de la part (qui peuvent évidemment jouer dans le sens négatif si l’immobilier venait à baisser, le capital n’étant pas garanti)

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Eh non, heureusement, cela voudrait dire que Spirica se met dans la poche toutes les revalorisations intermédiaires (sur plusieurs années) !
Par ailleurs si tu désinvestis moins de 3 ans après le 1er investissement sur une SPCI donnée, tu as une pénalité supplémentaire

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Les frais de versement Primovie sur Spirica sont à 6%

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Oui, cela semble évident, non ???

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Attention, sur spirit, les frais sont prélevés sur les UC directement. Le nombre de parts décroit donc avec le temps. Et bien sûr, quand on réinvestit les loyers arrivés sur le fonds euros, on repasse par la case frais d’entrée…
Bref, je me sens un peu arnaqué dans cette affaire… Je vais ouvrir des contrats pour mes enfants, quelqu’un peut me conseiller un contrat plus juste?